京版11条”推出后,用小儿科思路分析房地产走势

                                 ----2010年5月3日

 没有想到,北京政府终于出台了房地产调控历史上最严厉的政策。据此有两个合理的推理，一是政府已经把住宅高房价问题上升到影响民生和社会稳定的高度上了，政策导向已不仅仅是稳房价，而是下狠心把房价的泡沫打下来。二是政府对采用市场手段缺乏信心，根本的原因是不能在短期大量推出房产供应。行政手段自然能立竿见影，但如果只是用“头疼治头，脚疼治脚”的方式是很难治本的。房地产畸形发展的本是什么？就是土地的单一供给政策以及地方政府的土地财政实质。如果不能用市场手段系统解决问题，忽视地产投机的成因及易产生泡沫的原因，自然是短期房价虽然会应声而落，但当经济低落到不得不放开行政手段约束需求时，房价自然又是反弹，当然我没有能力判断时间到底是多长！但我相信经历过多年调控的人，至少有一些少数人会有同感。

我没有能力判断未来房价的走势，但我们试着把2008年的情况做个对比，把它当成镜子，也许对未来还能画出模糊的样子。

趋势一：一线城市中北京的影响可能相对小

首先，回顾一下2008年的情况，有三个现象。第一个现象是一线城市中影响最大的深圳，其次是广州、上海，北京的影响最小。可能原因是深圳的“炒风”最盛，买上海房子的江浙人愿意用高杠杆，而来北京买房的外地人多数喜欢一次性付款。据此，我们能否猜想一线城市中北京的影响最小呢？

 趋势二：北京的核心区域的高档房跌幅较小

2008年，第二现象是，北京四环以外的普通住宅价格下挫了20%-30%，而核心区域的高档房跌幅很小。可能原因是核心区域的产品供应量少，“有钱人”把手里的房子“捂起来”，他们扛得住。据此，我们能否猜想北京核心区域的高档房几乎不会跌呢？当然有些人认为这次新政就是冲着豪宅去的，自然豪宅会领跌。我不敢苟同，但又没有深刻的理由来反驳，但我认为毕竟炒的起豪宅的人极为少数。几个投机者破产了还无法撼动整个豪宅市场。极可能的情况下是高端房的价格高位停滞，当然也是有价无市了。当然核心区域的二手房由于2010年4月前涌入了大量炒家（约20%），泡沫挤掉，甚至有10%-15%的价格调整也是可能的。

趋势三：北京的核心区域的商办物业影响较小

2008年，第三个现象是，在2008年7月北京房地产市场还处在严寒中，而三里屯SOHO开盘当日却卖了42个亿，刷新了北京地产的记录。其中商办卖了39个亿，而住宅仅卖了3个亿。可能原因是政策打压对象是居住，安全性资本的投资偏好又是商办物业，他们从不“炒房”，只是当时担心通胀，简单的想法就是把“手里毛了的票子”变成不动产“存起来”。今年我们是看好北京的商办物业市场的。原因有两点，一是在目前高波动高风险的地产市场中，关键是避险要重点考虑安全性。去年北京市房地产交易网上的数字表明，住宅成交均价较2008年上涨了28%，而去年的商办物业均价上涨仅为1%，商办物业确实没有“泡沫”；二是商办物业政府不打压。

    在市场波动的情况下，对投资者来说首要考虑的是如何规避风险，增加投资的安全性。不知以下建设是否用帮助。

建议一： 买核心地段的物业，风险小。

建议二：买性价比或租金回报率较高的物业，风险小。

建议三：买结构性泡沫小的物业（即去年涨得少的），如商办/优质别墅/有独特产品特色的高档公寓。

     如果想从中期系统地来判断房地产走势，上面的分析就只能是小儿科了，但如果决策层对如下问题不能在短期坚定的作出共识的判断，分析房地产用小儿科的方式可能还是有生存的土壤的。

  1  要不要打破土地仅由政府单一供应的出口，许可集体土地变相流转？

  2  要不要调整地方政府现行的财税安排？

  3  保障的范围到底多大，且如何确保保障房的制度公平与良好的操作性

  4  有没有能力且有无必要对高端商品房进行去投资化？