各位朋友，在疫情肆虐的情况下，好像不应该说别的。但不也得做生意不是，这篇文章就是有点儿长，不看没关系，望朋友们帮忙转发，感谢。

专业对话之一：高和为什么敢投资社区商业

采访札记：对话高和资本合伙人苏鑫：为什么投资社区商业？

地点：北京新国贸酒店众社咖啡

1、国内首支社区商业基金规模达十亿

这是什么地方？在高大上的北京CBD，抬头竟然没有吊顶，裸露着管道，脚下也不是华丽的大理石，而是彩色地胶，难道这就是高和在国贸大厦的办公室？我心里盘算着，已来到一位长者面前。

他头发又浓又密又黑，怀疑是染过的，戴着一副金边眼镜，也没有传说的那么胖，我们寒暄后坐下来交流。

我开门见山，“最近大家都非常关注社区商业，可能和疫情有很大关系，而且业内也很热闹，大家都关注两件事：一是李小加创业做滴灌通，二是高和资本成立中国首支社区商业基金，规模好像十个亿吧。”

他平静地回答：“是吗？其实高和最不爱凑热闹，我们在2010年就进入城市更新领域，那时没人关注这个赛道，九年后国家才出政策鼓励支持。”

2、质疑：疫情下社区商业还有活头吗？

“社区商业会有很多质疑吧？至少三点：一是小商户居多，租金不稳定、坪效低；二是资产规模小而分散，管理难度大。”我非常自信地质问道，“三是，我还是用网络语言吧，这样更直接，社区商业还有活头吗？”

“目前看社区商业面临电商的冲击、疫情的冲击，大量倒闭。”我继续强调。

这些观察是我亲身感受到的，我家旁的街铺已关门一半了，他作为业内专家难道看不出来？我心里嘀咕着，还搞什么社区商业基金。

他端起美式咖啡，望着飘动的热气，缓慢地说：“谢谢你，是为我好，才问出这些真问题。”

“但我不想用惯常的回答来否定你的质疑，即使我说得对，但我们都不愿接受和自己答案相反的信息，这也是头条推送新闻的算法逻辑基础。不如换个角度？”他继续说。

“如果十年前采访我，你也许会提出这三个质疑：一是物流园都是小租户，租金不稳定、坪效低。二是物流资产规模小而分散，管理难度大。三是线上购物越来越发达，购物中心还能活下去吗？”

“这怎么是一回事，物流是国家支持的民生行业，您没看到这个行业给社会带来的进步吗？而且科技含量很高，社区商业有什么？不就是餐饮、便利店、健身和儿童教育吗？这些随着电商的发展，都会被线上取代。”我显然有些激动，语调越来越高。

3、社区商业支持小微企业，解决就业大问题

他没有回答我的质疑，走到一旁端来一杯茶。“这是盛选茶，没听说过吧，是长盛老师到武夷山亲自选的茶，尝尝吧！”

他反问我：“那你为什么要采访我，难道是你想……？”

“这倒不是，是总编定的话题，他说社区商业有社会意义，还总结了三点：一是协同了社会治理，这次疫情看得很清楚，上海就有一些好案例。二是如果社区商业发展了，能支持小微企业，毕竟服务业是最大的就业大军啊。三是解决大资金的资产荒，这句我真没听懂，您是行业专家，说说吧？”

4、刚需推动的高派息率使社区商业成为险资偏好的防御型资产

“我先说说你真正想问的问题吧，高和为什么要进入大家都不看好的赛道吧？”他说。

我心里暗想，奇怪，他怎么知道我要问这个？

他自问自答，“未来有两大趋势，一个是万亿赛道的城市更新，另一个是以公募REITs为代表的资产证券化。”

“社区商业无疑是城市更新赛道里面最能激活消费升级需求的 ，而资产证券化的主要投资人就是险资，因为险资的久期长和追求安全的特点与之相匹配。”

“随着经济确定性的下行，险资最大的压力就是资产配置，这个可能就是你总编提到的资产荒吧。”他娓娓道来。

“社区商业虽然会受到疫情和电商的冲击，但它是刚需，自我适应市场的能力是很强的。比如传统的应试教育撤租了，素质教育的商家又补上来，网上订餐再发达，也不能取代线下的聚会和交往吧。”

“高和不是一直在做写字楼的投资吗，难道改变战略了？”我问。

他答道：“战略是什么？就是站在未来看现在，如果我们站在5年后的未来，在公募REITs的大池子里，能够有稳定现金流和派息的大类资产到底是什么？社区商业一定是一个很好的选择。”

“因为经营好的社区商业能做到6%派息率，这一点对险资或机构投资者是有极大吸引力的，就是说社区商业是险资追求的防御性资产。”

“既然是对未来的判断，你想的也太乐观了，社区商业为什么有这么多的质疑。”我反问道。

“我了解到普洛斯在中国大规模投资物流的时候，也遇到同样的质疑，既然是领先于市场的业务，能够产生共识的也就5%的人，所以也不用担心，我们只要能找到这5%就够了，无论是投资方还是资产方。”他从容地答道。

5、要投就投社区商业2.0

我心想眼前这个人看着随和，其实很固执，交流的欲望被他浇灭了，我们沉默了几分钟。

他想极力打破尴尬的局面，又打开话题。

“我认为你质疑的社区商业，就是1.0版本的，千篇一律，没有差异化，租客基本是没有经验的小店，商家也没有统一的运营吧。”

他见我点头，接着说：“高和投资的是2.0版的社区商业，有三个特点：

一是有私域流量的商家；

二是有社群意见领袖的加持；

三是社区会员的深运营（深服务）。”

我问道：“这个听起来很好，哪有这样的商业？”

他答道：“远的不说，推荐你去北京顺义别墅区的高和欧陆广场看看，我给你念一段项目负责人杜都发给我的微信吧。”

“欧陆广场的十八几花木研究所，是一家具有强烈主理人精神的花店，花店老板是从业多年的资深律师，对花艺有浓厚兴趣，去日本学习花艺三年后，回国创业。时尚芭莎、VOGUE、明星工作室等均采用她的独创花艺空间设计，并拥有很多忠实高端粉丝会员，她的花店开业后，周边的社群主理人、网红达人、电视台等纷纷前来消费打卡，一举而成为网红花店，花店还为顾客提供上门花艺打理等服务，牢牢抓住了周边的一批忠实粉丝，这样的商家就非常符合高端社区商业的商业定位。”

想不到他眼睛还不花，念起来还抑扬顿挫。

他话语平静下来补充道：“当然欧陆广场还只是高和对社区商业理念的尝试，也许只能叫1.5版的社区商业吧。”

6、社区商业白皮书道出趋势

“没想到社区商业还有这么多门道，您可以分享一些市场报告学习吗？”我请教道。

“为了进入这个赛道我们进行了深入研究。专门成立了研究小组，进行了6次迭代，还编制社区商业白皮书，不过这个还没定稿，不能对外，我有个初稿可以给你参考。”他热情地回复。

接着，他把五十几页的资料递给我，我征得他同意，摘录几页和大家共享吧，也算推动城市更新事业的发展。（见文末附件）

7、高和投资社区商业的标准

分手前，他从NASA的双肩包里取出个小盒子，递给我说：“从朋友圈里能看出，你爱跑步，还喜欢听巴赫，送你个骨传导耳机，能保护耳朵。”

我接过礼物，喜出望外，“我的稿子要总编审，不能只写好话，不过我有个小号，叫筑*梦*师倒是可以无偿帮您忙。”

他平静地说：“文章你客观写就好，我们不怕质疑。”

“谢谢您的好意，我们确实需要市场上的合作伙伴，如优秀的社区商业运营机构，能挖掘资产的代理机构，还有AMC机构等。”他接着说：“我把给合作伙伴的微信发你，你帮忙转一下吧。”

我回到家，正准备看崔健线上演唱会直播，来了微信提示，打开一看：

“感谢你的采访，我们的社区商业项目筛选标准发你，欢迎推荐。”

“《高和社区商业筛选标准》

城市应该是消费型城市：包括杭州、南京、长沙、成都；

体量上，一般1到3万平米；

位于城市核心商圈、成熟地段、交通便利；

盒子型商业不超过4层、街区型商业不超过3层；

3公里范围内人口数量大于25万；1.5公里内常住居民人口不低于10万人；

至少两面临街，且四至无快速车道、无高架、无河道、无步行台阶、无大型绿植遮挡；

1.5公里范围内无中档及以上定位的商业体、集中式商业，总竞品体量小于3万方；

土地规划用途为商业，且剩余产权年限不低于25年。”