为了准备今年的城市更新论坛，我提早一周从上海回京，近一周北京的疫情严重，身边的朋友多有晒羊，家人症状稳定后，支持我努力工作，劝我到酒店躲羊几天。

 第一天

一个人的书店
 

今天刮起了的大风，气温骤降十度，一路上几乎见不到人，车辆也异常稀少。

冬日最爱追逐暖阳，来到久别的中信书店，位于亮马河畔，偌大的空间，只有我一个人，室内阳光明媚，我打开ipad，准备工作，室外忽现一阵旋风，卷起千百枯叶，我不禁打了个冷颤，这还是我熟悉的北京吗？
 

 第三天

四个人的办公室

今天晴空万里，无风，阳光晒在脸上暖洋洋的，骑车上班的路上，想起昨天夜游故宫护城河的情景，心凉凉的，昨夜一个人走在河边，没有灯光照耀的角楼，黑漆漆的，只有一个人在公路上慢跑，后面跟着他的笨狗。
 

三十多人的办公室里只有我们四个人，一个最早阳了，经历过不幸的方舱，另一个家人也全阳了，我打开ipad，心静不下来，点了望京的名吃傻子烧鸡，喝杯红酒，饭后点上一支香，听听音乐吧。

先是格里格的索尔维格之歌，有点伤感，换一首，又是拉赫马尼诺夫的悲歌，就更不能听了，关掉音乐，硬着头皮准备主持人安排的问题。

《题目：片区更新的机遇与难题》

第一：机遇

国家的竞争就是城市的竞争；城市竞争的抓手在于片区更新。

第二：三大难题

难题一：钱从哪里来？
核心问题：有没有算账？

算账1：新规划，空间图层+经济图层。

目的：让城市土地资产的价值最大化，提升城市的经济密度。

算账2: 两种账，经济账与社会账（ESG评估） 。

难题二：如何提升城市资产价值？

1. 答案：没有确定的，但重要角色是资管机构。
2. 核心问题：什么是资管机构？

把资产现金流提升，并加工成资本愿意配置的金融产品的机构。

两个门槛：运营（对资产端）+信用（对资本端）

 
关键：树立资管意识，转变观念。

a. 没有现金流的资产是负债；

b. 空间、内容都不是重点，资管的焦点在可持续增长的现金流。

难题三：如何解决流动性。

1. 答案：只有一个池子，就是证券化。

2. 核心问题，商办REITs的核心三问？

问1：商办REITs何时开闸？

明年年中or年底？

问2：什么样资产能入池？

国有先行；榜样推动；逐渐扩池。

问3：意义？

意义1：重塑定价机制（以现金流来定价）。

意义2：解决钱去哪儿的问题，机构和百姓的资产配置的问题 。
 

 第五天

几个人的酒店

午后的金色阳光透过酒店纱帘洒在窗边的沙发和圆桌上，早C晚A，虽没到傍晚，也是可以喝一杯吧，随身携带的蓝牙音响奏出悠扬的音乐，今天的任务是准备记者的提问。 

《城市更新的两个难回答的问题》

问一：商办冲击大，还能不能投资？

1. 战略要调整

从上升期扩张战略调整为下行期的危机战略。

2. 危与机

关注——中国式出清机会？信用价值？

3. 可能的策略方法

1：买便宜资产变硬核资产

如高和的第二曲线：公寓与社商（关键是稳定现金流）。

方法2：助两端

（资金端要投安全）为高信用企业转型资管机构助力，如出表、REITs Pre基金等。

（资产端要提高现金流）为受困资产提供资管服务助力，如对REITs AMC资管服务或直接并购不良资产等。

问二：城市更新选择城市有指标吗？

指标：出差指数+社商指数

1. 出差指数

为什么？城市竞争靠人才，吸引人的关键是改善营商环境和生活质量。

2. 社商指数

为什么？代表生活品质。

后疫情时代：

城市竞争是看谁能补好短板，补短板要通过城市更新来实现。
 

 第七天

众人的城市

三年疫情，使商办空置率升高、租金下滑，疫情后将改变人们的行为习惯与消费习惯，还可能成为社会转型的拐点，我们要如何面对？关键是调整好心态，去接受它。

听了汤恩科技崔总在地产科技分论坛做的分享，我情不自禁为年轻人点赞并发了朋友圈。
《让保洁阿姨有幸福感》

崔总分享时，有一句话印象深刻：清洁机器人不是来抢工作的，而是提升从业人员的幸福感。

朋友追问：为什么投资汤恩科技？

创始人要有格局+战略+执行力。

不是因为崔总是中国科大少年班出身，毕业就创业，是科技精英，而是因为他有格局，适度的战略思考及强大的执行力。

创业两年，经受了考验，完成了如下难题：产品量产、销售渠道搭建、团队建设等。

总觉得在疫情期间还敢创业的年轻人是有一股劲儿的，后疫情时代多有大变局，未来道阻且长，祝福他们！

此时，一首歌在空中飘，是声音魔术师Bobby Mcferrin的爵士曲《Dont Worry Be Happy》。

曲调欢快幽默，把这首歌送给被疫情冻住的朋友们，无限循环播放，让心中冰冻的那句话暖和起来。曲调欢快幽默，把这首歌送给被疫情冻住的朋友们，无限循环播放，让心中冰冻的那句话暖和起来。

“城市真的很美好！”

2022年12月16日第五届城市更新论坛，线上主论坛结束当晚于家中沙发，戴上口罩，此时，一段文字浮在手机屏幕上。

“你需要想象北京，北京会满足你的想象；即使它暂时没有你所想象的东西，它也会应着你的想象长出你所想象的东西。”--西川