近日有个大报记者发微信说要专题采访我，很惊讶，因为这些主流媒体，只关心传统房地产行业的大事儿，比如说房价呀，政策调控啦，谁会关注城市更新呢？

兴奋之余，我选择银泰柏悦酒店63层的咖啡厅，这里向西能望到长安街的尽头和远处的西山，特别是夕阳西下的时候，景色非常的壮美，适合谈些兴奋的事。

毕竟是大记者，上来就问了很多专业的问题，但我高昂的情绪像被拉下的卷帘，快速地落下来，原来记者是围绕近期出台的消费基础设施REITs（商业REITs）展开的，没提城市更新，我的心凉了半截。

他像连珠炮一样提了十几个相关问题，一来我不太专业，二来我觉得很多问题在REITs刚开闸时就遇到，算老生常谈了，出于礼貌我还是重点回答了几个小问题。

记者：会不会对开发商有重大利好？

老S：不会，因为发行回笼的资金严禁用于房地产住宅开发，甚至不容许开发商直接发REITs，道理很简单，因为政策的立意就是支持消费，这三年的疫情对消费的冲击，对经济信心的冲击都太大了，去年底我们判断商办的资产证券化会在今年推出，但没想到这么快。

记者：商业资产价值会提升吗？利好什么样的公司？对高和有什么利好？

老S：许多人问我，你们持有的商业资产是否价格上升了，我说也许吧，当然，商业REITs出来增加了商业类资产的流动性，未来的资产价格预期肯定是上扬的，但就具体的资产价格，其实还是看NOI的情况，是否能持续稳定增长（后面还有讨论）。

所以同样一个商业资产，它的价值除了看地段，还取决于资管公司的能力，资管公司不是简单的只做做招商运营定位，而是能够根据行业的发展趋势，选择好标的项目，有强大的并购能力，有资本的品牌能力及运营能力的，就是说，商业REITs出台并不是所有的购物中心开发商就是受益者，还是要看这个公司实质性的资管能力如何？它的品牌如何？

记者显然感到我对商业REITs的讨论，提不起兴趣来，想缓和一下气氛。

“你选这个地方真不错”说着，他走到窗边用手机一通连拍，还问我最近去了庐山，云海看到了吗？李白的古迹如何？

“庐山的云海很壮观，如果你感兴趣我会把高和分享的文章发你，不过，此时我们应该来杯白葡萄酒吧，适合此时的夕阳，我更愿意交流一下，商业REITs出台后几个跟不动产行业市场趋势相关的问题。”我已迫不及待了，把咖啡一饮而尽。

他瘦瘦高高，不善于喝酒，我总结过是有这么个规律的。一大口“长相思”下肚，情绪大好，我打开了话匣子，讲了许多城市更新的话题，为了扣紧讨论的主题，还是把这些像是自言自语的用笔记的形式展现给大家吧。

交流一：商业REITs给商业资产估值提供了一把清晰的尺子

以前商业资产大多在大公司的表内，它的估值方式多用重置法或比较法，不管经营现金流高低的，而资产价值是不断地通过评估上涨的，所以没有人真正关心运营。

现在好了，给了一把商业资产价值的清晰尺子，我们提了一个新概念叫硬核资产，就是这个商业不光是地段好，最关键是要有持续稳定的现金流。

结果就是这个小小尺子的出现，会让整个商业不动产行业发生天翻地覆的变化，由以开发为主导的制造业模式，真正转向以运营资管为核心的资管模式，我理解，就相当于住宅开发的按揭政策出台吧，会深刻地改变商办不动产行业，成为指挥棒。

交流二：商业REITs是城市更新的一把钥匙

“对不起我要赶今晚八点的火车去青岛出差，还有最后一个问题，但来不及了，我在出租车上微信你吧。”他打断我，匆匆而去。

记者：你最看好什么机会？主要障碍是什么？

老S：我认为最大的机会是Pre-REITs机会，把没有完全成熟的商业，先收养起来，孵化后形成稳定的现金流再进入REITs市场。

在这个机会中最主要的角色就是有并购能力的资管公司，但这不是仅有金融牌照或有较多资产就能拥有的，需要有实力有品牌有能力的资管公司的出现，就像物流行业的普洛斯，我相信大的不动产商或首批试点的不动产基金都会把Pre-REITs作为重要的目标吧，就看谁能把以前的积累转换过来。

此时，夕阳已挂到了山角，云被染成了橙红色，金色的光芒从云层底部洒下，我的心情非常平静和舒畅，但想到庐山时，对着明月，把酒朗诵李白的诗句，“俱怀逸兴状思飞，欲上青天揽明月。”情绪又被调动起来，可惜不能再喝酒了，又不会写诗，还是乘兴把这些记录下来吧。