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美欧不动产进入风险期 

在首阳高烧的某个夜晚，听了一个小时的直播，因为题目吸引了我，《京沪写字楼市场如何演变？》。

来自CBRE负责中国研究的年轻专家做了主题分享，主要讨论了两个问题：

问一：美欧不动产的现状？

问二：中国的商办市场会如何？

欧美商业地产处于风险期：

伴随着欧美央行持续大幅加息，商业不动产的主要贷款机构中小银行面临巨大压力，利息大幅提高造成商办贷款成为负杠杆，自然欧美市场有较大潜在危险。

专家提供了一些数字：

a. MSCI欧洲房地产指数已跌至2009年初全球金融危机以来最低水平，其中，3月份下跌超过24%。

b. 今年3月，美国写字楼平均空置率已经高达18.7%，创下最高纪录。

c. 特别值得关注的是远程办公势不可挡，以美国为例，该比例从疫情前的5%上升至62%。（到今年3月，比例回调到29%。）

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不动产的“灵魂三问”

第二个问题其实很难有共识，需要找高手讨教，通过万能的朋友圈找到一位专家（F教授），他有个要求，必须在风水好的地方聊天，场子要气派，但只喝茶、吃面。

就选CBD的正大中心，在湘上湘订了小包间，还叫苏府。

这位金融专家果然不凡，器宇轩昂，但显严肃，我倒了一杯鸭屎香，他闻了闻，脸色灿烂起来。

是时候向大师请教了，还是那著名的不动产三问。

问一：“商办不动产的价格会不会跌？”

F教授斩钉截铁地回答：“当然不会，中国的金融主体无论银行、保险都是国有的，自然有意愿、有能力拖底房市的，不会出现欧美市场的‘资产践踏’局面。”

“你没看到一季度发了那么多钱，15万亿Ｍ2。”（去年全年是28万亿）

我赞许道：“确实，疫情三年也没看到北京、上海有什么楼（虽然付不起利息了）大幅打折出售的。”

问二：“商办不动产有什么风险？”

他语气笃定：“风险自然有，是没有流动性。”

“因为中国根本没有市场意义的出清机制，日本在泡沫10年以后，真正的出清完成又进行了10年的时间，中国需要的时间可能更长，这样问题就来了，资产有价但无市，流动不起来。”

“没有了乘数的巨量货币，就像血液在动脉里汹涌澎湃，但进入不了毛细血管，自然经济要持续承压。”

问三：“那，有什么招吗？”

“我也没想好，但靠炒概念、炒股价肯定不行，一个月前地产股价大涨，这不又跌回来了。”

他停顿了一会儿，吃了一大口面条，给出了答案：“增加一些新的促进流动性的工具是有必要的，比如最近放开的商业REITs吧，是符合时机的。”

“我们的策略是投资一些有稳定现金流的资产，特别是购物中心和社区商业，我觉得Pre-REITs是一个机会。”我热烈地附和着。

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他用谦虚的语气鼓励道：“你说说看。”

这下给了机会，我把见面前准备在石墨文档的观点和盘托出，情绪也激昂了起来。

“一些机构从战略上要轻资产化，但有两个错误观点。”

“一个错误是定价提升，认为REITs出来了，就参考最低派息率来定价，大幅提高了预期，这个显然不对，公募是二级市场，与一级市场的定价机制是不同的，大宗交易的估值方法其实已经很成熟了，就是基于楼宇的NOI与资产的Cap Rate进行综合定价。”

“第二个错误是机会型销售，希望把商业资产卖给国企或为了二代传承的民企，看看上海二十几栋外资基金持有的楼，就能发现端倪，没人接盘啊。”

“我认为系统化的让资产销售（或出表），只能依靠您提到的系统化流动性工具，就是Pre-REITs。”

（我注意到他表情的微妙变化，眉头微皱，双眼无神的望向窗外，但打开的话匣子就不会轻易关上的。）

我继续：“我们设想一下，假设有一个大机构拥有近百个购物中心，在未来3~5年能有多少REITs发行呢？”

“估计也就是10家到20家吧，但是从轻资产化的战略来看，必须有更多的购物中心进入到有流动性的资本市场中，这个补充工具就是Pre-REITs。”

“先把没有完全成熟的商业收养起来，孵化后形成稳定的现金流再进入REITs市场，未来与公募REITs并行的还是私募REITs，在美国两者的规模相当，最主要的投资人还是长期的资本，如保险、养老金等。”

“但这个市场的兴起需要两个前提，一是要有钱，二是要有人加工资产。”

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他有些不耐烦：“钱是有的，你不用担心，绝大多数保险机构今年上半年一单没投，因为他们不能直投不动产，需要投资到加工好的金融产品里。”

而后，他喝了口面汤，语气缓和些，像是与同学聊天：“你觉得谁会是Pre-REITs市场的加工主力呢”？

（我拍了拍大师的肩膀，好像拍了，恍惚也记不清。）

我继续，且加重语气：“这需要资产管理机构，同时有三种能力的，一是有并购能力，二是有品牌，特别是与保险资金有深度信任与合作，三是最重要的，就是资管能力了。”

（晚上，我收到他的微信。）

“这么说也没有几家啊？”

（我立即回了）

“是啊，这正是商办市场的最大瓶颈！”

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达里奥的建议

托朋友买到了苹果的Vision Pro，打开包装，迫不及待地“试鲜”。

3D的超广角视觉让我震撼，但一个栏目更吸引了我的兴趣。

（介绍说，这个与高人对话的栏目是用AI大模型驱动，让你和高人真正面对面交流。）

这不是达利欧吗？就选他，他对中国很了解，来华访问不下一百次。

我：“世界面临什么巨大危险？”

达利欧：“世界处于危险边缘，面临三个剧变。”

达利欧：“一是巨额债务的货币化；二是社会贫富分化严重可能引发的内部冲突；三是地缘政治的冲突。”

“历史表明，这三种力量如果叠加在一起，就会进入动荡时期，导致世界秩序的剧变。”

我：“你怎么看中国的商办不动产，应该怎样投资？”

达利欧：“我们不能只看小周期，要看大周期。”

“经济的小周期，约每10年是个反转，我们研究了1500 年以来的大国兴衰，发现了周期的密码，由小周期组成的大周期。”

“小周期一般是7年加减3年，大周期是120年加减50年，大周期形成的三股力量就是上面提到的。”

达利欧：“投资不能只看小周期，五年七年的不是趋势，或者说不是最高动能的变量，捉住大周期的趋势才是投资的根本。”

（“您能说说吗？”我没用敲键盘，只是心里想着。）

达利欧突然沉默，背景音乐也停了，眼前送来了大大的一行字：
 

“因为我们是由AI驱动的，不能保证建议的准确性，请点击此处，打款XXXXXX美元后，您将成为‘高人达利欧’的高级会员，得到一对一的投资建议。”