周一下午一闭市，中金公司的股票操盘高手就急忙打电话找我，劈头就问“地产怎么了，今天大盘大跌4.8个百分点，绝大多数地产股都跌停，地产后市你怎么看”。

其实上周日晚上，“限外地人按揭”的新政刚出我们“地产酒人”沙龙朋友就进行了讨论，超过90%的人认为“北京住宅的成交量会大跌，跌幅可能超过50%，价格下行不可避免”。理由也空前的统一“限外地人按揭”打了地产投机的“七寸”。

记得2007年9月银行提高二套房首付款及利息调高到同期基准利率的1.1倍。同年第四季度深圳市场成交量大幅跳水50%以上，而北京的成交跌幅不超过15%，以至于2008年初出现了潘石屹先生与王石先生对拐点论的争论，目前又出现比2007年更严格的“按揭新政”，下挫趋势已成为共识。

问题是全国的房地产市场中，不同的城市、不同的产品市场的趋势是否都如此呢？

首先，回顾一下2008年的情况，有三个现象。第一个现象是一线城市中影响最大的深圳，其次是广州、上海，北京的影响最小。可能原因是深圳的“炒风”最盛，买上海房子的江浙人愿意用高杠杆，而来北京买房的外地人多数喜欢一次性付款。对来北京买房的能源类安全性资本要说明他们按揭，在SOHO超强的销售队伍中也仅有20%的销售人员有此能力。据此，我们能否猜想一线城市中北京的影响最小呢？

第二现象是，北京四环以外的普通住宅价格下挫了20%-30%，而核心区域的高档房跌幅很小。可能原因是核心区域的产品供应量少，“有钱人”把手里的房子“捂起来”，他们扛得住。据此，我们能否猜想北京核心区域的高档房几乎不会跌呢？当然有些人认为这次新政就是冲着豪宅去的，自然豪宅会领跌。我不敢苟同，但又没有深刻的理由来反驳，但我认为毕竟炒的起豪宅的人极为少数。几个投机者破产了还无法撼动整个豪宅市场。极可能的情况下是高端房的价格高位停滞，当然也是有价无市了。

第三个现象是，在2008年7月北京房地产市场还处在严寒中，而三里屯SOHO开盘当日却卖了42个亿，刷新了北京地产的记录。其中商办卖了39个亿，而住宅仅卖了3个亿。可能原因是政策打压对象是居住，安全性资本的投资偏好又是商办物业，他们从不“炒房”，只是当时担心通胀，简单的想法就是把“手里毛了的票子”变成不动产“存起来”。今年我是看好北京的商办物业市场的。原因有两点，一是在目前高波动高风险的地产市场中，关键是避险要重点考虑安全性。去年北京市房地产交易网上的数字表明，住宅成交均价较2008年上涨了28%，而去年的商办物业均价上涨仅为1%，商办物业确实没有“泡沫”；二是商办物业政府不打压，按新的按揭政策，外地人照样可以买商办做按揭且没有套数的限制。

以下是一位朋友的小段子，不知这样的场景各位是否认同。

“现在的楼市就像北京的道路突然被交通管制。住宅被交警指挥刹车，从快车道转向辅路，快车道空空荡荡，商办物业会不会踩脚油门转向快车道呢？