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--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年8月号

 

时隔一年,再去鄂尔多斯。据当地人介绍,由于今年雨水充沛,鄂尔多斯的植被是近十年来最繁茂的。草原因为雨露之水而滋养,而楼宇却因为投资泛滥之水而被浸泡!同一座城市,去年热火朝天、随处可见的造城热潮,今年再次漫步在鄂尔多斯的大街,却发现70%的房地产项目都处于停工状态;同一条大街,去年随处可见的路虎等高档越野车。今年依然可见,只不过车的主人已几经易手,几百万的车只能抵账几十万;同一家酒店,去年的入住率高达120%,需要提前几天预订。今年再去,与酒店前台人员攀谈得知,酒店的入住率只有20%左右。一年的时间里,鄂尔多斯到底发生了什么?问题的症结或许需要追溯到更长的时间维度。

    如果把“四万亿”和鄂尔多斯造城狂潮相关联,或许有人觉得不相搭。其实不然,这背后的推演逻辑却是出奇的一致。去年的文章就曾提到“对鄂尔多斯而言,煤炭业是财富的发动机,不动产是财富的储蓄罐”。过去几年由于煤炭市场的热销,地方政府累计了相当的财力。再加上“四万亿”刺激方案的大背景下,以地方政府为主导的投资狂潮便不断被放大。从一个小点便可见一斑,从鄂尔多斯机场到东胜市区约35分钟车程,特别引人注意的高速路两侧的路灯。除了路灯是太阳能和风能双动力供电外,路灯排列的密度远超一线城市。历史总是充满巧合与戏剧性,鄂尔多斯危机或许只是政府主导型投资模式的一个夸张放大版。

    此次危机很重要的一个原因是土地市场的短期过度供应。鄂尔多斯的房地产用地指标占据了全内蒙指标的一半以上。基础设施的大力度投资带动了地价的快速上涨,地价的不断攀升又引发了房地产开发投资热潮。2010年鄂尔多斯的开复工量近2600万平米,而同期北京的开复工量也就3600万平米。2011年鄂尔多斯的新建住房面积超过2000万平米。鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万,而今年有近15万的外地人口离开鄂尔多斯。仅仅45万的人流支撑如此庞大的市场供应,而北京却有近2000万人口。外地人口的离场,使得鄂尔多斯的租赁市场愈发低迷。此外,据当地开发商介绍,之前鄂尔多斯的开发企业不足百家,而过去两年猛增至500家。这其中的许多开发商对房地产市场完全陌生,由于手头有占地款、拆迁款等资金,几个人结伙也加入了开发商的队列。

    同为煤炭能源型城市,榆林神木与鄂尔多斯相比日子好过多了。一方面是神木处于“二山一川”的地理位置,神木县两侧都是山,使其可供应的土地非常有限,再加上土地指标有限,即使发生市场泡沫也属于可控范围。另一方面神木没有严格执行国家预售政策,许多开发商在房子没有取得预售证时已经卖出去了房子。当房价下行时,其实是让所有购买人分担了风险。

    从需求的角度而言,有两个因素严重冲击了鄂尔多斯市场。第一、银行按揭的收紧。鄂尔多斯房地产市场95%的购房人是外地人,90%的购房人是按揭贷款。随着房地产调控政策的打压,尤其是泡沫的不断膨胀,银行突然收紧按揭贷款。许多开发商即使卖出去了房子,也拿不到按揭资金。第二、煤炭市场的低迷。煤炭业一直是当地财富的发动机,随着实体经济的下滑以及国外煤炭的冲击,鄂尔多斯的煤炭销售不畅。许多煤厂处于停产、半停产状态。

    供给的过度膨胀与需求的萎缩,使得房价开始一路下滑。某郊区高端楼盘房价从峰值每平米超过3万的价格跌至1万元左右,上千亿的大楼盘冷清到只有10个人看场子的境况。康巴什300万平米的公务员小区,在市场价格8000元/平米的时候许多公务员按照4000元/平米的价格购入,现在市价已经接近4000元甚至跌破4000元,退房事件不断上演。

    房价下行严重冲击了民间借贷市场,政府的钱、银行的钱、民间的钱,似乎所有的钱都被固化了,都被冻结了!甚至大量榆林的钱也被固化在鄂尔多斯楼市狂潮中。追根溯源,许多高利贷的最后一环都是房地产。有趣的是,个别借了高利贷的开发商为避免形势不可控,甚至把债权人明细在公安局备案。危机开始时,开发商持续把项目工程进度照片等信息给债主发送,希望稳定债主的情绪。到了危机完全爆发后,债主反而担心开发商会跳楼自杀,鼓励其坚持不放弃。如此大规模的民间借贷风波,却没有爆发大规模的群体性事件!原因有两方面,一者是民族性格的原因,相对于陕北民间资本投资的谨慎,鄂尔多斯人虽然投资冒进,但危机爆发后更多的是宽容和忍耐;二者是高利贷前期支付的利息已经使相当部分债主收回了本金,这或许是更重要的原因。

    目前,鄂尔多斯政府正在积极寻求危机化解之道,也进行了许多实实在在的努力。一方面大批量回购开发商的现房项目,改作公租房等保障房项目;另一方面,积极化解民间债务危机,尤其是三角债问题。但纵观日本泡沫十年,最难的就是梳理企业的资产负债表,从悲观角度看也许鄂尔多斯的危机解决需要5年甚至更长时间吧。

    梳理这些天的思考,针对鄂尔多斯的危机解决,提出如下不成熟的建议:

    第一、政府在未来五年内严格控制土地供应,给市场充足的时间来消化现有过剩的存量房。

    第二、增加鄂尔多斯危机严重性的透明度,让外界真正了解这场危机及其带来的严重影响,以寻求外部力量的支持。尤其要梳理清楚民间借贷的真实情况,努力化解民间债务危机。

    第三、通过产业政策的扶持,打造产业园区,以此吸引人流。人流和资金流才是房地产市场发展的可持续支撑力量。而产业园区的方向并非现有的汽车制造业,更合适的方向或许是煤炭深加工产业链。

 

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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