新的市场条件要求房企兼具细分市场的专业能力和金融支持能力

近期文章将发表于《地产经济》杂志。

文：杨坚

国内的房地产市场自去年第三季度开始下行，目前仍处于调整之中。本轮市场调整因何而起，还将持续多久，它与以往的市场波动有何不同，市场的调整将对房地产行业产生哪些影响，在新的市场情况下房地产开发企业需要具备哪些能力，市场的投资者又该如何防范风险——就这些问题，本刊本期向高和资本执行合伙人苏鑫先生逐一作了讨教。

今年上半年房地产市场明显偏冷，全国住宅成交面积大幅下降了近19%。您认为今年下半年情况能有所改善吗？

我预计下半年会好于上半年，主要基于信贷市场放宽、地方政府松绑以及开发商促销这三大驱动力。首先，这一轮市场调整起源于信贷市场的收紧，但下半年信贷环境会明显好于上半年。一者，中央的信贷投放已经从过去的年度管理调整为当前的月度管理和额度管理，信贷投放的实效性和灵活性将增强；二者，由于上半年经济增速的不乐观，下半年政府的微刺激将会更加密集出台，甚至不排除降低利率的可能。

其次，此前限购的49个城市中，截止到目前大多数确定取消或者放宽了限购，北京的公积金提取也从一年一次提高至3个月一次等。预计下半年地方政府各种曲线救市的政策将陆续出台。限购的取消将推高成交量和市场活跃度。

第三，下半年品牌开发商主动降价促销的现象将更多。虽然市场成交低迷，但上市房企的高管绝不敢在年中就下调今年的销售目标，否则资本市场会用脚投票。更有可能的是在近期选择一两个项目降价来冲全年的销售业绩，尤其是选择个别非核心区域的、降价能大幅去化的楼盘或个别项目的尾房。

2008年和2011年国内的房地产市场都经历过较大的调整。在您看来，这一轮房地产市场的调整与以往有什么不同？

这要从市场调整的原因和恢复的动力说起。2008房价的大幅度调整产生的原因是经济波动，它是由美国的次贷危机造成的，但后来它很快恢复了，市场呈现了明显的“V”型反转，整个周期只有半年的时间。那么，是什么原因让市场快速恢复了呢？是国内四万亿货币的强刺激。2011年政府出台了一系列打压房地产的政策，致使房价出现了窄幅回调。但打压政策仅持续了9个月的时间，并没有长期坚持，市场很快被推了上去。是什么原因把它推上去了？不是经济，也不是政府，而是需求，是货币，是金融和信贷的推动。

这一轮波动与上一次波动最大的不同是，以前是由外部原因造成的，这一次行业内部发生了改变，供需关系发生了失衡。2011年虽然有限购、限贷、住宅去投资化等不利因素，但由于需求强劲，供给又有限，房价最后还是快速上涨了。而现在需求是有的，但更多的是通过投资信托的管道流到了供给端，短时间内造成供需的大逆转，而且是快速的逆转。再加上按揭政策的收紧，购房人陷入了观望，而且是深度观望。

国内媒体常有人发表文章，认为市场有崩盘的可能。您怎么看到这一说法？

无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。

那么，您预计这一轮市场调整会可能会持续多长时间、调整的强度有多大？

我们判断本轮的房地产调整是大U型走势，即U型的底部长度超过2011年的调整。本轮调整还有一个特点，就是各个城市的U型底部的长度不同，一线城市的调整时间较短，二三线城市的调整时间较长，这主要取决于各个城市市场供需的情况，且城市之间的分化会比2011年更加激烈。

对于这种房地产开发企业来说，这一轮市场的调整会给他们带来哪些新的要求和挑战？

过去十多年房企一直处于“跑车模式”，只要踩住油门即可往前冲，但未来将进入“吉普车模式”，无论从气象（宏观经济和房地产市场）、路况（金融环境和土地市场）、车况（商业模式）以及车技（产品和运营能力），都将与之前不同，其中最核心的变化是路况。

对于房企来说，“跑车模式”——稳步上升的趋势性红利以及低资金成本的“低油价时代”已经过去，现在路况发生了变化，进入了坑坑洼洼、破旧不堪的山地路，这就要求开发商从“跑车”变成“吉普车”，而吉普车的两组驱动车轮就是细分市场的专业能力和与金融的混搭能力。

一般说来，一个市场的深度调整会推动相关行业的分化和整合。您认为这一轮房地产市场的调整会给房地产行业带来怎样的影响？

2014年房企将进入实质性整合年，关键词是“实质性”。再过一段时间，随着各大房企半年报的陆续发布，那时我们会看得更清楚，房企整体的利润率将下滑，负债率将上升，周转率也将变缓。这种变化甚至也预示着行业大时代的调整。

未来不同类型的房企将面临不同的市场处境。大型品牌房企将走复合地产之路，通过调整产品结构来赢得经济、政策的支持以及更广阔的市场空间；中型房企将走专业化路线，依托产品的精细化赢得市场；小型房企可能关门或者被整合，再以专业投资人的身份出现。任何一个行业有洗礼才有进步，房地产亦不例外。

国内的房地产市场正在发生深刻的变化。在这样的市场上进行投资活动，您认为投资者需要特别注意哪些问题？

对于投资者而言，需要更多思考的不是如何抄底，因为市场的波动在未来将是常态，更值得关注的是“保险指数”，即如何找到好地段的、运营管理良好的资产。

对于投资型客户，有没有适合的工具可选择呢？有，那就是“保险指数”。过去房价一路飙涨的时代已一去不复返，未来市场的波动将成为常态，这就客观上要求我们重新调整投资策略。投资房地产时，更值得我们关注的是长期价值的投资，首先考虑的不是赚多高的利润而是降低自己的风险，这就需要我们通过分析“保险指数”来选择楼盘。

 “保险指数”与区域、性价比及资产管理服务的相关性最大。为此，我们推荐三步走策略：第一步要选择最核心的区域或有发展潜力的副商业中心区；第二步要选择性价比高的房产；第三步要选择有资产管理服务的房产。对于投资型客户，即便是最精明的投资者，也无法精准的判断何时是最低点。选择市场的低迷期入市，可以使投资者在谈判中取得更有力的位置，从容地选择性价比最佳的房产。