财新传媒
2016年11月21日 18:40

高和资本苏鑫:地产的下一场及投资策略

高和资本苏鑫:地产的下一场及投资策略

11月19日下午,由中欧商业评论举办的人文沙龙讲座之二十三讲在高和蓝峰大厦Hi Talk空间举办,高和资本董事长苏鑫先生作为本次主讲嘉宾,以《地产的下一场及投资策略》为主题进行了演讲,苏总阐述了房地产行业下一步由制造业向服务业转变!

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2016年11月17日 19:14

房地产行业正在迎来服务业的盛世

房地产行业正在迎来服务业的盛世

一.“传统开发模式的终结”

1.传统开发模式的特点

传统开发模式其实就是制造业的开发模式,具有三个特点:高利润、高杠杆、高周转。回顾此次调控,市场和政府浇了三盆冷水。针对高利润,如果土地政策一直施行招拍挂,高利润则丧失了基础;针对高杠杆,则是关闭保险、信托、银行等资金渠道;针对高周转,政府有新的政策,使住宅回归它原本居住所用的消费属性。 

2.房价快速上涨原因

造成局部二线城市房地产的价格快速上涨的原因是什么?目前,主要有三种说法:第一是资金过多,比如M1、M2增速;第二种是实体经济不好;第三种是投资渠道的匮乏,从趋势、结构......

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2016年11月04日 15:22

加杠杆使得楼市风险逼近高水位临界值

如果用一个词来形容当前房地产市场的氛围,“风声鹤唳”或许不为过。成交量大幅下滑;富人卖房,普通人买房,甚至刷信用卡在燕郊、武清炒房;各大中介纷纷下架房源等。有些监管部门把这一轮房价暴涨的原罪归于媒体和中介。在这种大背景下,什么是正确的不动产投资策略,谁都不能百分之百确定。而且,任何公开对房价走势的预判都是不明智的行为。但高和作为一家市场化机构,这又是我们不得不思考的问题。

过去两年我对楼市的走向曾有......

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2016年08月15日 18:41

终结与改变

弯道超车,居安思危。

今年的博鳌论坛跟去年的气氛不一样,去年大家都在讲危机,讲如何要用“互联网+”等新理念去度过危机,但是今年大家好像都没有去年那种情绪,这是为什么?因为我们看到了房价的上涨,成交量大幅上升。现在的我们就像在弯道上加速,只看眼前,一定会出问题。要用危机的眼光放眼未来,才能看得更清楚。

“万宝之争”标志着时代的终结

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2016年07月30日 11:02

我与Hi Work的故事

我与Hi Work的故事
 

7月21日是新街高和暨Hi Work的发布会,我在发布会上跟大家分享了我与Hi Work的故事,主要想谈谈创新,也说说我的变化。第一个故事是关于一棵树。

2014年整个房地产行业掀起了互联网改变之风,所有的东西都必须改变,恰巧这个时候高和资本收购了高和蓝峰大厦,一座传统写字楼。那么传统写字楼怎么改变呢?我们试着能不能加入艺术元素或者投入一些资源。这个时候我找到了在国内最顶尖的装置艺术大师邱志杰,请他帮......

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2016年03月28日 13:40

上海新政难持续 营改增迎商办大利好

上海新政难持续 营改增迎商办大利好

上海地产新政出台不久, 3月27日我参加中欧商学院私人财富投资论坛时也对外表达了自己的看法——上海新政调控过度,恐难长期延续。

上海出台二套房首付七成这样如此严厉的调控政策,有地方政府对市场理解问题,这方面,各地政府存在明显差异。上海新政的一个不容忽视的背景是,上海市场新盘库存量很小,因此新政主要将影响二手房成交量,对有改善型需求的购房者影响很大,而改善型需求又占了整个二套房购买需求中七成的份额。若调控过度,势必影响未来入市项目及土地投资......

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2016年03月20日 09:39

家有余房趁早卖

深圳、上海、北京一线城市从去年开始的房市反弹,再度引发市场对于房市泡沫论的争议。网传万科董秘谭华杰以纽约房价对比北京上海,称仍有上涨空间的言论,引行业热议。世联董事长陈劲松也称,这不是中国楼市的最后一次疯狂,房价未来仍有上涨空间。

反观房地产泡沫论战史,自2003年任志强谢国忠开始对赌房价,再到当年牛刀徐滇庆对赌深圳房价涨跌,连获诺贝尔奖的经济学家罗伯特·席勒也曾表示,从收入和房价比来看,中国一线城市房地产泡沫严重,然而最终失败的都是看空派......

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2016年03月08日 11:07

房地产重回投资时代

最近与几个媒体朋友交流,他们问我关于对现在房地产市场的看法,根据去年我们的实践以及近期与同行朋友们的交流,在此谈几点自己直觉的判断:

一线城市住宅重回投资属性

链家统计数据表明,2015年北京二手房总成交量约为20万套,较2014年增长了90%,其中二套房成交比例占60%-70%。这其中大部分为投资用途。为了能投资更多房产或者省税省利息,使得离婚率奇高。

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2016年01月29日 10:12

房地产进入服务业时代,投资房地产生态圈中的轻资产公司将成为新趋势

2016年才过去二十多天,我们已经经历了熔断机制的启动和叫停、千股暴跌以及汇率波动。大家对投资趋势的共识已经非常清晰——2016年一定是高风险的,中国经济一定是下行的,要想寻求安全的投资策略,只有两种方法:要么投地产,要么投趋势。地产行业进入了存量房时代,从制造业转向了服务业,一系列以房地产轻资产运......

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2016年01月14日 16:46

汇市股市波动性下的2016年房地产投资

      2016年初,我去拜访了一位非常尊重的大师级老者。他判断2015年是人类历史上重要的转折点。主要有三个观点:第一、中国进入了全球权力与财富再分配的游戏中且不可逆;第二、中国内部进入了财富再分配的历史时期;第三、中国国运尚在,但风险在加剧,从全球角度和视野配置资产成为必然。简言之,就是投资要有全球视野及极强的风险意识。

开始时我还觉得有点危言耸听。但2016年过去短短十多天,我们经历了熔断机制、千股跌停,以及汇率的忽高忽低等。究竟是什么原因引发经济出现如此大的变动呢?细细想来,病因还是在于资本对中国经济普......

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2015年11月27日 13:04

房地产投资的下一个风口—“城市更新”

房地产投资的下一个风口—“城市更新”

未来的房地产的机会不在于“高价拍地”和“八爪鱼式的创新”。

最近看到两个现象:现象一:所有的一线城市,开发商都在不断地高价拿地。比如在北京的丰台拍出了7.5万/平米的楼面价,粗算新房要卖到15万/平米才能保本,这是行业的风口机会吗?显然不是。造成这种现象背后的原因是:现在二三线城市房地产行业不赚钱,而开发商又在货币宽松的情况下容易融资,五年期的贷款利率只有百分之四点几,为了避险,开发商只能跑到一线城市高价......

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2015年11月17日 14:41

北京房价明年上半年会涨吗?

北京房价明年上半年会涨吗?

樊家村?没错,就是樊家村!一个处于非传统热点板块的丰台樊家村地块,10月21日经过104轮激励的角逐,最终被葛洲坝以49.5亿元、楼面地价近7.5万/平米的价格摘得。而且,最有趣的是参与者,首创中粮天恒联合体、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体、中铁置业中铁投资联合体、方兴、中铁建、金地等都参与其中,几乎囊括了国内的主流房企。一叶知秋,未来半年之内北京的房价势必会上涨!

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2015年10月20日 11:03

房地产生态链的场景革命

前段时间我和毛大庆一起参加阿里主办的一场论坛,当时他就极力推荐《场景革命》这本书。之后找来阅读,确实很受启发。

传统的房地产营销更多遵循的是漏斗法则。即通过覆盖能力强的广告媒体或者电话营销,依托销售半径的扩大来不断筛选种子客户,再对种子客户进行购买兴趣的疏导和逼定,最终完成销售确认。在这种营销模式中,有公信力的媒体扮演着重要的角色。但这种与捕鱼相类似的营销模式在场景革命的当下却完全失效了,原因就在于人们信息获取的路径发生了变化。

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2015年08月12日 21:18

房地产进入马拉松时代

我们之所以判断房地产进入马拉松时代,并不是因为郁亮、毛大庆等行业大咖都去跑马拉松了,而是因为房地产行业本身发生了大变革。主要体现在两方面:第一、龙头房企非常明确的启动了转型大计,它不仅仅是概念阶段,而是实实在在的有产品推出或者方案落地。典型的事件就是SOHO中国推出的3Q产品线以及万科推出的合伙人制度;第二、房企高管创业,典型的事件就是被称为地产界的男神女神——毛大庆、蔡雪梅创业了。

上述几个件......

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2015年07月10日 18:23

深圳房价上涨:股市和楼市的博弈

按照中国指数研究院最新的统计数据,5月份深圳新建商品住宅成交量环比上涨48.2%,同比增幅148.4%。其中,热点区域2个月内房价飙涨40%。无独有偶,北京的楼市也在顺势上扬。

如果说深圳反弹是一个“面”的代表,不妨我们再观察北京一个楼盘——“点”的代表。高和蓝峰......

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2015年04月16日 15:15

从互联网冲击看布满荆棘和机遇的白银时代

前段时间万科给股东的一封信,重点讲了白银时代的逻辑。我建议大家挤时间看一下。所谓的白银时代,所指的不仅仅是成交量的变化,也不仅仅是房地产行业从暴涨期进入了新常态,而是这个行业会在未来短短的五年之内经历翻天覆地的变化。

过去我们看待这个行业是二维的逻辑。政府注入了多少货币、房价涨了多少、地价涨了多少等等,说到底也仅仅是供给与需求两个变量。但现在额外添加了互联网这个最......

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2015年03月15日 22:04

创新房地产2015正当时

目前房地产最热的话题是创新,SOHO的潘总刚刚做成3Q的样板间,毛大庆就要创业做中国版的We Work,很多人都在猜测谁能胜出?我却想聊聊另外一个问题,我们为什么要创新?怎样的创新才能成功?

先从2014年我们艰难的迈出创新的第一步开始聊起吧。去年我们推出了高和宝和Hi Work两个创新产品。高和宝是一款私募REITs产品,它兼有了股的高收益及债的低风险。这一创新使千万元资金量......

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2015年01月14日 10:39

“高和宝”:商业地产这头笨象也许可以飞起来

“高和宝”:商业地产这头笨象也许可以飞起来

如果用狄更斯的话来说,这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。在最好的时代中,小米手机刚刚完成新一轮总额为11亿美元的募资,一家刚刚成立四年的公司估值高达450亿美元,实现了180倍的估值跳跃;在最坏的时代里,佳兆业总资产超过10,00亿元,好似庞然大物的佳兆业帝国一夜之间轰然倒塌,这个旧城改造的领军......

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2014年11月26日 17:31

“房价百日回升”的东风已到

9月29日,我在新浪财经曾撰文预判——认为北京楼市百日内将回升。现在60多天已过,住宅及二手市场的成交量已有明显回升。从商业地产来看,过去这段时间里回升的迹象不是很明显,很大程度上由于商办市场的投资属性较强,它的反弹需要强有力的信心支撑信号。而在11月21日,中国人民银行宣布下调金融机构存贷款基准利率,恰好发挥了这样的作用。如何看到本轮降息以及与商办投资品的关系成为大家关注的焦点。

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2014年11月12日 16:59

万达上市标志着开发型商业地产模式已死

2014年万达宣布上市,这无疑是今年商业地产行业的一件大事。这也为我们提供了一个窗口了解这家行业领头羊的真实情况。2013年万达总收入868亿元,同比增加46.8%。其中,物业销售收入占比86.4%;物业出租及管理收入占比9.8%,即便2014年上半年上涨至22.3%,仍然是以销售为主导。2013年万达的税后净利润为248亿元,而公允价值增加就达到154亿元。

万达的故事给我们带来什么启发呢?传统商业地产的......

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