财新传媒
2017年10月09日 16:54

资产证券化助力城市更新起飞

文章根据苏鑫在新地产2017年金融年会的主题发言整理而成。

一个人如果得了三高(高血脂、高血压、高血糖)那肯定是非常不健康的。无独有偶,当下同样得了三高(高杠杆、高周转、高回报)的房地产,也是经济界公认的不健康因子。

城市更新则不一样,它仿佛是从房地产这根朽木上长出来的生命之花,从一开始就表现出极为不同的特征。长线的投资、丰富的产业链、稳定的现金流以及更偏重于内容和服务的提升,与房地产把土地加工成房子的制造业属性完全不同。城市更新属于服务业,是消费和技术升级下的实体经济。

所以当房地产面临转型时,城市更新是必然选择。它不再仅仅关注增量开发,而更关注存量地产、关注消费升级,这决......

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2017年09月21日 21:42

城市更新论坛大会上的发言

尊敬的所有出席大会的嘉宾:

首先我要代表城市更新论坛组委会感谢你们!因为不知道这是怎样的大会,出于信任你们就来了,当然据说有些人还是通过圈层的营销请来的。所以为了不让你们害怕,我先回答三个所有在场的记者都要问的问题:“你是谁?”“从哪里来?”“到哪里去?”

第一问题:这是一个怎样的组织?首先他不是非法组织,他是中国目前规模最大、级......

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2017年09月21日 14:45

打造城市更新的Android系统

最近业内对城市更新的讨论和关注越来越多,首先大家需要有一个共识,“城市更新不是房地产”。房地产是制造业,具有高杠杆、高周转、高回报的特点。房地产被喻为中国经济的“癌细胞”,政府对其进行了一系列打压。但城市更新不是房地产,具有低杠杆、长投资、稳定回报的特点,更多是服务业。从国际经验看是推动经济发展的持续动力。如果说前者是加工房子,后者就是生产......

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2017年08月16日 19:42

城市更新领域的达沃斯

6月份我曾在地产杂志撰文《为什么推动“中国城市更新论坛”》。经过两个月的筹备,目前发起理事单位已有38家(基本囊括了国内城市更新领域的一线机构),有过项目实操经验的一线专业人士资深会员已经过百人,注册会员近期也将突破五百人,国内经典城市更新案例集也越来越丰富了。这真是一个神奇的过程,当我们合力推动行业前行时,很多意外的支持力量会默默聚集......

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2017年07月19日 10:25

揭秘城市更新“点金术” 每一栋老楼都是金矿

最近几年很多机构纷纷进入城市更新领域。业内的朋友们也经常讨论城市更新项目成功与否的关键点到底在哪里?有的观点是硬件升级,把旧写字楼改造成为新写字楼,通过提升硬件实现租金套利;有的观点是业态套利,把百货商场或者酒店改造成为写字楼,通过业态调整实现套利......

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2017年07月17日 10:20

苏鑫揭秘城市更新“点金术” 每一栋老楼都是金矿

最近几年很多机构纷纷进入城市更新领域。业内的朋友们也经常讨论城市更新项目成功与否的关键点到底在哪里?有的观点是硬件升级,把旧写字楼改造成为新写字楼,通过提升硬件实现租金套利;有的观点是业态套利,把百货商场......

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2017年06月20日 20:35

为什么推动“中国城市更新论坛”

    作为一位在地产金融圈里从业二十多年的老兵,我从心底里喜欢这个行业,也把自己最美好的职业年华投身到了这里。同时,也一直在琢磨如何为这个行业略尽绵薄之力。直至看到我的好朋友——中伦刘柏荣律师组织的“中国资产证券化论坛”,突然眼前一亮让人兴奋。资产证券化论坛去年参会人数达1,000多人,今年迅速上升至3,000多人。在资产证券化这个相对专业的细分市场,到底是什么力量能聚集如此多国内外的业界精英?很多业内专家甚至专程从香港、美国等地回北京参会。

我猜想背后的原因无外乎以下几点:第一、大家对行业发展方......

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2017年06月20日 20:32

为什么推动“中国城市更新论坛”

作为一位在地产金融圈里从业二十多年的老兵,我从心底里喜欢这个行业,也把自己最美好的职业年华投身到了这里。同时,也一直在琢磨如何为这个行业略尽绵薄之力。直至看到我的好朋友——中伦刘柏荣律师组织的“中国资产证券化论坛”,突然眼前一亮让人兴奋。资产证券化论坛去年参会人数达1,000多人,今年迅速上升至3,000多人。在资产证券化这个相对专业的细分市场,到底是什么力量能聚集如此多国内外的业界精英?很多业内专家甚至专程从香港、美国等地回北京参会。

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2017年04月19日 18:51

上海大宗物业成交首破千亿说明了什么?

去年的房地产市场非但住宅成交火爆,大宗物业交易也在迅猛放量,据仲量联行统计,2016年全国大宗交易市场成交首次超过2000亿人民币,其中上海市场首次突破1000亿。我记得2011年的时候,京沪两地相加也不过600多亿。

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2016年11月21日 18:40

高和资本苏鑫:地产的下一场及投资策略

高和资本苏鑫:地产的下一场及投资策略

11月19日下午,由中欧商业评论举办的人文沙龙讲座之二十三讲在高和蓝峰大厦Hi Talk空间举办,高和资本董事长苏鑫先生作为本次主讲嘉宾,以《地产的下一场及投资策略》为主题进行了演讲,苏总阐述了房地产行业下一步由制造业向服务业转变!

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2016年11月17日 19:14

房地产行业正在迎来服务业的盛世

房地产行业正在迎来服务业的盛世

一.“传统开发模式的终结”

1.传统开发模式的特点

传统开发模式其实就是制造业的开发模式,具有三个特点:高利润、高杠杆、高周转。回顾此次调控,市场和政府浇了三盆冷水。针对高利润,如果土地政策一直施行招拍挂,高利润则丧失了基础;针对高杠杆,则是关闭保险、信托、银行等资金渠道;针对高周转,政府有新的政策,使住宅回归它原本居住所用的消费属性。 

2.房价快速上涨原因

造成局部二线城市房地产的价格快速上涨的原因是什么?目前,主要有三种说法:第一是资金过多,比如M1、M2增速;第二种是实体经济不好;第三种是投资渠道的匮乏,从趋势、结构......

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2016年11月04日 15:22

加杠杆使得楼市风险逼近高水位临界值

如果用一个词来形容当前房地产市场的氛围,“风声鹤唳”或许不为过。成交量大幅下滑;富人卖房,普通人买房,甚至刷信用卡在燕郊、武清炒房;各大中介纷纷下架房源等。有些监管部门把这一轮房价暴涨的原罪归于媒体和中介。在这种大背景下,什么是正确的不动产投资策略,谁都不能百分之百确定。而且,任何公开对房价走势的预判都是不明智的行为。但高和作为一家市场化机构,这又是我们不得不思考的问题。

过去两年我对楼市的走向曾有......

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2016年08月15日 18:41

终结与改变

弯道超车,居安思危。

今年的博鳌论坛跟去年的气氛不一样,去年大家都在讲危机,讲如何要用“互联网+”等新理念去度过危机,但是今年大家好像都没有去年那种情绪,这是为什么?因为我们看到了房价的上涨,成交量大幅上升。现在的我们就像在弯道上加速,只看眼前,一定会出问题。要用危机的眼光放眼未来,才能看得更清楚。

“万宝之争”标志着时代的终结

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2016年07月30日 11:02

我与Hi Work的故事

我与Hi Work的故事
 

7月21日是新街高和暨Hi Work的发布会,我在发布会上跟大家分享了我与Hi Work的故事,主要想谈谈创新,也说说我的变化。第一个故事是关于一棵树。

2014年整个房地产行业掀起了互联网改变之风,所有的东西都必须改变,恰巧这个时候高和资本收购了高和蓝峰大厦,一座传统写字楼。那么传统写字楼怎么改变呢?我们试着能不能加入艺术元素或者投入一些资源。这个时候我找到了在国内最顶尖的装置艺术大师邱志杰,请他帮......

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2016年03月28日 13:40

上海新政难持续 营改增迎商办大利好

上海新政难持续 营改增迎商办大利好

上海地产新政出台不久, 3月27日我参加中欧商学院私人财富投资论坛时也对外表达了自己的看法——上海新政调控过度,恐难长期延续。

上海出台二套房首付七成这样如此严厉的调控政策,有地方政府对市场理解问题,这方面,各地政府存在明显差异。上海新政的一个不容忽视的背景是,上海市场新盘库存量很小,因此新政主要将影响二手房成交量,对有改善型需求的购房者影响很大,而改善型需求又占了整个二套房购买需求中七成的份额。若调控过度,势必影响未来入市项目及土地投资......

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2016年03月20日 09:39

家有余房趁早卖

深圳、上海、北京一线城市从去年开始的房市反弹,再度引发市场对于房市泡沫论的争议。网传万科董秘谭华杰以纽约房价对比北京上海,称仍有上涨空间的言论,引行业热议。世联董事长陈劲松也称,这不是中国楼市的最后一次疯狂,房价未来仍有上涨空间。

反观房地产泡沫论战史,自2003年任志强谢国忠开始对赌房价,再到当年牛刀徐滇庆对赌深圳房价涨跌,连获诺贝尔奖的经济学家罗伯特·席勒也曾表示,从收入和房价比来看,中国一线城市房地产泡沫严重,然而最终失败的都是看空派......

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2016年03月08日 11:07

房地产重回投资时代

最近与几个媒体朋友交流,他们问我关于对现在房地产市场的看法,根据去年我们的实践以及近期与同行朋友们的交流,在此谈几点自己直觉的判断:

一线城市住宅重回投资属性

链家统计数据表明,2015年北京二手房总成交量约为20万套,较2014年增长了90%,其中二套房成交比例占60%-70%。这其中大部分为投资用途。为了能投资更多房产或者省税省利息,使得离婚率奇高。

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2016年01月29日 10:12

房地产进入服务业时代,投资房地产生态圈中的轻资产公司将成为新趋势

2016年才过去二十多天,我们已经经历了熔断机制的启动和叫停、千股暴跌以及汇率波动。大家对投资趋势的共识已经非常清晰——2016年一定是高风险的,中国经济一定是下行的,要想寻求安全的投资策略,只有两种方法:要么投地产,要么投趋势。地产行业进入了存量房时代,从制造业转向了服务业,一系列以房地产轻资产运......

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2016年01月14日 16:46

汇市股市波动性下的2016年房地产投资

      2016年初,我去拜访了一位非常尊重的大师级老者。他判断2015年是人类历史上重要的转折点。主要有三个观点:第一、中国进入了全球权力与财富再分配的游戏中且不可逆;第二、中国内部进入了财富再分配的历史时期;第三、中国国运尚在,但风险在加剧,从全球角度和视野配置资产成为必然。简言之,就是投资要有全球视野及极强的风险意识。

开始时我还觉得有点危言耸听。但2016年过去短短十多天,我们经历了熔断机制、千股跌停,以及汇率的忽高忽低等。究竟是什么原因引发经济出现如此大的变动呢?细细想来,病因还是在于资本对中国经济普......

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2015年11月27日 13:04

房地产投资的下一个风口—“城市更新”

房地产投资的下一个风口—“城市更新”

未来的房地产的机会不在于“高价拍地”和“八爪鱼式的创新”。

最近看到两个现象:现象一:所有的一线城市,开发商都在不断地高价拿地。比如在北京的丰台拍出了7.5万/平米的楼面价,粗算新房要卖到15万/平米才能保本,这是行业的风口机会吗?显然不是。造成这种现象背后的原因是:现在二三线城市房地产行业不赚钱,而开发商又在货币宽松的情况下容易融资,五年期的贷款利率只有百分之四点几,为了避险,开发商只能跑到一线城市高价......

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