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汇市股市波动性下的2016年房地产投资

      2016年初,我去拜访了一位非常尊重的大师级老者。他判断2015年是人类历史上重要的转折点。主要有三个观点:第一、中国进入了全球权力与财富再分配的游戏中且不可逆;第二、中国内部进入了财富再分配的历史时期;第三、中国国运尚在,但风险在加剧,从全球角度和视野配置资产成为必然。简言之,就是投资要有全球视野及极强的风险意识。

开始时我还觉得有点危言耸听。但2016年过去短短十多天,我们经历了熔断机制、千股跌停,以及汇率的忽高忽低等。究竟是什么原因引发经济出现如此大的变动呢?细细想来,病因还是在于资本对中国经济普遍性的悲观预期。从政府的角度而言,短期之内只能通过货币放水缓解这种阵痛,甚至从更长经济周期来看,泡沫化生存可能成为常态。

从资本的角度而言,避险是第一要务。具体的路径有两种:第一、资本成规模的选择出海投资,追逐海外的优质资产,典型的案例就是去年安邦收购华尔道夫酒店。资本出海的规模如果太大,便会引发汇率的波动;第二、撤离浮动收益的股市转向低风险的债市,或者收购核心资产。典型的事件就是2015年上市房企公司债的大规模发行。据高通智库的统计,仅去年前10个月近50家房企共发行了1,400亿元公司债。地方型开发商评级AA+,3+2年的公司债发行成本为4.5-5%;万科这类评级更高的房企5年期50亿元的公司债发行成本只有3.5%,与5年期国债3.13%的发行成本相差无几。

面对这样的资本环境,汇市股市波动对房地产有什么影响呢?

2015年房地产行业出现了巨变。就像互联网行业从PC时代转向移动互联时代,在转型的过程中即蕴藏着巨大的风险,也蕴含着巨大的机会。以前的房地产是高负债、高周转和高利润的行业,更像是百米冲刺,不需要关注用户体验,现金流风险也不是特别明显。但转型之后的房地产行业更像是马拉松赛道,单项目的毛利润在下降,用户体验的圈层口碑价值凸显。房地产无疑从制造业已经转向了服务业,而且它的实业属性越来越转变为金融属性。2015年的“万宝事件”已经充分证明了这一点。

在这种趋势转变的背景下,资本的避险心态非常明显。正是因为大量的资本从二三线城市回归一线城市,才使得丰台的楼面地价超过7.5万/平米。据中指院的数据统计,2015年北京共成交了108宗地块,同比减少了33宗;用地面积为697万平米,同比下降25.6%;但土地出让金1,983.5亿元,反而上涨了3.48%。无独有偶,2015年上海成交的楼面地价为1.75万/平米,同比上涨了36%。

面对这样的市场环境,2016年我们该如何投资房地产呢?

没有人能做精准的预测。不妨我们换个角度思考,哪些地产投资是明显错误的?

第一大错误:投资一线城市边缘地区的商业地产。

因为经济低迷大量资本回归一线城市,同时又因为限购不能购买住宅。所以非核心区域低价的不限购的商业地产可能成为投资人的选择。类似于通州、丰台等板块,本身有区域规划等热点概念。到底这些区域是我们投资的首选吗?不妨我们做个类比,在股票投资中理性投资者的选择不是低价股,而是绩优股。

判断商业地产投资价值的指标很多,但最实用的指标是租金回报率。从北京整体而言,商办物业合理的租金回报率是5%左右。即便通州写字楼的资产价格更低,但同时租金也更低。价格不是我们投资选择的标准,更应该关注租金回报率。投资非核心区域的商业地产,除了价格可能被高估之外,最大的风险是资产的流动性差。这些区域周边有大量的商业地产同时供应,政府同时推地,同时完工,集中供应使得租金长期低迷。

第二大错误:投资一线城市边缘地区的期房豪宅。

期房豪宅有三个显而易见的风险:其一、豪宅房价过高,近期市场中的地王以非核心板块为主,地王级的楼面地价必然后倒推高房价;其二、购买之后再转让时,市区内低价的二手房会加大再变现风险;其三、期房的交房时间较长,如果中间出现经济波动,投资潜在风险加大。

第三大错误:投资中小房企的高收益债性产品。

中小房企一定是这一轮调整的最大受害者。如果收益率较高,说明其资金风险在加剧。建议还是投资大品牌机构的金融产品,或者基础资产是核心城市的优质资产,基础资产的质量才是根本。 

综上所述,在地产投资风险加剧的大背景下,我们认为2016年值得投资的方向主要有两个:第一、核心城市核心位置的优质资产,如城市更新类项目,这更多指实物资产投资;第二、属于未来趋势可能快速增长的资产,尤其是特定高增长的轻资产运营公司股权,如青年公寓、养老社区、蓝领公寓、创新办公等。

2016注定是高风险的一年,预祝大家投资平稳。 

(作者系高和资本研究部首席研究员苏鑫,文章近期将刊载于《地产》杂志)

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