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终结与改变

弯道超车,居安思危。

今年的博鳌论坛跟去年的气氛不一样,去年大家都在讲危机,讲如何要用“互联网+”等新理念去度过危机,但是今年大家好像都没有去年那种情绪,这是为什么?因为我们看到了房价的上涨,成交量大幅上升。现在的我们就像在弯道上加速,只看眼前,一定会出问题。要用危机的眼光放眼未来,才能看得更清楚。

 

“万宝之争”标志着时代的终结

最近行业关注的焦点就是“万宝之争”,世面上有各种各样的评论,最多的是政治论,还有八卦论,并且充满各种影视表现效果。如果从金融角度分析,为什么保险愿意投万科,因为它的股价被低估了,PE只有10倍左右,同样的公司在香港上市的PE倍数只有38倍,说明资本根本就不看好传统的开发模式,因为传统的开发模式本质上就是三高模式(高周转、高毛利、高杠杆)。只要周转出现了问题,毛利出现了问题,高杠杆就会让开发商加速灭亡,不可持续。

 

这个行业到底有没有危机?

第一个危机就是“面粉”的价格(土地的价格)拍成了“黄油”的价格。

在今年的16月,土地成交总金额是9600亿,同比增长了38.3%。其中三线城市只上涨了6%,一线城市土地单价上涨了25%,二线城市居然上涨了76%。粗略地统计,我们发现一线城市的地王几乎都被央企或国企拿走了,二线城市的热点地王都是首次进入到这个城市的开发商。高地价的根源到底是什么?板子不能打在开发商身上,板子也不能打在地方政府身上,而是土地政策出了问题,如果只是像苏州、南京一样,土地不光限价,而且还要抽签,这种方式能解决高地价的问题吗?

 

第二个危机是存量巨大。

我没有详细的数据,但是我有一个定性的判断,中央政府的这一轮房地产政策最希望将商业地产和三线城市去库存,但是恰恰这些地方没有去库存。再仔细分析,可能去库存本身就是一个伪命题,如果是一个消费品,比方说是一个杯子被顾客买走了,作为厂家来说,这个库存就去掉了。但如果是一个房子,第二套、第三套被买走了,可市场一有波动,它们又被拿到市场上去卖了,库存减少了吗?我们这次去库存的核心是靠开发商,尤其是百姓的加杠杆购买来实现的。百姓的杠杆融资还有多少机会?巴曙松博士认为已经到顶了,连平老师说还有机会,我们不知道谁对谁错,但是这两种声音还是会引发我们的思考。

 

第三个危机是开发商的三顽疾。

开发商都在干什么?抢土地、玩并购、乱投资。谁在抢土地?大的国企和央企,因为它需要存在感。谁在玩并购?我听说是20名到50名的房企。很多房企不仅调整了今年的预售目标,还说三年内要冲千亿。谁在乱投资?有些小的开发商离开了这个行业,觉得要“互联网+”了,就在北京、上海租了很大的房子做“互联网+”。我认为如果思想不变哪条路都走不通。

 

这个行业到底有没有风险?

其实我们要先回答三个问题,否则我们永远找不到答案。

 

第一个问题是房价上涨的原因到底是什么?

有的人归因于供需,但是与在这一轮上涨之前比,供需有变化吗?有的人归因于货币超发,但是至少樊纲教授不同意这一观点。我们回忆了一下,这一轮上涨的核心动力是中央政府出台了鼓励政策,是在去库存的大背景下定向宽松了房地产行业,提高了人们对房地产市场的预期,把限购、限贷的城市放开,鼓励购房,结果改变了预期,出现了房价的快速上涨,这是由投资和投机推动的。开始的时候确实是刚需和改善需求比较多,但是改变预期以后,投资需求必然出现,所以苏州等二线城市的投资占比达到30%以上,而在一年前这个比例不到10%

 

第二个问题是如果开发商这轮拿了地王,还能不能像以前一样赚到钱?

我们看历史,除了三线城市,买地王就可以赚钱。以前这个行业的波动是一个爬山型的波动,你这一轮的低点比上一轮的高点还要高,所以你只要捂得住,现金流足够,你就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪型的波动呢?即使不像波浪一样,它只是持平,你的金融成本就把你所有的利润全部消化光,这一点我觉得可以通过一个数据证明,有一家排名前十的开发商,他在近几年拿了十个项目,其中有三个项目根本不赚钱,拿的就是当时的地王。何况现在热点二线城市的价格又翻了一番,你要想赚钱,就需要未来三四年房价翻一番。有没有政策可能?除非中央政府允许,但是最近的中央经济工作会议提出要抑制资产泡沫,所以在政策上也是不可能的。

 

第三个问题是传统的开发模式的本质到底是什么?

我曾经听到这样的故事,有10个亿的开发商,六年前在北京二环拿了一块地,四年前只能跑到北京三环拿同样的地,两年前就要到北京五环才能拿到地,今天跑到涿州能拿到地,就算不错了。开发商拿地的成本越来越高,挣的钱又继续投入高价拿地,一旦未来市场遇到巨大风险,之前挣的钱会全部赔进去。传统开发模式就是资本的滚雪球似的博弈。

 

从以上三个问题来看,行业肯定是有风险的。我们看到的就是这个行业已经在转变了,已经由制造业向服务业转变了。就像互联网行业,由PC时代转向移动互联时代一样,这里面有很大的变化,也有很多的机会。

 

高和一直专注于商业地产,所以我谈谈商业地产的三个机会。

 

第一个机会就是城市更新。

我们看看成熟的发达国家,国外的基金在干的事情就是城市更新,而且已经持续多年。而在中国一线城市核心区域已经没有土地了,一二线城市至少有万亿的存量规模,而且三四年以后还可以再更新。

 

第二个机会就是证券化。

证券化是商业地产的核心,没有证券化,没有金融创新就不可能有商业地产的发展,它只能回到制造业的模式。而商业地产是服务业,所以需要证券化,类REITs在两年前出现了,但是只有两三百亿的额度,它是股性的。还有国内第一单债性的CMBS产品,由高和联合金茂和招商证券联合发行,上周取得了上交所的无异意函,很快就会正式发行。我相信它有很大的市场。因为在美国无论是REITs还是CMBS,占有的市场规模都是万亿美元的规模。CMBS不是简单的ABS,它是基于资产抵押,有硬碰硬的资产做支撑。相对于经营贷来说,它不限定用途,有更低的利息,卖给不同的投资者和不同的银行机构,不像银行只是跟一家进行谈判。同时它可以灵活地还本金,它的贷款额度可以比经营贷增加50%

 

第三个机会是轻资产运营公司。

为什么这个很重要?因为商业地产证券化的核心是需要资产管理公司能够把它的资金做得持续稳定,不断地上涨,而这里面装什么样的内容最关键,而这个装的内容就是由轻资产公司来提供的,所以才有最近我们看到的青年公寓、白领公寓、养老公寓等等很多细分市场。基于这种判断,我们看到PE给他们的倍数还是很高的,像房多多、优客工场,高和也是在半年前成立了第一家专门投资轻资产运营公司的PE

 

有危机,核心还是要改变!

改变的前提是要有危机意识。机会存在于房地产行业由制造业向服务业转变的过程中,对中小企业来讲,要想弯道超车,最核心的是思维的改变,要用互联网思维和金融思维来创新。最后我们回到这个有争议的话题,传统开发模式已经终结,我们现在进入的不是下半场,而是完全不同的另一场!

 

(以上为苏鑫先生在2016年博鳌房地产论坛上的讲话整理稿)

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