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城市更新领域的达沃斯

6月份我曾在地产杂志撰文《为什么推动“中国城市更新论坛”》。经过两个月的筹备,目前发起理事单位已有38家(基本囊括了国内城市更新领域的一线机构),有过项目实操经验的一线专业人士资深会员已经过百人,注册会员近期也将突破五百人,国内经典城市更新案例集也越来越丰富了。这真是一个神奇的过程,当我们合力推动行业前行时,很多意外的支持力量会默默聚集。

 

这让我想起了此前读《重返小王国》里面的一个画面。这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友们。他们都喜欢玩电脑游戏,但是专业知识分享很匮乏。于是他们几个人成立了“自制电脑俱乐部”,相互切磋电脑相关的技能。俱乐部的组织宗旨就是让全世界的人都拥有自己的电脑。所以才有了乔布斯,才有了苹果,才有了硅谷。

 

如同我们现在这帮人,也有一个梦想,像乔布斯当年一样。今天也有这么一群人,来自不同的年龄层,来自不同行业,为了共同的梦想,让城市生活更美好,组建城市更新论坛,互相鼓励互相竞争。我们无法预知未来谁更成功,谁是其中的佼佼者,但他们中间必将出现改变城市面貌的引领者。因为存量时代的行业发展趋势越来越清晰,“城市更新”不是房地产,“城市更新”是风口

 

首先我们思考到底什么是“城市更新”?它类似于一个人的成长过程,从婴儿成长为青年、壮年、逐渐衰老,慢慢会出现一些疾病。一个城市也是如此,随着发展慢慢衍生出“大城市病”。过去二十多年城市都在开发新楼盘,例如北京,但是未来二十年北京四环内都不会有新楼盘了,因为没地了。同时,现有的城市机体也出现了问题,原有城市功能已不能满足现在的城市消费需求,这就要求更新改造。城市更新是城市发展到一定阶段的必然结果。

 

无独有偶,对比国外的情况,“城市更新”也是趋势。它代表未来,而且可以永远持续。黑石是世界最大的基金管理公司,其50%利润来源于另类投资,其实就是城市更新。城市更新不是建筑外貌的改变,不是装修的变化,其核心是内容,是消费升级的需求在推动。在中国现有情况下有两个核心推动力量:其一是高科技代表的消费升级,其二是资本金融。

 

同时,城市更新也是一个多方博弈的过程。核心参与方主要有三类:政府、投资商和老百姓。对于政府而言,城市更新项目改善了城市的面貌,租金提高后新进来的企业缴税能力提高,政府税收也就提升;老百姓也能从中获益,城市面貌漂亮了,消费升级后的需求得到了满足;对于投资商而言,通过租金提升从而使资产价格上涨,而且现在退出通道也越来越清晰,类REITs、CMBS的证券化方式陆续被市场认可。简言之,城市更新不是房地产,不是老旧建筑改造,它是内容提升、消费升级背景下的新零售、新办公。

 

其次,做好城市更新项目有哪些关键动作?我理解主要有三个关键词:城市愿景、民众参与和创意经济。何为“城市愿景”?以北京为例,新的规划定位它不再是经济中心,而是政治中心、文化中心、国际交往中心和科技中心。“城市愿景”大部分都是由政府推动的;何为“民众参与”?举一个国外的案例:纽约高线公园最早是一个荒废破旧的铁路轨道,政府原计划拆掉,但一个作家想到除了拆除还可以做成公园。作家与一位商人共同成立协会并集资设立基金推动其建成公园,可以看到民间的力量在城市更新中可以扮演很重要的角色。因为城市更新最关心的是老百姓,民间力量是推动力;何为“创意经济”?现在城市话题有很多的争议,比如“低端”人群疏散。城市更新是否符合未来的发展,要看能否留住年轻人,留住有创意的人。创新的动力除了年轻人以外,还有一些互联网公司和其他行业的人。比如超市,阿里做的盒马鲜生;商场和艺术的结合,代表项目就是K11和乔福芳草地。我们最熟悉的写字楼也有很多创新的可能,如“百变办公”的Hi Work。

 

最后,政策创新和金融创新在城市更新发展中也发挥着很重要的作用。去年我专程参观了东京的城市更新项目,发现东京不堵车。东京核心区楼的密度很高,其容积率是上海的两倍,而上海又是北京的两倍,但是最堵车的恰恰是北京。东京土地的私有制导致城市更新很难推动。于是政府成立了一个半官半商的组织,为了鼓励百姓参与城市更新,符合城市未来规划需求的项目容积率可增加一倍。老百姓愿意参与但是没有钱,于是需要市场化金融机构来投资,建成后原来独立的楼宇现在合在一起了,无法拆分。于是运营好了再证券化,用证券化来分割权力,不用每家每户都一个房本。

 

这样通过规则可以把政府、老百姓和投资机构连在一起,最终满足城市发展的需求,创造价值。要用开放的思维,到先进的国家地区去学习,未来协会计划每年都组织到国外考察,今年将去伦敦进行深度游学。

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