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160万亿城市更新市场的领跑者不会是开发商

这个标题可能会让一些朋友产生疑惑,为什么会得出这样的判断?首先我们要弄清楚一个概念,究竟什么是城市更新?旧楼改造或者存量更新?都不全面。其实城市更新是城市规划领域中非常专业的一个名词,如果要专业的解释会非常复杂,我试着用更多的事例来阐述我的理解。

什么叫城市更新?

在讲清楚城市更新这个概念之前,我想先分享一个真实的故事。故事的主人公是一位90后的ABC小伙。他在上海出生、美国长大,在美国读了一所不错的大学,毕业后去高盛集团当分析员。对于大多数人来说,这应该是一个相当不错的开端。但这样的工作可能并不适合他,几年下来,螺丝钉式的工作让他觉得很乏味。在拉斯维加斯输了一大笔钱之后,一咬牙,就买了张机票人生第一次来到了北京。

他不是来旅游的,而是很快在杨梅竹斜街租了个四合院的门面房,开了一家叫“Meeting Someone”的西餐厅。为什么选择在杨梅竹斜街开一家西餐厅?他说在北京既有文化感又有场景感的餐厅并不多,杨梅竹斜街很适合。从没来过北京、从没做过餐饮,外人看来着实替他捏了一把汗。但他很勤奋,亲自去五星级酒店挖服务员,亲自清晨去菜市场采购,甚至餐厅的设计图纸都是自己画的。更重要的是他很会思考,Meeting Someone给我留下印象最深的是那条浪漫的星光走廊,进门处原本索然无味的黑暗通道,因为屋顶装上了一长串LED星星灯,顿时惊艳,也因此引发了网红效应。没想到,餐厅半年后就成为北京知名的餐厅之一,月营业额达到80万。尽管没有任何经验,但他把自己在美国生活的品味、饮食的场景根据北京人的消费需求搬到了这里,所以他成功了。

这就是我理解的城市更新,消费升级场景下的创新内容植入。

城市更新的三个关键词

接下来我们聊一聊城市更新的三个关键词,即消极空间、消费升级和消费场景。消极空间又叫“受困资产”,是指低租金坪效的城市空间,比如招待所、商务楼、地下室等等;消费升级比较较好理解,就是人们向往美好生活的日益发展的需求;消费场景又是什么呢?举个喝咖啡的例子,我一般会根据不同的需求选择不同的地点。如果是创新讨论,会选择国贸的众舍咖啡厅;如果是商务早餐,会选择嘉里中心酒店的咖啡;如果是冬日里闲暇读书,我会选择建外SOHO日式风格的骑行咖啡馆,在那里懒洋洋的晒着太阳读书是最惬意的事。

所以不难发现,城市更新的商业本质是什么?其实就是针对目标人群在消极空间里通过场景的营造满足他们消费升级的需求。比如七天酒店,目标人群就是对价格敏感的出差人士。他们通过把消极空间的招待所打造成更卫生、服务更好的酒店,完成了消费升级,这个过程也实现了城市更新的商业诉求。

不过,我们对于城市更新还是有很多的误区。误区一,以为改造高大上的空间就能赚钱,比如在甲级写字楼改造成为联合办公;误区二,以为把空间做漂亮就能吸引消费者,比如一些政府或国企的面子工程。前者的错误在于在积极空间里传统的业态和服务已经运营较好,要取得这类空间所要付出的租金也很高,盈利空间有限;后者的错误则是空间虽然做的很漂亮,但不能解决目标人群的痛点,再漂亮的空间也是虚有其表,很容易被竞争者赶超。

开发商比不过创业企业

我在这里有一个问题,现在很多企业都进入了城市更新领域,传统的大开发商在做,小的创业企业也在做。他们谁会胜出呢?

美国的历史学家斯塔夫里阿诺斯写了本巨著叫《全球通史》,书中提出这样一个问题,为什么以前很弱小的欧洲在近现代能够领先?在公元1500年前后,如果有一个外星人来到地球上看到当年的三大势力,即伊斯兰帝国、中华大明帝国、欧洲小国群体。你如果问他数百年后谁会获胜,外星人一定会毫不犹豫的选择明帝国,理由很充分,明朝经济发达、政治稳定、技术领先。但结果呢,获胜者恰恰是弱小的欧洲。作者总结了一个原理叫阻滞的领先性,意思就是在社会大拐点来领的时候,领先的群体反而更保守和僵化,不愿意改变,而落后的参与方反而更可能适应新变化,最终完成逆袭。

当下社会已经有了共识,房子是用来住的不是用来炒的。房地产已经从制造业的增量时代进入服务业的存量时代。在未来160万亿的城市更新市场中,又该如何运用阻滞的领先性原理呢?所以,如果有人问这个问题,十年后在城市更新的版图中,开发商和创业企业谁将是领跑者?我会选择后者。

本文近期将刊载于《新地产》杂志2018年1月刊)

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