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中服地块背后的地产基金机遇——2010年12月17日

CBD最后一块核心土地,中服地块出让终于尘埃落定。与以往的土地招拍挂不同,此次中服地块出让,有两个特点值得关注,一是以保险为主的金融资本成了主角,二是设定开发商需自持一段时间。

以金融资质背景为主导的土地招标新方式,催生了11家企业联合拿地,而这又决定了一些中标企业的开发模式,更类似于基金,而有别于传统的开发商。

2010年房地产行业受调控影响,表现出两个趋势一是由于普通住宅去投资化而引发的商业地产热。二是由于“地松钱紧”逼出了金融创新产品----房地产基金热。

商业地产和基金,两个房地产的冷门,一下子成为媒体关注的黑马。CBD核心地块出让所展示的热点不过是2010年行业特点的折射而已。我相信明年的大趋势还是要延续的。

2010年被媒体誉为“基金元年”。基金不仅登上各大媒体的头版,而且还成为各大高端财经杂志的封面文章,如今,甚至连电视也在关注

基金看似火爆,但真如媒体热议的那样,成为房地产行业的焦点了吗?

面对投资人,基金经理人首先被问到的问题是“这是不是非法集资”,而面对开发商,基金经理人被追问“你们为什么要求的回报比信托还高”;政府监管者则漠视房地产基金的发展,不是认为与房地产沾边过于敏感,就是认为规模太小,根本不值得关注。

尽管如此,我仍坚信人民币房地产私募股权基金未来将有巨大发展。
原因有三点:一是私募基金能改善房地产行业的融资环境,房地产行业此前主要通过银行信贷及预售款等间接融资方式获取资金,一旦行业有风险就会将风险快速的传导给银行,甚至放大到社会。而从国外经验看,私募基金是房地产主要的直接融资方式;   

二是私募基金与目前政府调控的主导方向-----普通住宅的去投资化并不冲突。私募基金目前的投资方式有保障性住房、商业地产和住宅开发。私募基金投资保障性住房和商业地产显然符合国家宏观调控方向,不会助长住宅价格的上涨。即便是私募基金投资住宅开发,也相当于把社会上炒房的钱引向开发,从而增大了住宅的供应量。

三是在流动性过剩的情况下为流动性提供与民生不冲突的出口,成为吸收流动性的海绵。

在信贷收紧的背景下,随着监管层对信托限制力度加大,如今的房地产行业“钱更紧了”。

2011年,地产基金可能将迎来比今年更好的发展机遇。如果说2010算作地产基金元年的话,那么2011年,则可以称为真正的“地产基金年”。这一年,地产基金可能将迎来加冕礼。

原因有两点:一是保障性住房基金将被政府采纳蓬勃发展。目前以全国工商联房地产商会及中信资本为最主要的推动者。保障性住房的持续发展关键需要资金支持,当下地产基金是最适合的融资平台。二是商业地产基金将受到投资者热捧。在住宅投资受到严格限制的背景下,商业地产几乎是投资地产,唯一的出口。

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