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直接融资与资产配置的两大趋势

住建部政策研究中心与高和资本联合调研发现,房企融资结构悄然生变直接融资占比不断攀升

(2013年6月6日发表于上海证券报,记者采访稿)

http://finance.sina.com.cn/stock/t/20130606/023815711834.shtml

不断收紧的房地产调控,极大地改变了房地产企业的融资环境与资金来源,房地产直接融资的比重不断攀升。记者昨日获悉,住建部政策研究中与高和资本联合开展的民间资本调研发现,房地产开发企业的融资结构正悄然变化,直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一,其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

“未来要做大房地产就必须关注直接融资方式,关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求。”高和资本董事长苏鑫说。苏鑫介绍,房地产直接融资的具体方式主要有:房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响,2012年房地产直接融资的占比快速上升,去年房地产信托余额为6800亿元,发展非常迅速,投资额比较大,但股权融资有一定局限性;房地产基金刚发展起来三五年时间,其中去年有1000亿-2000亿元,专业机构占比55%。另外,券商资管也发展迅速。“如果拿开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较,整体来看,目前是近10年来的最高水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,这表明目前房地产企业并不缺钱,所以有能力拿地,甚至拿“高价地”,显示目前企业资金状况比较好,开发企业的资本金、开发企业到位资金的增长速度,都是比较高的。尽管目前流动性较为宽松,秦虹仍然强调,今年社会流动性相当充裕,但未来,除贷款外,房企一定要多关注直接融资。因为,“这会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。直接融资是下一步金融改革中一个大方向,是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。进入2013年,房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大,房地产信托一改前几年新增规模占信托总量比例下降的趋势,出现明显增长,房地产领域成为信托资金主要投资方向。

“最近我们在山西完成连续第三年的民间资本调研,发现山西民间资本正在向基金等资本证券化的方向进化。”苏鑫说。他进一步表示,“尽管进化的速度也许有些缓慢。但与鄂尔多斯等新兴民间资本不同,山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念,将钱交给更专业的人士进行投资。”

高和资本苏鑫:商业地产短期仍是散售时代

(2013年6月13日发表于第一财经日报,记者采访稿)

http://finance.sina.com.cn/roll/20130607/013515726978.shtml

“我们近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前,高和资本董事长苏鑫在接受《第一财经日报》记者专访时表示。

3年多时间,高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目,其中部分已实现退出,收购资产规模超过60亿元。高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本,并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为,通过基金的形式,把买房炒房人群的钱聚在一起,投到前端去,变成一种供给,其实是有利于稳定房价的。

“在中国,商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事,讲了很多年,还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为,如果没有REITs的支持,商业地产所谓的春天就不会到来,在短期看可能还是一个散卖的时代。商业地产散卖以后成功的案例极少,我在SOHO中国10多年,天天接触投资者,了解他们的心理,就是因为小业主的利益取向不一样,导致租客良莠不齐、资产贬值,商铺空置率较高,”苏鑫称,“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’,然后带租约销售,结果可能就会不同。”

这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则,名曰“资产精装修”,即业主购买房子后,高和资本会把资产管理权拿过来,成为项目唯一的管理人。苏鑫解释称:“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定,我们会给两个点左右的处罚。这个罚则,实际上相当于一个筛子,把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前,我们还做了一道过滤,80%都按层销售,并没有一套一套地卖,就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念,抗经济波动的风险能力比较强。”

2010年底,高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦,创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年,北京CBD写字楼租金大幅上涨,金澳国际大厦结案租金接近翻番,从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天,最初开盘价为29500元/平方米,一年后结案售价上涨至52400元/平方米。截至目前,高和资本已经在北京收购了5个项目,分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦(高和萃)、望京悠乐汇。去年10月,高和资本正式进军上海,斥资7.9亿元收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦。目前,高和正在对这座“老楼”进行改造。“以前大家都认为增值型基金是短线,买完楼,改一改,卖掉就完了,实际上在中国不一样。再往前推进,对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代,土地很少,像静安都没有土地了。这个时候城市要发展,就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说,则是把这个资产改造以后怎么赚钱,降低风险就必须提高资产的水平。”

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