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上海“地王”为何北京制造

4月25日刷新上海长宁区楼面地价纪录的虹桥路地块,以及在5月29日刷新上海单幅土地成交总价纪录的长宁区新华路地块,两块新“地王”的出现为2013年第二季度的上海土地市场打下了深深的烙印。

但少有人注意到两块“地王”的共同点,制造者均为来自北京的开发商——SOHO中国联合体及北京福润天成房地产开发有限公司;它们均为商务办公用地。

再联系到5月9日以12.12亿出让,一度也曾创下楼面单价纪录的世博地块,今年上海的高价土地几乎均由商办用地创造。这似乎不难理解,在楼市调控持续深化的今天,住宅地王让各方承受的压力实在太过巨大了。相反,随着经济的逐步复苏,商业地产,尤其是核心城市核心区域的商业地产,其价值却为越来越多的开发商所重视,在这其中,来自北京的开发商却要比上海的更为敏感。

简单的数据对比即可看出,相比于北京核心区域写字楼的租金和售价,上海同样区域和地段的物业简直太便宜了!

据高纬环球2013年第一季度的权威数据,北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平米,而上海甲级写字楼平均租金仅为400元/月/平米,租金竟然相差100元之多!是上海的房子普遍这么便宜吗?显然不是,至少在住宅市场,局面是完全相反的。同样的数据来源显示,在同一时间段,北京核心区域的高端物业住宅价格比上海价格要低上不少(详见下图)。

显然,这种现象需要我们更为深入地进行解释,什么原因,造成两地市场巨大的反差。

客观来看,北京写字楼价格、租金居高不下是多种因素叠加造成的。数据显示,2011年北京CBD3000平米以上的大租客中,64%的租客是国有企业。自2009年四万亿政策出台以来,国有企业开始了大幅扩张,资金充足,办公需求强劲,给北京的写字楼市场带来一股强劲的新增供应。

此外,2009年及之前的一些市场变化却又造成北京写字楼市场供应的缩减。因为2008年经济危机的爆发,以及当年国家对房地产市场实施的救市政策,北京在2009年出现了一股写字楼项目改立项的风潮,不少写字楼改为商务公寓进行销售,这也在客观上减少了市场上的写字楼供应。

供应的减少,以及突来的强劲新增需求,最终将如今北京写字楼市场推向了高位。

相比之下,上海便理性的多。其政府规划部门相对严格的要求避免了“商改住”浪潮的蔓延,而其甲级写字楼的需求也多为更看重实际的外企以及日益成长的民营企业。最后,相对合理的城市规划及比北京好很多的交通,使上海的郊区化办公市场相对成熟的多,这些都使得上海的写字楼市场在更为健康地发展。

对于希望长期在办公物业领域发展的开发商而言,这样一个市场的长期培育潜力显然要高的多,而上海写字楼市场与住宅市场的价差,也反复提醒着从业者,这里的增长空间有多大。

这或许是两家北京开发商愿意在上海高价拿下商办地块的原因。有了京沪两地的现实比较,他们能更深地理解上海核心区写字楼的价值。堪称旧楼改造楼宇经济典型案例的高和静安大厦,改造后租金上涨了50%达到7.5元,也是对以上市场判断的很好例证。


作者系高和资本董事长苏鑫
2013年6月22日

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