财新传媒
位置:博客 > 苏鑫 > 还能相信谢国忠吗?土地泡沫即将破裂——财经串烧系列3

还能相信谢国忠吗?土地泡沫即将破裂——财经串烧系列3

谢国忠预言土地泡沫破裂的三段论:
    谢国忠先生在最近一期的财新《新世纪》预言:土地泡沫即将破裂。导火索就是接下来的几个月可能会发生的诸如信托产品违约事件。他强调造成土地价格高涨,土地不足不是理由。因为中国就不缺地,更多是货币推动的结果。认为合理的土地价格应该仅为当前价格的20%-30%。有两个原因会使货币供应放缓而导致泡沫破裂:首先,中国加入WTO后带来的井喷式生产力增长正在消失;其次是美元正在强势回归。中国的广义货币增长率在2014年很有可能会不足10%,仅是过去十年平均水平的一半。土地泡沫需要越来越多的货币来支持。货币供应放缓必将导致泡沫破裂。但中国会有好运气,中国房地产将会经历日本和台湾式的渐进调整,而非香港或者东南亚式的急速下跌。
针锋相对之柯大任:亚洲房价还会继续走高
    与《新世纪》同宗的财新网,并列发表了星展银行首席经济师柯大任的文章,就断言:亚洲房价还会继续走高
    首先他分析了房价收入比。自2000年以来,亚洲房价增长迅速,但收入上涨的速度更快。今天的房价收入比较2000年降低了22%。在中国房地产价格上涨倍受关注,但自2000年起,收入的增长速度是房价的近两倍。相对收入,住房价格要比13年前便宜了40%。即使在近几年,中国的房价收入比并未直趋而上,而是横向发展。北京或上海的房价还是比台北、香港或新加坡便宜,较曼谷只贵了30%。然后他也提到了亚洲房地产的可能风险,就是债务和杠杆率。亚洲住房债务占收入比重不断上升,但相对于金融危机前的美国风险还是不高的。最后他乐观的认为,全球利率回升并不会终止资本流动及房价上涨,因为企业都希望在快速增长的市场中扎根,而亚洲已成全球经济增长的主要贡献者。这意味着,货币政策恢复正常后,对亚洲的投资和资本流入仍可能持续较长时间。因此,房价很可能还会继续走高。
专家预判地产有风险
    7月26日高和资本联手高通智库举办了《2013年地产金融日》大型高峰论坛。
    住建部政策研究中心主任秦虹发言指出,虽然政府屡屡调控房地产,但成交量却一直很大。主要由于现阶段的人口结构,20-39岁的人口占比54.8%。刚需和改善型需求仍很旺盛;第二、房价上涨仍是结构性的上涨。全国有657个市和1900个镇,而房价上涨主要体现在一线城市,分化格局已非常明显。她认为新一届政府一定会在长效机制上推出市场化的调控政策,只有系统性的改革才能治根房地产恶疾。
    中国社科院金融研究所副所长殷剑峰指出:房价上涨的核心原因之一是土地供应的高度垄断。中央为什么不多供地呢?本质上是中央与地方的博弈,中央用18亿亩红线限制地方政府的扩张冲动。
    中国土地学会副理事长的黄小虎认为:当前房价乱象的症结在土地制度。一方面政府低价从农民手中征地,另一方面市场化高价卖给开发商;一方面北京不断摊大饼,建七环甚至更远。另一方面,市中心土地浪费严重。政策从增量土地到存量土地将是未来不可逆的趋势。
    在回答未来五年中国房地产的最大风险在哪里时?殷剑峰认为是三线城市的房地产市场;黄小虎认为是缺乏产业支持的三四线城市;而国务院参事陈全生指出覆巢之下岂有完卵,是全行业的系统性风险。
说不清的泡沫,还是关注风险吧!认清风险后再去找机会
    谢国忠先生唱衰中国房地产有十多年,许多人认为他都没有预测准确。争论泡沫与否好像总没有结论。但如果我们仔细分析上述专家的观点,就能看出趋势以及风险在加剧。未来五年,房地产的赖以生存的环境将发生天翻地覆的变化,无论金融的市场化、调控政策的长效化还是土地制度伴随人的城镇化而进行的改革,房地产的环境巨变,怎会不引起风险的聚集呢?针对投资机会的筛选有两种思维路径:1、先看到市场机会,再从机会中锁定风险;2、先看到风险,再从风险中寻找结构性的机会。建议开发商和投资者要选择第2种路径。有几个机会推荐给大家:
    1、长三角、珠三角和环渤海城市圈的三四城市的刚需机会。
    2、一线城市和1.5线城市核心位置的商办物业。
    3、一二线城市的刚需和改善需求的住房。
    4、长三角和珠三角的工业地产。
故事还在继续:前海两地块竞出123亿元
    深圳前海首批土地7月26日竞拍结束,深圳本地房企卓越置业击败众多对手,分别以51.89亿元及71.8亿元竞得前海两宗地块。与此前公布的挂牌起始价相比,上述两宗地块溢价率约50%。包括万科、华润、卓越、佳兆业、金融街、香港新世界、世茂房地产、金地、香江、绿地控股等多家房地产企业参与此次前海土地拍卖。
    地王再次出现,这已不是新闻了。几乎每周都有新的地王出现,我们仿佛回到了2010年。但2014年注定不再是2012了。关注风险才能活得更久。

作者系高和资本董事长苏鑫
       2013/7/31

推荐 0