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房地产请别再当怨妇了!

我连续四次参加了博鳌房地产论坛,期间经历了两次行业波动。一次是2011年,另一次是今年。观点地产博鳌论坛是公认的行业Party,大家都很放松,想说什么就说什么。市场大好时,专家会大唱行业赞歌;市场跌下来了,专家会抱怨行业受到了不公正待遇。讲政策不好,说银行不对,懊恼之气颇似怨妇,会场上怨气冲天。

在我们抱怨的时候,是否应该反思:房地产还是一个不成熟的行业,我们还不能全行业解决房屋的漏雨问题;房地产还是一个严重依赖资源的行业,网上公布的数据显示官员腐败案中超90%与地产相关;房地产还是一个生产严重过剩的产业,未来3至5年期间房地产商将由3万家锐减到1万家。即便是近期,这种整合的趋势也日渐清晰,清科发布的报告显示,2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起,同比大增71%。从并购金额上来看,房地产依然遥遥领先其他行业,以55.49亿美元交易额的成绩排名第一,占比达23.9%。

我们为什么不去反思呢?因为房地产行业经历了20年的大牛市,我们赚钱了,自以为是企业的能力强;规模快速发展了以为是个人的成功。但2008年如果没有4万亿的强心针会怎样呢?这个行业就会一片哀嚎,会死掉成千上万家企业。也正是因为行业一直处在上升期,我们活得太好了,养成了盲目自信的习性,而不去反省。

相比于IT行业的论坛,听不到抱怨,交流的是创新的思想。这是一群充满朝气的年轻人。他们不仅谈行业的宏观面,也思考企业的微观面。他们不论资排辈,年轻人有好的创意,好的业绩就能成为行业领袖。他们有危机意味,正如马化腾所说,一个企业如果18个月没有革命性的产品发明,离死就不远了。

当前经济环境、房地产市场等气象已经与以往大不相同了。同时,土地、金融制度以及房地产政策等也已经发生了巨变,路况也已经不同往日,上升期的房地产是跑车行驶在高速公路上,只要全力踩油门就能快速发展,但现在行业环境变了,路况坑坑洼洼,跑车颠得破败,漏油了。以往的高周转模式必须进入改良期。在这崎岖的山路上,我们只能换成越野车,做好产品并提升运营能力,调整商业模式。越是艰难的时候,车技就越显得重要。

房地产行业虽然也出现了万科触网、彩生活上市等创新,但这远远不够。面对此次大U型的行业调整,我们应该少关注宏观,而要在企业微观下工夫;我们应该抛弃怨妇心理,向三好学生学习,成为有朝气、能创新的年轻人。那么,具体如何操作呢?在此我分享两点看法:

第一、轻资产将成为战略转型的重要方向之一。从保利、万科以及万通的转型实践来看,均体现了轻资产战略的尝试。同时,结合国外成熟地产金融机构的发展路径,如凯德和铁狮门,收益主要来源于管理费以及金融杠杆的红利,即对当前高周转模式的本质性转型。尤其是凯德模式,从获取项目的先端开始,到物业建成之后的培育期,以及后期的资本市场退出,不同阶段匹配不同属性的资金。

第二、提升在细分市场的专业性和创新型。对于大的投资策略,我们奉行“慢行”、“观察”和“聚焦”。对于高和而言,我们依然聚焦于一线城市的商办物业这一细分市场,一方面强化高和原有对写字楼价值增值的能力,尤其是“类持有模式”,这将是我们近期的重中之重,以价值增值为核心,通过非核心资产的出售以及核心资产的持有来平衡现金流,最终实现“一体两翼”的架构。同时,积极探索有增值潜力的其他机会,如社区商业,尤其是通过互联网思维来实现价值增值。此外,从房地产行业整体大的背景而言,我们认为“棚户区改造”、“新型城镇化”以及“京津冀一体化”值得重点期待。

 

 

文章近期将刊载于《新地产》杂志

2014年9月16日星期二

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