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北京楼市已触底,房价百日将回升

——高和苏鑫

如果用一句话概括当前北京楼市的格局,不妨用“郊区探底、城区横盘,自用客户已入市”来形容。

所谓“郊区探底”,主要指郊区楼盘在整体降价10%左右之后,日光盘纷纷涌现,典型的项目如合生世界村、五和万科长阳天地、朝北8080以及通州万达广场。这些项目虽然位于四环之外的郊区,但或是临近地铁,或是品牌开发商,总是有闪光点,价格稍微下降成交量就随之拉升;所谓“城区横盘”,是指核心区项目虽然没有了之前的价格暴涨,但价格一直坚挺,并未出现郊区楼盘的降价现象。典型的项目如三四环与环之间蓟门桥附近的保利海德公园项目,913日开盘热卖25亿元,均价超8万元/㎡,即便如此,也是一房难求;所谓“自用客户已入市”,主要指商办市场的自用客户成交活跃,典型的项目如望京保利国际广场与高和蓝峰大厦。9月份保利国际广场的T3写字楼被某自用的电视台整购,成交金额达16亿元。无独有偶,近期十多日之内,高和蓝峰大厦连续成交5套写字楼,成交金额约3000多万,而成交客户也是自用型客户居多。背后的逻辑也不难理解,既然有自用的需求,何不在市场低迷的短暂窗口期入手?

通过对市场典型项目的分析,我们不难发现市场已经触底。对于触底期的判断,不仅单个项目可以佐证,从北京全市的成交数据来看也可以发现端倪。

就二手房市场而言,据链家地产的统计数据,北京二手房的新增客源量与新增房源量从7月份的4:1快速拉升至8月份5:1,新增购买客户数量明显增多。同时,二手房成交套数也明显反弹。从今年3月份到7月份,二手房成交套数一直低迷不振,直到7月份成交套数稳稳的回升至8,000套以上。二手房基于其分散的业权,价格的自由竞争程度较高,所以很大程度上可以代表市场价格的变化方向。此外,从20114月限购令出台以来,到明年4月份即满5年。不难想象,几个月之后那些原本不具备购房资格的需求将冲进市场,重新塑造供需市场的格局。

就一手房市场而言,据中国指数研究院的统计数据,8月份北京商品住宅(不含保障性住房)共成交72.32万㎡,环比增长45.60%。如此大幅度的环比成交面积增长,无外乎二个原因:一者、郊区盘降低确实让购房人得到了实惠;二者、购房人的观望情绪渐渐在消退。

抛开房地产市场的小视野,不妨我们再看看政策以及宏观经济面的情况。近日公布的8月份宏观经济数据,发电量今年以来首次负增长,同比下降2.2%;规模以上工业增加值同比增长6.9%,增速创200812月以来的新低;城镇固定资产投资名义同比增长16.5%,创2001年以来的最低。如果说2008年是全球性的危机,那么今年的危机则更多的是内生性危机。感冒或许吃点药即可治愈,而内分泌紊乱则麻烦的多。从过往的经验来看,经济下滑与松绑楼市像是连体婴儿一般,总是不约而同的出现在大家的视线中。日前盛传的“信贷新政”将出台,我们预判限贷的调整将从以前的“认房又认贷”放松为“只认房不认贷”,而不是媒体热炒的“只认贷不认房”。这将对地产市场温度的上升提供较强动力。

任何市场的分析以及逻辑的梳理最终都要服务于我们的投资策略。面对当前的市场环境,我认为有以下三点值得关注:

第一、北京会不会有更多的项目降价呢?我的判断是可能性较小。如果开发商计划降价跑量,“金九银十”无疑是最佳时机。

第二、北京核心区的项目未来几个月会降价吗?我的判断也是可能性较小。其一,北京明确规定4环之内不能新增商办物业地块;其二,4环以内已经没有住宅新增项目,即便是商办物业,也寥寥无几。这种格局之下,开发商捂盘惜售的冲动更大。

第三、预判百日内价格回升的可能性较大。在全国范围内本次地产调整是大U型,底部时间会较长,但一线城市未发生供需逆转,故调整反而是小u型,底部徘徊期约为6个月,现已过去3个月。因此,不出意外,我们判断百日之内房价将呈现回升。

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