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上海地产新政出台不久, 327日我参加中欧商学院私人财富投资论坛时也对外表达了自己的看法——上海新政调控过度,恐难长期延续。

上海出台二套房首付七成这样如此严厉的调控政策,有地方政府对市场理解问题,这方面,各地政府存在明显差异。上海新政的一个不容忽视的背景是,上海市场新盘库存量很小,因此新政主要将影响二手房成交量,对有改善型需求的购房者影响很大,而改善型需求又占了整个二套房购买需求中七成的份额。若调控过度,势必影响未来入市项目及土地投资,政府一旦遭遇压力,势必回调。因此我们判断,一脚油门,一脚刹车的调控方式,已成常态,如此严厉的调控政策恐难执行长久。

另外,受限外限制单身等限购政策影响,上海新政可能产生市场溢出效应,从而催火苏州等上海周边市场。实际上,如南京等市场自去年已出现房价快速上涨的势头。但至今仍未出台什么调控政策。

这一轮房地产市场暴涨中,看空者可能为数不多。我依然坚持认为这是最危险的一轮房市泡沫,并且建议拥有多套住宅的人,尽早出手多余的房。最主要的理由是,地方政府去年开展的一系列政策用于地产去库存,但仍沿用了惯有的行政手段干涉市场,轰轰烈烈的去库存运动实际上是加杠杆,无论是开发商企业债的大量发行,还是促进了除一线城市外的限购限贷的放开,都是如此。政策的初衷意在救地方负债,但加杠杆后,在行业效率及盈利水平没有改变的情况下,只是延缓地产行业风险爆发的时间而已,甚至加大了风险。

目前,大多数开发企业仍持不同观点。金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在中欧论坛表示,此轮房地产市场暴涨证明了中国新消费力的崛起。中国房地产至少再繁荣1020年,这之间的市场波动只是正常调整。此前,万科董秘谭华杰及世联董事长陈劲松也曾公开发表类似观点。

链家副总裁陶红兵则在中欧论坛上披露作为一家最大的二手房机构,链家更看重一个不被官方统计机构采纳的市场数据,客房比。即一套二手房平均有几个买家看房,他多年经验证明此数据能够较为准确的判断市场冷暖。

当客房比大于4说明市场较热,小于4则偏冷。在上海新政前,这一数据在7以上,新政后几天明显下滑。

虽然对住宅市场持相对悲观的态度,但我认为营改增政策对商办市场迎来极大利好。营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税,将刺激公司购置办公楼。但我认为营改增可能增加一些房企税费。这一政策的执行细则较为复杂,但可以认定,对住宅市场影响甚小,在住宅再遇调控寒流后,受利好影响,一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。

 

:北上深2月下旬至上周的每5日指标统计量

数据来源:链家统计数据

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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