上海地产新政出台不久， 3月27日我参加中欧商学院私人财富投资论坛时也对外表达了自己的看法——上海新政调控过度，恐难长期延续。

上海出台二套房首付七成这样如此严厉的调控政策，有地方政府对市场理解问题，这方面，各地政府存在明显差异。上海新政的一个不容忽视的背景是，上海市场新盘库存量很小，因此新政主要将影响二手房成交量，对有改善型需求的购房者影响很大，而改善型需求又占了整个二套房购买需求中七成的份额。若调控过度，势必影响未来入市项目及土地投资，政府一旦遭遇压力，势必回调。因此我们判断，一脚油门，一脚刹车的调控方式，已成常态，如此严厉的调控政策恐难执行长久。

另外，受限外限制单身等限购政策影响，上海新政可能产生市场溢出效应，从而催火苏州等上海周边市场。实际上，如南京等市场自去年已出现房价快速上涨的势头。但至今仍未出台什么调控政策。

这一轮房地产市场暴涨中，看空者可能为数不多。我依然坚持认为这是最危险的一轮房市泡沫，并且建议拥有多套住宅的人，尽早出手多余的房。最主要的理由是,地方政府去年开展的一系列政策用于地产去库存，但仍沿用了惯有的行政手段干涉市场，轰轰烈烈的去库存运动实际上是加杠杆，无论是开发商企业债的大量发行，还是促进了除一线城市外的限购限贷的放开，都是如此。政策的初衷意在救地方负债，但加杠杆后，在行业效率及盈利水平没有改变的情况下，只是延缓地产行业风险爆发的时间而已，甚至加大了风险。

目前，大多数开发企业仍持不同观点。金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在中欧论坛表示，此轮房地产市场暴涨证明了中国新消费力的崛起。中国房地产至少再繁荣10到20年，这之间的市场波动只是正常调整。此前，万科董秘谭华杰及世联董事长陈劲松也曾公开发表类似观点。

链家副总裁陶红兵则在中欧论坛上披露作为一家最大的二手房机构，链家更看重一个不被官方统计机构采纳的市场数据，客房比。即一套二手房平均有几个买家看房，他多年经验证明此数据能够较为准确的判断市场冷暖。

当客房比大于4说明市场较热，小于4则偏冷。在上海新政前，这一数据在7以上，新政后几天明显下滑。

虽然对住宅市场持相对悲观的态度，但我认为营改增政策对商办市场迎来极大利好。营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税，将刺激公司购置办公楼。但我认为营改增可能增加一些房企税费。这一政策的执行细则较为复杂，但可以认定，对住宅市场影响甚小，在住宅再遇调控寒流后，受利好影响，一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。

附:北上深2月下旬至上周的每5日指标统计量

数据来源：链家统计数据