文章根据苏鑫在新地产2017年金融年会的主题发言整理而成。

一个人如果得了三高（高血脂、高血压、高血糖）那肯定是非常不健康的。无独有偶，当下同样得了三高（高杠杆、高周转、高回报）的房地产，也是经济界公认的不健康因子。

城市更新则不一样，它仿佛是从房地产这根朽木上长出来的生命之花，从一开始就表现出极为不同的特征。长线的投资、丰富的产业链、稳定的现金流以及更偏重于内容和服务的提升，与房地产把土地加工成房子的制造业属性完全不同。城市更新属于服务业，是消费和技术升级下的实体经济。

所以当房地产面临转型时，城市更新是必然选择。它不再仅仅关注增量开发，而更关注存量地产、关注消费升级，这决定了我们今后的经济发展模式究竟以投资为主还是以消费为主。

我们也看到在这次的地产调控中，城市更新非但没有受到压制，反而得到了支持。上海早已出台了城市更新管理条例，东莞更是设立了专门的城市更新管理局。不得不承认，城市更新的理念正在蔓延整个中国。因为城市更新能够做到三方即政府、市民和投资方的共赢。政府可以增加税收，投资方实现资产价值的提升，市民则满足了消费升级的需求。

试问，正苦于如何将中国经济从积重难返的房地产解救出来的政府，又怎么会不支持城市更新呢？但城市更新到底怎么赚钱，这恐怕是大多数人最关心的问题。我把城市更新比作一架直升机，城市更新要想实现价值也就是这架直升机要想起飞，离不开顶上的三片螺旋桨，一是改硬件，二是装内容，三是促流动。

一和二都好理解，这些在技术上都相对成熟。唯有促流动一直是以前我们忽略的，怎么促流动，唯有证券化，比如REITs、CMBS等都是证券化产品。这非常重要，因为证券化是城市更新的最终出口，只有实现这一点，城市更新才能形成闭环。

现在市场上有一个误区就是等待，等国家金融政策的放开，等标准版REITs的出台。我觉得要换一种思维来看待这件事，假设城市更新真的是市场的风口和未来的趋势，那么现在不提前布局、不做一些试验和探索，等到那一天真的到来我们还有机会吗？就好比一艘在平静的湖面上行驶惯了的船，很难适应波涛汹涌的大海。

所以这几年高和资本一直在证券化之路上探索，比如今年8月份我们主导发行了“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”，总规模约27亿，是一个类REITs产品。去年8月份，国内第一单交易所挂牌的标准版CMBS产品-“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”成功发行，规模高达40亿元，利息只有3.3%，也是高和资本牵头完成的。

这些机构之所以选择证券化是因为无论类REITs还是CMBS，其融资规模、融资期限、增信手段等方面都有极大的优势。比如类REITs产品，首先融资的规模能达到估值的80%到90%，因为是按照物业年净经营现金流的15-20倍计算，倍数高、资金变现规模大；其次融资年限也更长，或者说可以实现了真正的出表；另外可以通过资产本身来增信，不必额外的主体增信；还可以优化资产负债率，不占用公开发债额度。CMBS的情况也类似，其作为国际领先的标准化产品，融资规模相对传统的经营性物业贷款明显放大。同时可帮助企业提升在资本市场的认可度，打通资本市场多元融资渠道。亦可结合并购基金的发展，形成闭环滚动发展的商业地产运营模式。相比较直接卖出去套现赚钱的做法，证券化产品的模式不仅将资产管理权牢牢的拽在了自己的手里，未来还可以参与基金劣后级的投资，分享资产未来的溢价，这才是真正的与资产同行的长远之计。

当然，就目前政策和金融风险控制来看，证券化的探索首先还是要放在一线城市和强二线城市，资产类别相对灵活，但要有稳定的现金流。

我相信金融改革会持续推进，有消息称，我国面向个人投资者的公募REITs（房地产投资信托基金）产品正在密集讨论中。证监会目前正加紧研究制定相关政策法规。这是一个好的开端，一旦证券化能够真正落地，促流动这片螺旋桨才算完备，城市更新这架直升机就能远航。政府说“房子是用来住的不是炒的”，而只有REITs的出现才能真正为百姓投资找到稳定而持续的投资出口。