财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

每年年初我都要去一个地方放空几天,总结并展望吧。夏天时安徽的朋友就和我讲,冬天的黄山更美——人少还有雪景,所以我刚刚去了黄山。中午我兴冲冲地坐缆车上了山,然而令我大失所望,不但没有雪,还时而飘着小雨,风很大,站在迎客松旁都担心被吹走。晚上,阴云密布更看不到星星,深夜里狂风怒嚎,久久地睡不着,看来这次黄山是白来了。

第二天早上起来,吃过早餐,在山顶上走走。天阴阴的,风还是很大,让人瑟瑟发抖,索性回到房间里写写东西吧。一个多小时过后,疲倦了站在窗前休息,然而我叫出声来—“啊,云海”!这是我有生以来第一次看到云海,心砰砰的狂跳着。

我兴奋地跑到玉屏峰的立云台,望下去是一片茫茫云海。有的山被升腾的云雾笼罩着,有个山暴露在阳光的掩映下,忽隐忽现恍如仙境。

我带着耳机,听着爵士乐,望着雾松与云海思考着,悟出了一个道理,自然的壮美也是要经过艰难困境“修炼”来的,就像黄山的云海,需要一夜的狂风磨练吧。

自然如此,人事也是如此吧。在能望到云海的大堂吧,我喝着红酒,写下了对2018年的回顾与2019年的展望。

 

2018年的回顾——下行行情下的艰难“退出”

2018年高和与许多公司一样面临着巨大挑战,特别是在经济下行的时候还要退出项目,更是难上加难。有三个项目面临退出,而这三个都遇到了我们在投资分析是很难预测的环境变化与挑战。

海德项目是公寓,因为政府政策的突然转变,使项目必须改变散售的退出策略调整为整体退出。此时要协调让已散卖的几十个客户退房,难度就像拆迁。

新街项目本希望用类REITs退出,然而遇到资管新规的影响,虽然我们找遍了几乎所有的银行,但多以观望态度为主。细则颁布后,虽有几家愿意尝试的机构,但流程发生了重大变化,要进入类信贷的风控体系进行评估。而信贷的抵押逻辑与类REITs的投资逻辑在风控上很难套用,甚至是拧巴的。最后我们不得不再调整为传统的并购贷款来解决。

梦中心是上海的重点项目,今年能完工,本希望通过运营成为上海的文化地标,然而由于合作伙伴及政府的要求变化,最终通过挂牌的方式出售。

那个时侯我真切感受到了巨大的压力,连续很多天睡不好觉。我猜想一线团队可能压力更大吧。2018年高和像多数企业一样,也遇到了现金流的压力,然而通过合伙人和团队的艰苦努力,三个项目均安全退出并达到投资的收益要求。此外在年底时还抓住时机,投资了多几个很不错的项目。2018年不是最差的市场,通过调整,最重要的是改变了应对困难环境时的姿势—蹲下来为了未来更好的跳跃。

 

2019年的猜想——“投不动产还是投股票”

针对2019年,宏大的问题专家多有论述,不过多数的猜想是悲观的。一个投资人好友给我提了一个的问题,“近期投不动产还是投股票”。这个问题很难有标准答案,要“因钱而异”吧。我们可以尝试以下三个角度来讨论:宏观政策走势、地产趋势、高和的投资策略。

1、宏观政策走势——用“紧信用、松货币”的方式去杠杆

中国经济增速长期下行已成共识,造成的原因却争议很大。部分人非常悲观,准备用脚投票,或在微信群里发泄不满。十年后再看,你会发现现在的经济状态才是常态,反思四十年的高增长才是偶然,是个大大的运气,也许心里就平和多了。低速增长的经济才是常态。

中国经济的杠杆已经很高了,特别时08年后的十年,狂歌猛进,已超美国金融危机前的水平,去杠杆是必然。按照彭文生的分析,企业部门杠杆最高的是两类,一是国有企业,一是房地产公司。所以对房地产行业去杠杆也是必然。“松货币”因为宏观经济不好,不得不为之,近期央行多次公布的降准便是典型的配套政策。“紧信用”是要加强金融监管,减少货币的放大倍数。结果对地产行业而言,必然是大机构受益,小房企出局。

2、不动产由“开发时代”进入到“城市更新时代”

前段时间有三篇文章在地产圈影响很大,一是万科郁亮提出的房地产进入转折点;一是世联陈劲松提出的进入下半场。下半场意味着规则不变,但如果说“房子是用来住的而不是炒的”,意味着土地、金融等核心要素的政策环境已经不同了。如果说是转折点更形象些吧,加之“紧信用下的去杠杆”,资金会向大房企聚集。但这些企业还敢疯狂的扩大规模吗?

我的观察是,不动产由“开发时代”进入到“城市更新时代”。这和第三篇文章的作者陈方勇(中国城市更新论坛秘书长)提出的观点不谋而合。他说,去年9月20日和21日举办的第二届中国城市更新论坛盛况空前,参会人次超1,000人,线上视频点击超过200万人次,且大的金融机构和地产公司都如数参加,如国开金融、黑石、华融融德、万科、中粮、首开、金茂等。说明大家共同看好这个领域,是个规模巨大的万亿级市场。此外大会还吸引了北京、上海的政府相关部门参会,说明政府也是非常鼓励的,这与产业升级推动的“腾笼换鸟”政策相契合。但是城市更新不是房地产(高杠杆高周转的制造业属性),而是由科技与金融推动的现代服务业,需要的是长跑者。

3、高和的投资策略

高和九年来一直坚持“只投股不投债”、“只投商办物业不投住宅”、“只做城市更新很少参与开发”。一直聚焦城市更新大市场。2019年的投资策略判断如下:

(1)联手有实力的机构

既然经济下行,不确定性加大,宏观政策上“用紧信”方式降杠杆,我们就“卖苦力”。用多年磨练出的在城市更新领域内的资管能力及证券化能力,与开发商、保险等大机构深度绑定,从而增加对资本的信用,增加波动情况下的抗风险能力。如与大悦城、首开、红星美凯龙成立并购基金,与华融融德、信诚保险等形成深度合作。

(2)重点投资一线城市核心资产

经济下行时规避风险最重要,投资在一线城市的核心资产抗波动能力最强。类别包括商业和写字楼等,标的应是有较大升值潜力的资产。

(3)走与产业升级或消费升级相结合的模式

拿北京为例,政府在推动城市转型,即消费升级与产业升级,如果我们投资的写字楼与“腾笼换鸟”政策结合,不但能得到政府支持,由于定位准确,更能减少出租风险。研究发现,近两年北京写字楼市场60%的新增需求是金融与互联网行业。在金融强监管的背景下,我们更看好互联网等高科技行业。所以我们在北京写字楼布局要紧紧沿着互联网产业带:从上地--中关村--亚奥--望京--酒仙桥。如果投资商业呢,就选择受电商冲击小的社区商业,业态集中在时尚的消费升级,区域上选高端居住区或潜力住宅区,如顺义别墅区、大兴核心区等。

这些投资策略还很粗浅,还需要不断分析市场与政策的变化而细化。但大的策略是不变的,在“紧信用、松货币“的大背景下,需要更加关注风险,聚焦有增值潜力的核心资产。通过内容创新,提升资产的现金流才是根本。

在黄山时,面对云海我祈愿—-祝福高和的同仁、投资人、合作伙伴和高和的朋友们,身体健康,新春快乐,阖家幸福!

 

话题:



0

推荐

苏鑫

苏鑫

234篇文章 1次访问 21小时前更新

高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

文章