从政策立意角度对今年房地产进行预判

                               ---2010年2月4日

虽然在12月3日的“每周思考”中我们准确预测了“明年一季度北京商品房成交量将下挫”；在12月25日中的“再谈明年房价走势”中也提到了2010年政策的波动。但是几乎没有人能够预测到这么快就上调了存款准备金利率。这更使我坚信要从政策立意的角度来思考问题。

一 、从今年货币政策的立意角度看“银根”松紧可能呈“W型”波动

   今年的货币可能受两个因素的影响较大：一是通胀压力；二是经济不稳的担忧。近期的宏观经济数字出来后，乐观派高参会说“经济过热要收紧货币防止通胀”；悲观派高参会提“经济不稳要松货币促增长”，每一派都能找到有力的数据来证明自己的论点；这就是中国经济目前所处的两难境地。决策者应该如何抉择呢？既然今年是“政治博弈年”，社会稳定是第一位的，两边的声音都要听，所以货币政策可能走向紧，松、再紧、再松的“W型”波动状态。

   如果因为通胀压力提高利息，在目前人民币汇率上升压力巨大的情况下，会使热钱更多涌入，使已虚高的资产价格再冲高。显然这不是政策取向，相反不提高利息就会失去扼制通胀的最有力武器。又是两难选择，”温和提息边走边看”的思路是可取的。

二、政府对“房地产”可能会举起大棒但不会真下手

房价太高百姓们就会骂娘，中国的房地产市场已具有政治的敏感性了。另一方面由于税制原因，地方财政是“吃饭财政”，房地产已成为地方发展的主要资金来源，特别是“四万亿”投出后许多地方配套资金是靠“城投”公司的融资平台来实现的，而其中核心资产就是土地。2009年的经济发展还证明房地产是中国内需的火车头。所以从政府角度看，对房地产调控方向的合理预期应为：住宅房价上涨速度要慢但也不希望掉下来；政治上需要抑制“高房价”并加大保障住宅建设来宽慰民心。

问题是政府调控房价的最好方式就是调整人们的预期，如果能快速推出大量土地或收紧银根，自然房价的预期就会下跌；然而从目前情况来看这两个手段均很难实现，更何况政府也并非真的希望房价大幅下挫。

推出房价调控政策，影响预期并不难；难的是如何把握好度，让房地产降温、成交量下降而房价又不大幅波动。而且房地产的投资属性一定会放大政策预期，使成交量呈“W型”波动。至于住宅价格就看博弈双方：“开发商和消费者谁能打过谁了”。

三 、对今年房地产市场的预测

1．今年不会出台物业税

    如果推出物业税就会使投资者对房地产预期走势更加悲观。在今年整体经济不稳的情况下出台的可能性极小，特别是当政府看到微调存款准备金后股市应声大幅下挫时。只要经济增长的信心不稳推出物业税就不是好时机。

2．住宅的成交量可能呈“W型”走势而房价阶段性有小波动，但全年价格不会出现向下走势。

   货币政策造成银根松放的“W型”走势，势必造成消费者信心的波动，反映在住宅成交量上也会是“W型”的走势。二手房因去年底提前释放了未来积累的需求，价格小幅下调成为可能；而一手房因开发商“不差钱”，在整体供应不足的预期下会“杠着价格高位”，但成交量会大幅缩水。在以后的二季度，如果经济看不到明显过热的的情况，放松银根是不坏的选择；一手房住宅成交量就是快速恢复，因此就不会使房价有下滑的理由了。

3 . 商业类物业存在补涨的可能

   在全国地产局势处于观望的时候，海南的“炒房炒地”却异常火爆；从另一侧面说明社会的游动资金非常巨大；只要有好的“题材”就会一窝蜂涌入。目前一线城市高档公寓的租金回报率仅为1%-2%，且极不易出租，而城市核心区域的写字楼和商铺价格远低于豪宅，“倒挂”严重，加上租金回报率可达4%-5%,只要有保险资金或外国基金等大资金引领，就会使民间资本跟进，实现商业类物业价格的补涨。

   注：近期深圳中原地产的监测数据显示，近两个月内写字楼、商铺成交量攀升近20%，而价格普遍涨幅达到15%。