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从政策立意角度对今年房地产进行预判

                               ---2010年2月4日

虽然在12月3日的“每周思考”中我们准确预测了“明年一季度北京商品房成交量将下挫”;在12月25日中的“再谈明年房价走势”中也提到了2010年政策的波动。但是几乎没有人能够预测到这么快就上调了存款准备金利率。这更使我坚信要从政策立意的角度来思考问题。

一 、从今年货币政策的立意角度看“银根”松紧可能呈“W型”波动

   今年的货币可能受两个因素的影响较大:一是通胀压力;二是经济不稳的担忧。近期的宏观经济数字出来后,乐观派高参会说“经济过热要收紧货币防止通胀”;悲观派高参会提“经济不稳要松货币促增长”,每一派都能找到有力的数据来证明自己的论点;这就是中国经济目前所处的两难境地。决策者应该如何抉择呢?既然今年是“政治博弈年”,社会稳定是第一位的,两边的声音都要听,所以货币政策可能走向紧,松、再紧、再松的“W型”波动状态。

   如果因为通胀压力提高利息,在目前人民币汇率上升压力巨大的情况下,会使热钱更多涌入,使已虚高的资产价格再冲高。显然这不是政策取向,相反不提高利息就会失去扼制通胀的最有力武器。又是两难选择,”温和提息边走边看”的思路是可取的。

二、政府对“房地产”可能会举起大棒但不会真下手

房价太高百姓们就会骂娘,中国的房地产市场已具有政治的敏感性了。另一方面由于税制原因,地方财政是“吃饭财政”,房地产已成为地方发展的主要资金来源,特别是“四万亿”投出后许多地方配套资金是靠“城投”公司的融资平台来实现的,而其中核心资产就是土地。2009年的经济发展还证明房地产是中国内需的火车头。所以从政府角度看,对房地产调控方向的合理预期应为:住宅房价上涨速度要慢但也不希望掉下来;政治上需要抑制“高房价”并加大保障住宅建设来宽慰民心。

问题是政府调控房价的最好方式就是调整人们的预期,如果能快速推出大量土地或收紧银根,自然房价的预期就会下跌;然而从目前情况来看这两个手段均很难实现,更何况政府也并非真的希望房价大幅下挫。

推出房价调控政策,影响预期并不难;难的是如何把握好度,让房地产降温、成交量下降而房价又不大幅波动。而且房地产的投资属性一定会放大政策预期,使成交量呈“W型”波动。至于住宅价格就看博弈双方:“开发商和消费者谁能打过谁了”。

三 、对今年房地产市场的预测

1.今年不会出台物业税

    如果推出物业税就会使投资者对房地产预期走势更加悲观。在今年整体经济不稳的情况下出台的可能性极小,特别是当政府看到微调存款准备金后股市应声大幅下挫时。只要经济增长的信心不稳推出物业税就不是好时机。

2.住宅的成交量可能呈“W型”走势而房价阶段性有小波动,但全年价格不会出现向下走势。

   货币政策造成银根松放的“W型”走势,势必造成消费者信心的波动,反映在住宅成交量上也会是“W型”的走势。二手房因去年底提前释放了未来积累的需求,价格小幅下调成为可能;而一手房因开发商“不差钱”,在整体供应不足的预期下会“杠着价格高位”,但成交量会大幅缩水。在以后的二季度,如果经济看不到明显过热的的情况,放松银根是不坏的选择;一手房住宅成交量就是快速恢复,因此就不会使房价有下滑的理由了。

3 . 商业类物业存在补涨的可能

   在全国地产局势处于观望的时候,海南的“炒房炒地”却异常火爆;从另一侧面说明社会的游动资金非常巨大;只要有好的“题材”就会一窝蜂涌入。目前一线城市高档公寓的租金回报率仅为1%-2%,且极不易出租,而城市核心区域的写字楼和商铺价格远低于豪宅,“倒挂”严重,加上租金回报率可达4%-5%,只要有保险资金或外国基金等大资金引领,就会使民间资本跟进,实现商业类物业价格的补涨。

   注:近期深圳中原地产的监测数据显示,近两个月内写字楼、商铺成交量攀升近20%,而价格普遍涨幅达到15%。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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