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                       再谈明年房地产走势---政策波动可能出现政策风暴
 
                                      -----2009年12月25日
 
 

前段时间绝大多数人对明年房地产走势还是非常乐观的,但到12月份由于三次会议放出不同的信号,分歧加大了,甚至让人感觉“方向”混乱。

12月7日中央经济工作会议召开,强调继续实施积极的财政政策和适应宽松的货币政策;提出增加普通商品房供给,支持居民自住和改善型购房需求。

12月9日国务院常务会议提出促进消费的八条政策措施,其中提到个人住房转让营业税的征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策持续实施。

12月14日国务院常务会议,针对房地产市场健康发展提出四个指导方向。          

一是增加普通商品住房的有效供应。

二是继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投机性购房。

三是加强市场监管。

四是继续大规模推进保障性安居工程建设。

同时提出政策重点是保持政策连续性和稳定性,并遏制部分房价过快上涨的势头。

政府心态

要解读政策首先要分析政府的心态。正是由于中央看到明年国外经济不乐观以及国内经济尚未启稳的情况下,才提出继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这是明年经济政策的基调。扩大内需仍是促进增长的主要动力,而今年的增长,更加说明了房地产对于扩大内需起到了的不可替代的作用,所以对于房地产采取连续微调的优惠政策就容易想像了。

然而中国的房地产市场已经被资本化和政治化了,近年的房价疯狂上涨使政府的政治压力很大,对高房价用了措辞最严厉的“遏制”也在情理之中了。

在这种情况下,政府自然要高高举起大棒,但对这个惹事的又有养家糊口“本事”的调皮孩子,他是否舍得狠打呢?

有位高人在类比中国经济与中国房地产的关系时形容:房地产就是癌细胞。经济不好,为了要救正常细胞,打了强心针却发现营养先被癌细胞夺走了。但要杀死癌细胞,把输液瓶撤了,却发现最受损偏偏又是像制造业的正常细胞。

然而却有些从业人员“得了便宜还卖乖”,想拿房地产要挟政府,是太不明智了。我们设想一下,钱今年已经发多了,明年还不能少发,大量的流动性存在着。特别是明年人民币升值预期还会使大量外币流入,逼着央行多发钱。钱多了只有两个去处,要么是涌入资产领域从而推高资产泡沫,要么是涌入消费领域迫使通货膨胀。在两难选择面前,政府从心底会倾向哪一方呢?不言而喻。

政策波动

照此分析,明年房价必然涨了?我是不敢预测的,也没发现哪位朋友有这个本事,但有一点趋势很可能形成,就是明年的政策波动将带来经济和房市的波动。

2009年对中国经济来说是最艰难的一年,这是大家一致的共识。所以政策上保增长没有动摇,执行坚决!但如果明年一季度数字出来了,环比一般,同比很好,分歧就来了。乐观派高参会说“经济过热要收紧货币防泡沫”;悲观派高参会提“经济不稳要放宽货币保增长”。如果你作为决策者又该如何选择呢?何况你周边客观公心的高参真是凤毛麟角,他们在劝言时是否又带着各自的利益呢?

在信心不稳的情况下,政策再有波动,房地产的观望情绪一定会重现的。如果在第一季度表现了,将形成缓冲,二、三季度因为土地供应不足(特别是北京、上海一线城市)上涨趋势又会再现;如果泡泡接着吹,观望在四季度才出现,那真是太可怕了。我敢打赌(不是预测),后一种情况如果出现,离泡沫破灭也就不远了。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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