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                           迪拜危机——黑灯率与中国房地产风险
 
                                    -----2009年12月10日
 

第一次听到迪拜的名字是五年前,一个做阿拉伯生意的朋友兴冲冲地劝我到那儿投资,他说一年就能翻一番,投资回报率比北京高多了!两年前我的另一个朋友从迪拜回来,我问他感觉如何,他第一个判断就是“那是个大泡沫!”我不太理解,追问他为什么?他答道,迪拜可是个不宜居的城市,夏天室外温度五十度,虽然有世界上最豪华的酒店和最大的购物中心,但这些不能成为让你定居的理由。两年前的预言今天终于实现了。

迪拜的快速发展是通过过度融资,炒作房地产而形成的虚假繁荣;是建立在没有实体经济支撑,只凭资产价格飙升所形成的泡沫之上的。经济学家樊纲在对比迪拜与上海的经济时,有如下论述:“迪拜比上海的塔吊多,是有问题的,为什么呢?上海有1700多万人口,有长江三角洲腹地,有那么多产业、实业,有具体内容在那里。而迪拜呢?你想不到有什么内容,又没有什么产业,也没有那么多人口,就是靠招揽世界各国的游客,所以那些楼建好后,黑在那里,便成了正常的事情。”

如果我们借用樊老师的观点,来看一下中国目前的房地产,至少在部分城市也有同感。我曾经观察过鄂尔多斯的房地产市场,发现那是个奇特的游戏。煤老板赚了大钱后,把钱放高息给典当行,典当行再加息贷款给开发商,开发商建好房子后,自己把价格定得很高,很多的豪宅就只能再卖给煤老板。在此循环中,如果一个链条出了问题就会全盘皆输。两年前,我也曾预言过鄂尔多斯的房地产泡沫,庆幸的是2008年仅有小幅微调,目前又火得不得了,也许是天然气、煤炭等相关产业的深化,带来了更多的人口聚集吧!

要判断一个城市有没有内容,实在太抽象。我倒更倾向于用黑灯率来判断一个城市的房地产风险。因为无论是写字楼、商铺还是住宅,长时间放在那里没有使用,就不能利用它再创造社会财富。我们看它的市场价值,不过是虚拟的资本市场的数目字而已,这样的房子超过一定数量就是市场资源的错配——大量的社会财富就会被放在了”自家的保险箱” 里。这些财富是否能算作经济学意义上的资本都成问题!黑灯的房间不一定就没人住,但长时间黑灯的房子多了,至少说明社会资源是巨大浪费的,那只看不见的手迟早是会调整的。

今年北京二手房的成交套数将达23万多套,超过06、07、08三年成交量的总和。无法判断这其中是否有泡沫,但有一则报道,让人看出点缘由:由于预期明年优惠政策将取消,二手房的成交量和价格不断上涨,而“聪明的销售员”就说服那些租房人买房:“只需倾全家之力、付齐二成首付,半年后房价涨了就能赚大钱。”问题是如果房市一旦有波动,房子卖不出去,或利息上行,这些租房人就可能付不起月供,这些靠借钱买房的人自然风险很大。其实深思一步,看看银行的逻辑风险,它要把原来购买时低价格的优质客户的按揭关系终止,然后把钱用更低的70折利率贷给风险大的客户(据说当下利息是无钱赚的)。也许银行是在为了扩大市场占有率,而只顾赚眼前的钱。无法统计有多少二手房属于租客购买的,一旦这种逻辑被市场认同,其结果必然是银行赚了眼前的钱而换来的是更大的风险。

我并不是说目前的房地产有了泡沫,就一定会破灭,调整是有各种方式的。如果预期明年的货币政策不会有大的调整的情况下,我甚至同意房价还会涨。不过让我们多统计一下黑灯率,至少对判断我们的投资风险还是有帮助的。我们无法准确判断市场,不过在大家对未来充满信心的时候想想风险,总也算“调剂”吧!                                          
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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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