摘要：

问一：地产开发公司转型城市更新服务商是否有优势？

问二：城市更新需要怎样的人？

问一：地产开发公司转型城市更新服务商是否有优势？

这个问题很容易给出肯定的回答。

七月的广深考察之旅，参观了三个优秀项目，分别是华润、万科、越秀操盘的，华润有大冲村片区改造（就是著名的春笋与春茧区域），万科有南头古城历史街区的改造、越秀有悦汇城（把二十万平米的批发市场改造为时尚购物中心），都是著名开发商操盘的，自然又是例证。

而且我们还能给出很多的理由，如开发商有人才优势、组织优势、资金优势，万科的城市研究中心就几十号人，华润深圳区域的城市更新事业部就三百多人。

但我们也能举出反例，如愿景资本的深圳城中村的公寓计划。

在万科的万村计划受挫后，没人敢碰城中村的公寓业务，因为太难，需要和村民一个一个谈，需要完善消防需要加固结构，需要在狭窄拥挤的空间施工还不能扰民。还因为不赚钱，前期有大量投入，但银行不愿贷款，改造后又面临原村民出租房的低价竞争。

偏偏愿景知难而进，为什么？他们回答，这是个大赛道且很难。听起来就像链家系的标准答案。

如何让这个业务赚钱，愿景做了大量的产品研发。

公寓的外立面很有色彩，但只是刷刷涂料。公寓没有大堂，必备健身房、图书馆等综合服务配套也是散落在城中村的各个角落。

他们发现养猫者占到了近40%，就在社区接待中心专门安排了猫客厅。

其实愿景的赚钱法宝是重新分割平面，如把一层四套调整为一层六套，提高平效。

许多人还认为这是特例，但从我十年的城市更新经验看，我宁愿把前述问题翻译为：短跑运动员改长跑会有优势吗？

其实开发商转型城市更新不占优势。

因为这是两个赛道，前者是制造业，行业环境成熟，产品标准化，以高周转为商业本质。

后者是服务业，行业环境多变，产品是非标，每个城市的政策还是操作路径都不同。

开发商要转行，关键是转理念，靠长期的服务经营赚钱，产品需要用资管的理念去打磨。

问二：城市更新需要怎样的人？

被长盛邀请参加网易的城市之光节目录制，名义上我是城市解说员，但我希望是积极的观察者角色，希望能体验好的城市生活，见到有趣的灵魂。

七月的节目录制选在深圳的南头古城，有1700年历史了，是深圳的发源地（谁说深圳只是个小渔村？！）

这片历史文化街区的更新是由万科牵头实施。作为2020年中国城市更新论坛的大奖项目，开创了新的模式：政府主导、市场化操盘、村民参与的模式，融合了各方优势，满足了多方诉求。

项目操盘人是个文质的姑娘，圆圆的脸庞，梳着马尾辫，像隔壁的女同学，很难与这么重要这么复杂的操盘者形象对照起来。

以下是我和她的简短对话，让我对她刮目相看。

苏：不大的街区为什么有五个广场和多个展厅？

黄：我们更新前就思考什么人是最主要客群？应该是深圳的年轻人，体验本地的潮文化，接待外地朋友的城市会客室，特别避免成为旅游集散地。

这些目标年轻人喜欢什么？要有文化的展示，要有休闲交往的空间。

我们还把二楼以上的空间打造成年轻公寓。我们和深圳插画协会、广告协会等合作，更新为展示的空间，也是为了让他们的资源带来我们希望的人群。

苏：我刚刚在写字楼电梯间和霓虹灯围出的吐着舌头的爱因斯坦旁拍了合影，也不约而同地摆拍了吐舌头照。你们为什么要选世界著名的MVRDV设计事务所来设计呢？

黄：我们一直认为产业很重要，不仅做到职住平衡，更能带来有创造力的人群。显然深圳聚集了设计行业和创意行业的大量人群，我们需要好的设计场景来带动。阿姆斯特丹的网红菜市场启发了我们，请主设打造一个符合深圳文化的后工业风场景很有意义，所以你看到通向顶楼的长楼梯两侧布了霓虹灯和公共会议室以及展览空间。你还能看到屋顶花园用竹子围合了近十个空间，有秋千区、有酒吧场景区、有露天茶室区还有现代雕塑区等等，总之是有趣有互动的场景。

我：你以前在万科负责商业吗？

黄：不，我一直在万科预算部工作。公司高层意识到这个项目要创新不能按部就班，请大家举手，我喜爱城市更新更爱深圳这个城市，我就义无反顾的举手啦。

黄楠的经历让我很是惊讶，但想想身边从事城市更新的年轻人，并没有专业的背景，有做记者出身的黄硕，有从高盛出来创业的晓申。他们有不同的背景，但有一个共性就是对城市更新的热情。

如果让我给城市更新赛道选年轻人，希望有如下三个特点：有热情、学习力和抗压精神，其实只要热爱就能激发这些。

2021年8月8日