按：房地产市场经历了半年惊心动魄的坠落，就近期观察，政府希望能做到"三稳"（稳地价、稳房价、稳预期）。其间搅动了多少人的心绪、情感和饭碗。其中，三类人群是最关心的，房子多的人、保险机构和开发商。我想通过三次访谈和高人深入交流，写三篇文章展现给大家，也许是一种启发。第一篇先说说开发商（或从业者）关心的事吧。

业内朋友在研讨会上或酒桌饭局上讨论的问题，多是如下几个：

房价会大跌吗？哪些公司能活下来？地产公司的出路是什么？

 

要回答这些问题，边界太复杂且有一定的不确定性，不如我们试着站得更高看得更远一些。试着分析一下房地产开发的底层逻辑，以下是我和资深记者、业内高人关于房地产商（业内朋友）最关心的话题的对话，分享给大家。

问题一，关于市场滑坠的原因

（因疫情，我们用了三地云聊天的方式。这位记者是曾经的从业者，现在记者不好做已成为有宗教信仰的自由职业者。）

记者：造成本轮房地产市场快速滑坠的原因是什么？

（这位专家阅历很丰富，当过官员还做过教授，一口京腔。顺起嘴时不时的流露出经典的京骂。）

专家：首先是非市场化的调控政策造成了房地产流动性的丧失。

政府针对一级市场和二级市场的各种交易限制，以及中央对地方政府问责，使房地产相关资产的流动性几乎完全丧失。

其次是开发商现金流出了大问题。其贷款和回款被冻结，如开发贷及按揭贷受到严格控制。特别是部分地方政府出于保乌纱帽的目的，把针对恒大楼盘的策略扩大到多数地产项目。对期房资金异乎寻常的严格监管，再多的销售回款都只能趴在账户上。对于习惯耍锅盖游戏的开发商真是釜底抽薪。就像对拳击手参加散打比赛时只让他用脚，能行吗？

问题二，关于大跌的风险

记者并没有被激动的专家带动起情绪，平静问：房地产市场如何出现断崖式下跌，风险是什么？

专家：风险太大了。深远的影响是社会融资的断崖式下跌。

表面上看，土地流拍只是影响地方政府的财政收入，实际影响的却是社会融资，而后者乃是现代货币生成的关键一环。一旦社融断崖式下降，政府又失去作为最后借款人的能力，就会触发银行系统性风险。别忘了，中国经济高速发展的信用产生和货币生产效应都与土地财政有关。

问题三，关于支柱产业的争论

记者：有人认为房地产已不是支柱产业，你怎么看？

（看着专家情绪过于激动，我想暗示他一下，给自己打开了一瓶带汽的苏打水，砰地一声。）

专家的语气平静了些：这个话题可以争论，但统计数据最说明问题。

2020年房地产的销售额约17.4万亿，加上上下游相关行业占GDP比例约为17.2%。

2020年土地出让金和房地产专项税约10万亿，占地方财政38%。

2020年中国住房市值约418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%。而股票市场市值约100万亿。

问题四，关于房子的属性

记者推了推眼镜，又问：我也认同"房住不炒"，但房子是否就应该没有投资属性？

专家的声调大起来：2020年，疫情期间，房价地价纷纷大幅上涨，充分说明了房子的资本属性。上涨是央行宽松货币的必然反映。

商品房的本质是资本市场，价格不是由供需决定的，而是资本价格的投影，与货币发行总量有正相关性。

现在的房地产市场，积累了从政府、企业到家庭巨大的资本性财富，是中国经济目前最主要的信用来源，这也说明其资本属性。居民财产中房产占77.7%，金融资产占比仅11.8%。

有资本属性的自然就有投资属性。客观讲，住房有双重属性，既有资本属性也有商品属性。

问题五，打压房地产的政策背景

记者：政府强力打压房地产，政策背景是什么？

专家：背景是中国已不缺房，即住房与需求基本平衡，但分布不平衡。

2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。但分布不均衡，人口流出的三四线城市反而房子多。

我分析政府强力打压房地产的原因主要有两个。一是贫富分化严重，共同富裕需要。出台房产税也是如此。

2019年中国收入基尼系数0.465，高于0.4这一警戒线。2020年中国财富排名前1%居民占总财富的比例30.6%。

二是政府希望引导资本良性发展。

中国提出解决资本无序扩张问题，目的不是打击资本，而是特指遏制资本在房地产、教育、娱乐圈、互联网、互联网金融五个领域的扩张，引导资本更多进入与国家宏观政策相吻合的产业轨道，如生物制药、芯片、新能源等高科技领域。

问题六，房地产的长效机制

记者停顿了好一会儿，我插话问到：房地产既然不能打死，放就涨、收就跌，总要有个长效机制吧？

专家喝了一口山崎威士忌：住房既是资本品又是消费品。资本品是价格越高越好，消费品是价格越低越好。

房地产的长效机制，就是把资本品与消费品的属性分开。

可持续的房地产应该有资本市场和保障市场“两条腿”。

从资本市场角度看要增加供给，增加大中型人口流入城市的住宅土地和商品房供应。

真正的“住房问题”不是无房可租，而是无法负担自有住房。正确的做法是，只要对城市有贡献的无房户都可以以“先租后售”或“共有产权”等居民负担得起的方式，低价格获得自有住房。当然给予优惠贷款利率也很重要。

只有把保障房市场的腿补上了，才能把捆住在商品房市场的绳子松开，希望尽早把商品房的限购限贷放开，让市场的归市场。

问题七，房地产商怎样转型

记者看了一下本子，提出最后一个问题：身边的业内朋友问我房地产的出路是什么？

在专家未开口之前，我语重心长的说"房地产开发模式将大幅收缩，机会在几十万亿的城市更新呀"！

专家急了：得，你又来了。以前长盛说你总讲模式，现在你总说城市更新了。"苏模式"转变到"苏更新"。下面请老苏为城市更新推广来个专场。。。。。。

这下我被堵了嘴，把事先在ipad上准备的预测ppt打开，其中红底的那页推向手机视频的镜头前。

预判一：房地产行业的总市值是否会跌去一半？

我们算个账：交易额下降1/3，利润率也下降到1/3。

逻辑：目前住宅市场17万亿，利润率8-10%，行业总利润1.7万亿。近期的未来，规模压缩到10万亿，利润率下降到约5%，行业总利润0.5万亿（根本原因是政府不希望把土地升值的钱给开发商。只能赚运营的利润，真正把地产商打回到制造业了）。