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按:临近年底,保险机构要做明年的投资计划。他们从理性分析,因经济下行办公楼租金不稳定,商业受疫情冲击大,公寓还没能形成资产包,这些都不能投。而近两年,险资看好的物流资产价格快速上涨,看好的大型房地产商的股票也因行业下行亏了不少钱,债的风险也很大,总之结论是啥都不能投啦。

险资的朋友非常关心,明年不动产的投资策略应该如何布局?我特地请了两位行业大家,希望通过交流能理出些头绪。同时也普及一下大家都关心的保险资本到底有啥特点?

 

场景一 北京银泰 63层咖啡厅

时间--远眺夕阳下西山

人物--专家D,国字脸,浓眉大眼鼻直口方。在行业中是神一样的人物。

          专家L,圆形脸,声音洪亮的女士。在行业里是大姐大的地位。

(提醒大家不必对号入座,这些观点也不代表就是大家猜想的那些专家的观点,你懂的。)

 

对话一:公募REITs为什么不对商办开放,商业不动产是否是房地产?

按:抛出这个话题,是因为在房住不炒的大政下,一些金融机构和监管部门把商业类不动产也作为不支持选项。

苏:公募REITs已经开闸近一年了,但对商办是否纳入发行范畴还没有定论,是什么原因?如何看待商业不动产呢?

专家L:(性格泼辣,语速很快)我了解到的原因是监管机构担心变相支持房地产,因为你很容易观察到大量的商办类不动产是开发商建成且持有的。

专家L:(我把咖啡递给她)我认为商业不动产是实体经济的基础设施。而商业是消费升级的线下场景。你看,写字楼、 产业园等是城市中产值和税收贡献最高的场所。

专家D:(带着浓重的南方口音,语调是典型的专家风)在当前经济内循环为主的格局下,商业不动产是拉动消费、促进经济良性循环的重要载体。

 苏:商业不动产不是房地产,特别是和房地产开发截然不同。因房地产开发赚钱是通过高周转的散售来实现的。但商业不动产要靠经营性现金流赚钱,其本质是服务业。上海等地把写字楼提升到楼宇经济高度来推动,也说明这点。

(关键词:商业不动产是实体经济的基础设施,本质是服务业,靠经营性现金流赚钱。)

 

对话二:险资为什么偏好投债券, 新经济趋势下的投资策略会调整吗?

按:我把目光从远眺西山的夕阳余晖转向他们踌躇满志的脸。话题也聚焦到保险的投资特点上。

苏:我了解到险资偏好不动产的债性投资,背后是什么原因呢?

专家L:保险行业顾名思义是保险为核心,投资是附属部门。投资体系里了解房地产的人也很少,毕竟大类配置里不动产还不到5%。(对话后整理的补充:我印象中美国的比例是超过30%吧?)而投债的风险低嘛,险资就是怕风险,收益低些也没关系。

苏:(思绪一闪,我的语调也随之拉高了)如果从全行业看:五年前,投资核心不动产债权的收益约8-10%,假设资产估值是A吧;现在再投资同样品类收益降到4-5%,而资产还是那些但估值提升1.5A。就是说,投资的收益下降一半,且实质抵押率也下降了,风险在加大。不能长期只投债吧,而且保险的平均久期长约九年,更适宜股权配置吧。

(试问,如果五年前我们把投债的钱变成股是什么情况?……派息率是7-8%,而且资产掌握在自己手里。但这话我没敢说,看到专家L虽面带微笑但脸色深沉。)

苏:(我把头转向专家D)你是最先提出新经济下险资投资理念的,其趋势是什么呢?

专家D:新经济模式就是十四五计划提出的高质量发展战略。有三大特点:一是消费升级;二是长寿时代;三是科技自主。此外,还伴随着低碳转型的约束条件。对应的投资机会与策略有四个:一是消费升级带来的自主品牌的崛起;二是长寿时代推动的医药养老等大健康产业……(三和四好像是与自主科技创新和碳中和相关的,记不清楚了)

专家D:(他喝了一大口咖啡,又补充道)据测算要实现碳中和目标所需要的总投资规模,大约在90~140万亿之间。

专家L:您提到的新经济模式,是否这意味着以土地为核心的债权融资高峰时代已经过去,未来是股权融资的时代。或者说新经济与股权融资更加契合。

专家D:(目光坚定的点点头)未来将是长期低利率时代,保险资金必须发展权益投资。如股权投资、另类投资等。算算账就明白了,20年期国开债利率平均4.2% 而保险的长期负债平均为5%。

(关键词:新经济模式下需要加大股权投资,险资投资也要升级为长期低利率时代的权益投资)

 

 

场景二 银泰的65层,北京亮酒吧

天色黑下来,望着长安街上排成长河般的红色汽车尾灯,我们慨叹首堵的北京。拾级更上一层楼,来到了北京景色最美的酒吧。

 

对话三:保险钱的个性是什么?后疫情时代保险的不动产配置趋势是什么?

按:歌手是带着黑色头巾,穿着碎花黑点衬衣的朋友。弹唱着爵士风格的曲子……

苏:经济学家说钱是贪婪的,投资专家说钱像人一样有个性。保险的钱是什么个性呢?

专家D:保险的钱追求的是安全,希望是稳定的回报。保险投资不动产要考虑风险、收益与流动性的平衡。

苏:(我喝一口威士忌酸,转向爱喝红酒的专家L)你最先提出后疫情时代的投资理念,是怎样的投资策略呢?

专家L:我认为后疫情时代,投资策略有以下四种,即核心型投资、防御型资产、机会型固收及趋势型机会。

第一核心型投资,就是位于核心地段且有稳定现金流的资产(我觉得在不确定的环境下叫硬核资产更贴切)。这种资产的投资回报率如美国的IRR近10%-12%,波动方差也很低(仅6%)。

第二防御型资产,在疫情及经济波动的背景下,只有社区商业和物流为此类别,社区商业的特点是以净租金为主,租客为刚需的便利店、医疗保健 、餐饮等。

专家L:第三机会型类固收。市场波动,固收类夹层投资需求很大。但要找到优质交易对手或核心标的资产才是关键。否则风险和流动性都是大问题。

第四趋势型的机会就两个,困境资产与城市更新。城市更新已经成为推动城市高质量发展的国家战略,而保险机构就应该服务国家实体经济战略。

苏:(我反驳到)其实核心型投资的机会很少,以北京为例,近五年成交的大宗交易中,能称得上核心资产或改造后能成为核心资产的,我和CBRE、DTZ的专家交流过,他们认为不超过五个,如LG双子座、启迪清华科技园科技大厦D座、鼎好大厦、合生国际创展大厦、爱琴海购物中心等,原因是中国的核心资产的持有人不缺钱,他们很有实力,也知道核心资产对公司的意义,不到万不得已不会卖出来。

机会型固收也不容易投资,首先疫情期间好地段的资产价格并没有下滑,如果真有问题了也是AMC的机会了,对保险来说决策效率也很难匹配机会型的需求,除非是与市场化的机构合作。

所以,我认为机会在于防御型资产和趋势型的城市更新。

专家D:你俩对不动产投资更熟悉,特别是老苏,在一线打拼,能否给保险配置不动产的策略提提建议呢?

苏:您客气了,我今天是专程向两位学习的。还是要多请教你们。

(关键词:保险资金的个性是追求稳健和安全,近期不动产的配置策略适合防御型资产和趋势型的城市更新。)

 

对话四:对公募REITs的判断

按:保险机构都在关注对公募REITs,我把话题也聚焦过来。讨论何时把商业办公能扩容进来?如果市场打开了,对不动产配置会有怎样的深远影响。

此时传来悠扬的音乐,好像是现代爵士乐团的突尼斯之夜……

苏:你参与了对公募REITs的政策调研,又进行了大量的投资。REITs市场何时能向商办物业开放呢?

专家D:我觉得时间不会长,也许就两三年吧。

专家L:其实法规、政策都通了,就看何时按动电钮了。你看北京不是说开就开了吗,也许没有什么征兆,刷的一下就放开了。

苏:对,REITs推出还能让百姓享受城市发展的红利,且使炒房的资金有了好去处。

苏:你说保险资产适合投资公募REITs,为什么呢?

专家D:从国外发达市场的分析来看,公募REITs有两大特点,派息率较高且稳定,总收益与权益资产相当。

(2001年以来,美国派息4%,新加坡派息5.88%,均高于十年债收益230-370个基点。)

专家L:D总说的这种特点,契合保险资金长期且要求期间收益的特性,特别适合保险机构的配置。

专家D:这个产品还有个优势就是规模足够大且流动性好,具备大类资产配置机会。

苏:这么完美的产品,没有缺点吗?

专家D:缺点也是有的,就是波动性也不小。险资希望所投资产价格稳定,但公募REITs毕竟有二级市场投资的特点,价格受市场情绪等的影响大。此外还要看运营平台的价值,专业平台运营的REITs其价格就会稳定些,长期看也是上升趋势。

苏:如果能投资大品类的硬核资产(就是有稳定现金流的核心资产)如社区商业的私募REITs或公寓、产业园的PRE-REITs,就能享受到稳定分红和稳定资产升值的双重价值了。特别是2023年就要实施IFRS9标准,就更有必要了。

专家D:这倒是个好想法。

专家L:你能不能写成个报告发给我……

 

(歌手唱起了熟悉的曲调,在悠扬的旋律中适合安静的听歌喝酒。但时间不早了,他俩明天还有重要的会,就告辞了。我一个人又要了杯单一麦芽的威士忌,提提神,准备记录一天的学习笔记。)

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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