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须藤的故事

我愕然的看了手表,时间显示是1996年,此时我已漫步在东京的小巷里。

兵营式廉租公寓,房间只有十多平米,进门走两步就到了床边,但没有淋浴间,浴室是五人合用一个,房子的主人是个好客的中年男人,穿着西装打着领带。

我的眼镜里提示,“这个中年人叫须藤,近50岁,是一家大公司的中层干部,月工资40多万日元,住这儿每月房租才3万多。”

“1988年,他花了6000万日元,买了一套两层别墅,现在已跌了一半,为此老婆和他离婚了。”

他住这个小房子就能把省下来的钱和别墅租金合起来还月供,这样到退休时,刚好还清贷款。”
 

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问题一:中国经济会日本化吗?

辜朝明是经济学家,对日本经济泡沫历史研究深入,我把须藤的故事讲给他听,还提了个困扰的问题。

日本经济泡沫后衰退二十年,如此长,原因是什么?

辜朝明的观察认为是资产负债表衰退。

泡沫破灭让日本损失了 1500 万亿日元财富,1990年代日本的商业地产价格,一度暴跌 87%,日本企业不再投资,裁员降薪,用赚来的钱偿还债务,来修复资产负债表。

企业的对策是:通过债务最小化修复资产负债表。

那时日本商界是很恐惧的,因为价值百亿日元的资产只值十亿元,可六七十亿元的负债还在那里。

所有人都忙着还债,或者把钱存进银行,没有人消费、没有人借钱投资,经济开始迅速萎缩,陷入长期的“主动去杠杆”。

政府的对策是什么?

货币政策失效,财政刺激至关重要,辜朝明认为政府的错误就是宏观政策摇摆和失误,这是造成日本“失去的十年”的根本原因,而不是“广场协议”。

(弹幕:对比当时的德国能看明白,同样的汇率急升但政策不同,推行改善供给环境的政策,包括放松管制、促进竞争、降低社会支出等等。)

针对辜朝明的提醒,国内的经济大咖,有人赞同,有人反对。

反对的理由有些不伦不类:

居民存款的增加,主要并不是因为资不抵债,而是出于“预防动机”。

日本企业“只还钱不借钱”,但中国还有国企呢。

虽然房价出现一定程度的下跌,并未出现资产价格的崩溃。

中国在高端产业上有显著增长,在新能源、数字经济、新能源汽车等领域做得不错。

 

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问题二:给经济的药方?

解决经济问题就像救治病人,既要解决症状,也要找到病灶。

高善文认为:

物价增速低、经济增速低只是经济的“症状”,扩张总需求、降低利率等政策就像是退烧手段,这些措施虽必要但不够。

药方怎么开,无外乎两种:一派主张恢复总需求平衡,另一派主张推动结构性改革。

“两种观点的核心区别在于总量目标与结构改革目标是否可以兼顾”,就是“既要治疗新冠又要坚持强身健体”。

只靠国企投资解救不了就业问题,只用财政政策还会对民间投资有挤出效应。

这医生可真不好当啊。

治病要找到病灶,要举纲。

关键是要避免“流动性陷阱”,根本是“打捞信心”。

防止资产价格大幅下滑能够有效避免“资产负债表衰退”。对中国而言,需要稳楼市,繁荣股市,还要发挥资本市场支持实体经济和创新发展。

提振民间信心和改善预期,关键在于深水区改革的同时还要砸钱并举。

 

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问题三:不动产的投资机会

要回答这个问题,需要思考以下问题:

政府为什么没有救房地产企业?

为什么大力推出支持城中村改造政策?

未来中国是否会进入到低利率时代?

第一和第二个问题仁者见仁吧,答案会五花八门,但第三个问题好像容易共识。

地方债风险化解的方向很明确了,就是用新的极低利息的长债来替换老债,中央政府已经在发专项国债来顶替了。

所以,解决债务问题的关键是大幅降低利息。

(弹幕:这岂不让汇率大幅下跌)

在居民部门和企业部门不太愿意加杠杆的情况下,还是要靠政府部门加杠杆。

这样我们就能猜测了,未来中国与日本的异同

相同:进入中期的低利率时代,基准在2%-3%水平。

不同:中国的资产价格不会大幅下跌,价格要扛住也能扛住。

带来的问题是:资产的流动性大幅降低。

(弹幕:低利率时代终将来临,好资产也进入正杠杆时代。)

资产价格的分化将是非常明确的趋势,以前的资产价格只和地段有关系,现在除了地段更要看现金流,所以要改变策略,不是投资核心资产而是要投硬核资产。

通过这轮洗牌,核心资产一定会受到长期资本的追逐。

而中国长期资本最主要的就是保险,这些大机构有很大的投资压力。他们在拼命地寻找市场上有稳定现金流的资产,所以投资的关键就是如何找到稳定现金流的资产。

但这还不够,要看有流动性的资产类别,所以要判断公募REITs的池子里,五年内能有什么“大鱼”。不是物流、产业园(因为资产总规模太小),不是写字楼(目前还看不清楚政治按钮何时启动),而是保障房公寓(租赁住宅)和商业(我更看好社区商业,比商场更刚需)。 

在不确定的环境中,最好的投资策略就是回到常识:

在低利率时代,投资到硬核资产,投资有流动性的资产。

 
 
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苏鑫

苏鑫

277篇文章 22天前更新

高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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