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须藤的故事

我愕然的看了手表，时间显示是1996年，此时我已漫步在东京的小巷里。

兵营式廉租公寓，房间只有十多平米，进门走两步就到了床边，但没有淋浴间，浴室是五人合用一个，房子的主人是个好客的中年男人，穿着西装打着领带。

我的眼镜里提示，“这个中年人叫须藤，近50岁，是一家大公司的中层干部，月工资40多万日元，住这儿每月房租才3万多。”

“1988年，他花了6000万日元，买了一套两层别墅，现在已跌了一半，为此老婆和他离婚了。”

他住这个小房子就能把省下来的钱和别墅租金合起来还月供，这样到退休时，刚好还清贷款。”
 

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问题一：中国经济会日本化吗？

辜朝明是经济学家，对日本经济泡沫历史研究深入，我把须藤的故事讲给他听，还提了个困扰的问题。

日本经济泡沫后衰退二十年，如此长，原因是什么？

辜朝明的观察认为是资产负债表衰退。

泡沫破灭让日本损失了 1500 万亿日元财富，1990年代日本的商业地产价格，一度暴跌 87%，日本企业不再投资，裁员降薪，用赚来的钱偿还债务，来修复资产负债表。

企业的对策是：通过债务最小化修复资产负债表。

那时日本商界是很恐惧的，因为价值百亿日元的资产只值十亿元，可六七十亿元的负债还在那里。

所有人都忙着还债，或者把钱存进银行，没有人消费、没有人借钱投资，经济开始迅速萎缩，陷入长期的“主动去杠杆”。

政府的对策是什么？

货币政策失效，财政刺激至关重要，辜朝明认为政府的错误就是宏观政策摇摆和失误，这是造成日本“失去的十年”的根本原因，而不是“广场协议”。

（弹幕：对比当时的德国能看明白，同样的汇率急升但政策不同，推行改善供给环境的政策，包括放松管制、促进竞争、降低社会支出等等。）

针对辜朝明的提醒，国内的经济大咖，有人赞同，有人反对。

反对的理由有些不伦不类：

居民存款的增加，主要并不是因为资不抵债，而是出于“预防动机”。

日本企业“只还钱不借钱”，但中国还有国企呢。

虽然房价出现一定程度的下跌，并未出现资产价格的崩溃。

中国在高端产业上有显著增长，在新能源、数字经济、新能源汽车等领域做得不错。

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问题二：给经济的药方？

解决经济问题就像救治病人，既要解决症状，也要找到病灶。

高善文认为：

物价增速低、经济增速低只是经济的“症状”，扩张总需求、降低利率等政策就像是退烧手段，这些措施虽必要但不够。

药方怎么开，无外乎两种：一派主张恢复总需求平衡，另一派主张推动结构性改革。

“两种观点的核心区别在于总量目标与结构改革目标是否可以兼顾”，就是“既要治疗新冠又要坚持强身健体”。

只靠国企投资解救不了就业问题，只用财政政策还会对民间投资有挤出效应。

这医生可真不好当啊。

治病要找到病灶，要举纲。

关键是要避免“流动性陷阱”，根本是“打捞信心”。

防止资产价格大幅下滑能够有效避免“资产负债表衰退”。对中国而言，需要稳楼市，繁荣股市，还要发挥资本市场支持实体经济和创新发展。

提振民间信心和改善预期，关键在于深水区改革的同时还要砸钱并举。

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问题三：不动产的投资机会

要回答这个问题，需要思考以下问题：

政府为什么没有救房地产企业？

为什么大力推出支持城中村改造政策？

未来中国是否会进入到低利率时代？

第一和第二个问题仁者见仁吧，答案会五花八门，但第三个问题好像容易共识。

地方债风险化解的方向很明确了，就是用新的极低利息的长债来替换老债，中央政府已经在发专项国债来顶替了。

所以，解决债务问题的关键是大幅降低利息。

（弹幕：这岂不让汇率大幅下跌）

在居民部门和企业部门不太愿意加杠杆的情况下，还是要靠政府部门加杠杆。

这样我们就能猜测了，未来中国与日本的异同。

相同：进入中期的低利率时代，基准在2%-3%水平。

不同：中国的资产价格不会大幅下跌，价格要扛住也能扛住。

带来的问题是：资产的流动性大幅降低。

（弹幕：低利率时代终将来临，好资产也进入正杠杆时代。）

资产价格的分化将是非常明确的趋势，以前的资产价格只和地段有关系，现在除了地段更要看现金流，所以要改变策略，不是投资核心资产而是要投硬核资产。

通过这轮洗牌，核心资产一定会受到长期资本的追逐。

而中国长期资本最主要的就是保险，这些大机构有很大的投资压力。他们在拼命地寻找市场上有稳定现金流的资产，所以投资的关键就是如何找到稳定现金流的资产。

但这还不够，要看有流动性的资产类别，所以要判断公募REITs的池子里，五年内能有什么“大鱼”。不是物流、产业园（因为资产总规模太小），不是写字楼（目前还看不清楚政治按钮何时启动），而是保障房公寓（租赁住宅）和商业（我更看好社区商业，比商场更刚需）。