（十一期间中国城市更新论坛组织去日本考察，十天时间马不停蹄看了近二十个项目，如果一一列举不免是流水账，还是讲三个小故事吧，听起来轻松些。）

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“灵魂先生”不只是个导游
 

司机兼导游是个东北人，在得知团里有几个同乡后，话匣子就打开了。

他讲了一些在日本遭遇的故事，大家总结说是对我们的爱国主义教育，他又讲到东京人的夜生活和美食，怎么就窜到谈情说爱的事，最后的总结是，看过日剧无数，他和他太太才是真正的灵魂伴侣，以至于我忘了他的名字，大家都叫他“灵魂先生”。

既然他爱讲，我也可以爱问吧，我提示他问些专业问题可否对付？他先是一愣，很快又淡定了，解释说明天就可以了。

第二天他衣着未变，带了一副黑色的骨传耳机，这个瞒不了我，和我在国内买的是一个牌子：OWS。

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故事一

涩谷PARCO，六十年的城市更新路

（来到了涩谷的著名十字路口，已窥见到了PARCO，话题自然顺势展开。）

S：为什么说涩谷PARCO是涩谷的明珠呢？

灵魂：商业从负一到10层，建筑面积为4.2万，定位是浓缩版的东京时尚，特别要吸引全球游客。

灵魂：一层是奢侈品牌，二层是日本老牌设计师品牌，如三宅一生，三层和四层空租给本土新一代设计师。

灵魂：最值得一提的是美食和动漫，地下一层的美食聚集了网红餐厅，以街道的形式营造出市井氛围，而六层聚集了动漫、游戏和二次元商品，那里有任天堂旗舰店和精灵宝可梦中心，成为了二次元粉丝的聚集地。

（大家都听呆了，不停地点头赞许，但我顿生疑惑，这么专业的解说他是怎样学来的？）

（此时嘟嘟、嘟嘟有像是麦克风的噪音，灵魂的声音也中断了，语调也扭曲了起来，像是被电声化了，语速也加快了许多。）

灵魂：在PARCO，人们已经不是消费产品，而是变成消费时间和情绪，在互联网时代，强调的是极致体验。

S：您建议我们应该怎样逛呢？

灵魂：可以坐电梯直达屋顶，再从屋顶顺着室外步道逐层逛，才能享受到被绿色包围的琳琅满目的购物体验。

灵魂：大厦的设计理念，就像是旋转削落的苹果皮，户外步道呈螺旋形向上伸展，通过层层的室外广场以及绿植连接着时尚又有艺术感的室内商场。

S：这是个新商场吧？

灵魂：不是，PARCO的开业是1973年，现在的呈现是三年前大改后的，商场的品牌没变但“主人”变了，以前是西武百货拥有，2012年被零售集团J.FRONT RETAILING收购了。

灵魂：这要说到灵魂人物堤清二，他是西武百货的创始人，很愿意支持文化事业，在商场内增设了一家剧场-西武剧场，为的是给年轻艺术家提供一个吸引年轻观众的地方。

灵魂：这样PARCOR逐渐发力，从剧院、音乐、电影、艺术品和纸质出版物等各方面，构建了20世纪70年代和80年代的日本文化基础，也推动了涩谷成为东京的潮流与时尚中心。

（灵魂的声调突然降了八度，语气也沉重了起来）

灵魂：后来西武集团将生意扩展到房地产，1983年出现了巨亏，最终倒闭，堤清二个人也破产，以诗人和小说家身份度过了余生。

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故事二

丸之内，用容积率奖励城市更新

（第二天，我们参观了株式会社日本设计，选择这家交流是因为他们和同济大学共同出版了专著《东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究》）

他们很热情，专门做了PPT，讲到东京的城市更新其实非常难，动辄一个项目要做十年、二十年，毕竟私人产权，要一个个谈，需要共识，政府出于鼓励，就推出了容积率奖励计划，还列举了大丸有地区的例子。

（大丸有地区位于日本皇居和东京站之间，丸之内CBD就坐落在该区域，区域内有28条地铁线路，每天运送约117万人往来。）

他们介绍说，在东京，公共空间、开放式绿地、退界拓展人行道等有利于城市环境的设计方案，均能获得容积率奖励，所以也催生了大手x大厦把底层建成了3600平米的公共开放绿地，将大楼门厅、地下一层公共空间及联通地铁的通道连成一体。

（但我没听明白，坐在大巴上，一路琢磨着，要不要问问“灵魂”，又担心问题太专业，好像难为他，车子已过东京塔，时间不多了。）

S：长期限高31米的丸之内，为了推动城市更新，后来政府把容积率调高到13，企业直接找政府批吗？这么大的利益会有很大的腐败风险吧？

（他停顿片刻，说先等一等，然后把耳机打开，我心里嘀咕，这是什么东东？）

灵魂：不会，但需要一个协调各方利益的统筹者和区域城市更新的推动者，这关键角色由UR都市机构来承担，负责以中立角色协调民营资本、公共组织和居民，UR是半官方机构，接受政府监管，但有独立的人事权，且自负盈亏。

灵魂：对了，东京站修缮工程需要大量的资金也靠这个政策解决的，在特定的区域，允许将建筑未利用的容积率卖给周边地区，就是容积率转卖政策。

A团员：我还有个问题，这个区域楼早建满了，又是大型企业总部，不能停止运转，传统的更新模式行不通吧？（

灵魂的语调更响亮了，脸上露出得意之色。）

灵魂：通过UR机构协调各利益方，经过反复讨论提出了叫做连锁型城市更新的方案。连锁型城市更新是指同一区域内可利用的基地作为起点，建设新建筑，落成后，老建筑的所有者搬迁至新建筑，再拆迁腾空的老建筑，用于下一阶段的再开发。

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故事三

下北线路街，非连锁商业

（第二天，我们参观了株式会社日本设计，选择这家交流是因为他们和同济大学共同出版了专著《东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究》）

这里不是原宿、涩谷，但同样是年轻人爱逛的街区，就是下北泽，好吃好逛不贵，是年轻人的一个亚文化天堂，近期开街的下北线路街，被消费研究者三浦展认为是2020年最值得关注的项目。

明天去参观了，大家非常兴奋，要庆祝一下，晚上找到一间适合看东京夜景的高层餐厅，还喝了不少清酒。

（突然电话响起，是“灵魂”来电，告知明天家里有事，太太发脾气了，不能再陪我们，我很着急，谁来解说呢？他告诉我不用担心，自有办法。）

到了酒店房间，已经很晚，服务员送来了一包“灵魂”转来的东西，是一封信和那副黑色耳机，还有一副眼镜膜，信写的很潦草，前面一整段是说各种抱歉，中间小段讲到如何使用这些设备，特别提到解说时要用ChatGPT做语音和文字提示，贴上这个膜能让眼镜变成了手机屏幕，提醒我要用一本书事先喂给ChatGPT，只能是那本关于东京城市的书《制作东京》，这样才能保证解说的质量，最后是千叮咛万嘱咐，一定要“喂这本书”。

我非常疑惑，又担心明天无法对付业内朋友的问题，还是晚上先试试吧，按照信中的提示，一步步做完。

S：能介绍一下下北泽地区和下北线路街吗？

眼镜显示：下北泽区域内有630多家咖啡厅和餐厅、230多家时尚杂货店、35家Livehouse、13家剧场，店铺数量和密度超过了原宿和涩谷。

下北线路街的由来是拆除地面轨道后，沿线空出了好几块地，大概有1.7公里那么长，面积超过2万平米。

S：再说说下北泽的BONUS TRACK吧？

眼镜显示：这个词本来指音乐专辑里令人惊喜的额外赠送曲目。

下北线路街的地主是小田急电铁，开始的想法很粗暴，就是建成高收费停车场，这样收益最高。

但项目负责人桥本崇有更高的见解，认为铁路公司的最终是乘客生意，应该考虑如何提升铁路沿线街区的魅力，提高铁路使用率。

他意识到下北泽文化活动丰富，居民都对街区有强烈的归属感。然而居民抱怨说，当地多是连锁店，而租金越来越贵小店很难付得起。

区域里小店很多，桥本崇要帮助他们守护当地的小店。

说干就干，他就找到了朋友小野裕之，希望建设一条去连锁化的现代版的商店街。

小野裕之最终提出了BONUS TRACK的概念，就是构建一个首层店铺与二层住宅为一体的综合社区，打造一个世外桃源般的迷你小镇，让来访者被街区的开放性和它年轻自由的气息感染。

S：为什么看到这个区域的建筑太朴素了？

眼镜：小野裕之牵头成立了城市规划运营公司散步社，他们采访了有意向的商家，确定可以承担的大概成本区间，再算出商铺加住宅的租金，而租金是周边的一半，最终倒推得出建筑预算。

S：招商结果如何？

眼镜：散步社作为二房东整租下来，负责社区的招商和运营。目前，共有13个店入驻了，有台湾音乐厂牌大浪漫商店在这里卖卤肉饭，有咖啡厅品牌恋爱的猪研究所卖可乐饼，还有自称日本发酵文化的储藏库的发酵DEPARTMENT，还有一家专门销售与日记相关的一切的店铺。

S：这个成功经验总结一下吧？

（我把眼镜提示功能关上，想试试耳机的作用）

耳机：小田急电铁针对下北泽计划提出了“支持型开发”的构想，不是“改变什么”，而是通过发展来“支持”这座城市。

（因为睡得很晚，早上连饭都没来及吃，奔到考察团大巴时，已迟到两分钟，司机换成了年轻人，我自告奋勇坐在副驾驶位置上，解释说今天由我做替身解说，看到大家疑惑的表情，我倒信心满满，摸摸眼镜膜在，耳机也在，但通过反光镜发现不是黑色的，而是我自己的红色那支，心跳加速，脸色煞白。）

快到下北泽了，我定了定神，用刚从考察团员那儿学来的八段锦调气法，做了五分钟的静坐，然后下车，跟上大队伍……

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尾声
 

回北京的第二天，我收到了编辑部朋友小沈寄来的《制造东京》，这是由《第一财经》杂志“未来预想图”项目的系列书之一，由赵慧主编。