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(十一期间中国城市更新论坛组织去日本考察,十天时间马不停蹄看了近二十个项目,如果一一列举不免是流水账,还是讲三个小故事吧,听起来轻松些。)

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“灵魂先生”不只是个导游
 

司机兼导游是个东北人,在得知团里有几个同乡后,话匣子就打开了。

他讲了一些在日本遭遇的故事,大家总结说是对我们的爱国主义教育,他又讲到东京人的夜生活和美食,怎么就窜到谈情说爱的事,最后的总结是,看过日剧无数,他和他太太才是真正的灵魂伴侣,以至于我忘了他的名字,大家都叫他“灵魂先生”。

既然他爱讲,我也可以爱问吧,我提示他问些专业问题可否对付?他先是一愣,很快又淡定了,解释说明天就可以了。

第二天他衣着未变,带了一副黑色的骨传耳机,这个瞒不了我,和我在国内买的是一个牌子:OWS。

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故事一

涩谷PARCO,六十年的城市更新路

 

(来到了涩谷的著名十字路口,已窥见到了PARCO,话题自然顺势展开。)

S:为什么说涩谷PARCO是涩谷的明珠呢?

灵魂:商业从负一到10层,建筑面积为4.2万,定位是浓缩版的东京时尚,特别要吸引全球游客。

灵魂:一层是奢侈品牌,二层是日本老牌设计师品牌,如三宅一生,三层和四层空租给本土新一代设计师。

灵魂:最值得一提的是美食和动漫,地下一层的美食聚集了网红餐厅,以街道的形式营造出市井氛围,而六层聚集了动漫、游戏和二次元商品,那里有任天堂旗舰店和精灵宝可梦中心,成为了二次元粉丝的聚集地。

(大家都听呆了,不停地点头赞许,但我顿生疑惑,这么专业的解说他是怎样学来的?)

(此时嘟嘟、嘟嘟有像是麦克风的噪音,灵魂的声音也中断了,语调也扭曲了起来,像是被电声化了,语速也加快了许多。)

灵魂:在PARCO,人们已经不是消费产品,而是变成消费时间和情绪,在互联网时代,强调的是极致体验。

S:您建议我们应该怎样逛呢?

灵魂:可以坐电梯直达屋顶,再从屋顶顺着室外步道逐层逛,才能享受到被绿色包围的琳琅满目的购物体验。

灵魂:大厦的设计理念,就像是旋转削落的苹果皮,户外步道呈螺旋形向上伸展,通过层层的室外广场以及绿植连接着时尚又有艺术感的室内商场。

S:这是个新商场吧?

灵魂:不是,PARCO的开业是1973年,现在的呈现是三年前大改后的,商场的品牌没变但“主人”变了,以前是西武百货拥有,2012年被零售集团J.FRONT RETAILING收购了。

灵魂:这要说到灵魂人物堤清二,他是西武百货的创始人,很愿意支持文化事业,在商场内增设了一家剧场-西武剧场,为的是给年轻艺术家提供一个吸引年轻观众的地方。

灵魂:这样PARCOR逐渐发力,从剧院、音乐、电影、艺术品和纸质出版物等各方面,构建了20世纪70年代和80年代的日本文化基础,也推动了涩谷成为东京的潮流与时尚中心。

(灵魂的声调突然降了八度,语气也沉重了起来)

灵魂:后来西武集团将生意扩展到房地产,1983年出现了巨亏,最终倒闭,堤清二个人也破产,以诗人和小说家身份度过了余生。


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故事二

丸之内,用容积率奖励城市更新

(第二天,我们参观了株式会社日本设计,选择这家交流是因为他们和同济大学共同出版了专著《东京城市更新经验:城市再开发重大案例研究》)


他们很热情,专门做了PPT,讲到东京的城市更新其实非常难,动辄一个项目要做十年、二十年,毕竟私人产权,要一个个谈,需要共识,政府出于鼓励,就推出了容积率奖励计划,还列举了大丸有地区的例子。

(大丸有地区位于日本皇居和东京站之间,丸之内CBD就坐落在该区域,区域内有28条地铁线路,每天运送约117万人往来。)

他们介绍说,在东京,公共空间、开放式绿地、退界拓展人行道等有利于城市环境的设计方案,均能获得容积率奖励,所以也催生了大手x大厦把底层建成了3600平米的公共开放绿地,将大楼门厅、地下一层公共空间及联通地铁的通道连成一体。

(但我没听明白,坐在大巴上,一路琢磨着,要不要问问“灵魂”,又担心问题太专业,好像难为他,车子已过东京塔,时间不多了。)



S:长期限高31米的丸之内,为了推动城市更新,后来政府把容积率调高到13,企业直接找政府批吗?这么大的利益会有很大的腐败风险吧?

(他停顿片刻,说先等一等,然后把耳机打开,我心里嘀咕,这是什么东东?)

灵魂:不会,但需要一个协调各方利益的统筹者和区域城市更新的推动者,这关键角色由UR都市机构来承担,负责以中立角色协调民营资本、公共组织和居民,UR是半官方机构,接受政府监管,但有独立的人事权,且自负盈亏。

灵魂:对了,东京站修缮工程需要大量的资金也靠这个政策解决的,在特定的区域,允许将建筑未利用的容积率卖给周边地区,就是容积率转卖政策。

A团员:我还有个问题,这个区域楼早建满了,又是大型企业总部,不能停止运转,传统的更新模式行不通吧?(

灵魂的语调更响亮了,脸上露出得意之色。)

灵魂:通过UR机构协调各利益方,经过反复讨论提出了叫做连锁型城市更新的方案。连锁型城市更新是指同一区域内可利用的基地作为起点,建设新建筑,落成后,老建筑的所有者搬迁至新建筑,再拆迁腾空的老建筑,用于下一阶段的再开发。

- 04 -

故事三

下北线路街,非连锁商业

(第二天,我们参观了株式会社日本设计,选择这家交流是因为他们和同济大学共同出版了专著《东京城市更新经验:城市再开发重大案例研究》)



这里不是原宿、涩谷,但同样是年轻人爱逛的街区,就是下北泽,好吃好逛不贵,是年轻人的一个亚文化天堂,近期开街的下北线路街,被消费研究者三浦展认为是2020年最值得关注的项目。

明天去参观了,大家非常兴奋,要庆祝一下,晚上找到一间适合看东京夜景的高层餐厅,还喝了不少清酒。

(突然电话响起,是“灵魂”来电,告知明天家里有事,太太发脾气了,不能再陪我们,我很着急,谁来解说呢?他告诉我不用担心,自有办法。)

到了酒店房间,已经很晚,服务员送来了一包“灵魂”转来的东西,是一封信和那副黑色耳机,还有一副眼镜膜,信写的很潦草,前面一整段是说各种抱歉,中间小段讲到如何使用这些设备,特别提到解说时要用ChatGPT做语音和文字提示,贴上这个膜能让眼镜变成了手机屏幕,提醒我要用一本书事先喂给ChatGPT,只能是那本关于东京城市的书《制作东京》,这样才能保证解说的质量,最后是千叮咛万嘱咐,一定要“喂这本书”。

我非常疑惑,又担心明天无法对付业内朋友的问题,还是晚上先试试吧,按照信中的提示,一步步做完。

S:能介绍一下下北泽地区和下北线路街吗?

眼镜显示:下北泽区域内有630多家咖啡厅和餐厅、230多家时尚杂货店、35家Livehouse、13家剧场,店铺数量和密度超过了原宿和涩谷。

下北线路街的由来是拆除地面轨道后,沿线空出了好几块地,大概有1.7公里那么长,面积超过2万平米。

S:再说说下北泽的BONUS TRACK吧?

眼镜显示:这个词本来指音乐专辑里令人惊喜的额外赠送曲目。

下北线路街的地主是小田急电铁,开始的想法很粗暴,就是建成高收费停车场,这样收益最高。

但项目负责人桥本崇有更高的见解,认为铁路公司的最终是乘客生意,应该考虑如何提升铁路沿线街区的魅力,提高铁路使用率。

他意识到下北泽文化活动丰富,居民都对街区有强烈的归属感。然而居民抱怨说,当地多是连锁店,而租金越来越贵小店很难付得起。

区域里小店很多,桥本崇要帮助他们守护当地的小店。

说干就干,他就找到了朋友小野裕之,希望建设一条去连锁化的现代版的商店街。

小野裕之最终提出了BONUS TRACK的概念,就是构建一个首层店铺与二层住宅为一体的综合社区,打造一个世外桃源般的迷你小镇,让来访者被街区的开放性和它年轻自由的气息感染。

S:为什么看到这个区域的建筑太朴素了?

眼镜:小野裕之牵头成立了城市规划运营公司散步社,他们采访了有意向的商家,确定可以承担的大概成本区间,再算出商铺加住宅的租金,而租金是周边的一半,最终倒推得出建筑预算。

S:招商结果如何?

眼镜:散步社作为二房东整租下来,负责社区的招商和运营。目前,共有13个店入驻了,有台湾音乐厂牌大浪漫商店在这里卖卤肉饭,有咖啡厅品牌恋爱的猪研究所卖可乐饼,还有自称日本发酵文化的储藏库的发酵DEPARTMENT,还有一家专门销售与日记相关的一切的店铺。

S:这个成功经验总结一下吧?

(我把眼镜提示功能关上,想试试耳机的作用)

耳机:小田急电铁针对下北泽计划提出了“支持型开发”的构想,不是“改变什么”,而是通过发展来“支持”这座城市。

(因为睡得很晚,早上连饭都没来及吃,奔到考察团大巴时,已迟到两分钟,司机换成了年轻人,我自告奋勇坐在副驾驶位置上,解释说今天由我做替身解说,看到大家疑惑的表情,我倒信心满满,摸摸眼镜膜在,耳机也在,但通过反光镜发现不是黑色的,而是我自己的红色那支,心跳加速,脸色煞白。)

快到下北泽了,我定了定神,用刚从考察团员那儿学来的八段锦调气法,做了五分钟的静坐,然后下车,跟上大队伍……



 

- 05 -

尾声
 

回北京的第二天,我收到了编辑部朋友小沈寄来的《制造东京》,这是由《第一财经》杂志“未来预想图”项目的系列书之一,由赵慧主编。


 

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苏鑫

苏鑫

277篇文章 22天前更新

高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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