最近写文章，创造力不足，写着写着就不知所云了。不如用AI刺激一下，除了ChatGPT4，还有Bard，为什么不试试呢？
- 01 -
“吧台拾音”
（还是先自己动笔，不用AI，看看笔法到底会溜达到哪儿去？）
写东西时愿意到"闹"一点的地方去，反而精力集中。
半年前在前三门咖啡厅听到了一个爱情故事，觉得比小说写的还精彩。（不是杜撰，而是真实的记录。她和她的闺蜜讲的。）
咖啡厅里听到的故事：一连三梦
她一连三天梦到他：现在的他、二十几岁的他、十几岁的他
她比他大十二岁。她是硕士，他是本科。
她说，"我觉得这辈子会选择他，会背负着压力，我认了！"
她也会害怕，事到临头，怕接不住。
她偶尔会想到她先死了，他会怎样？
她觉得年前，这个时刻就快到了。她要准备好自己。
～～～
今天，躲到亮马河岸安静的Ala Houses咖啡酒吧，听到两个金融民工的对话，也值得记录下来。
甲：听说去年底万达抗不住了，上不了市，对赌压力巨大。
乙：是啊，一口气卖了十个购物中心。
甲：如果对赌时间再晚半年，借着经营贷新规，说不定就不会失去控股权了。
乙：我研读了一下新规，有三个大口子吹出暖风，可以在寒冬让房企们感受到春意。一个口子是扩大资金用途能还房地产公司的贷款和债。第二个口子是延长贷款年限由10年到15年。第三个口子贷款额从评估价值的60%提升到70%。
（甲喝着青岛啤酒，碰了一下乙的咖啡杯。）
甲：干杯！过小年了。可惜这儿没有饺子。咱说说正事吧，华润的商业REITs，你怎么看，能投吗？
乙：嘿，还投REITs。我年底奖金一分都没拿到。我们投资的REITs，无论产业园还是物流都跌了30%，保障房好些，也亏了5%。
甲：是啊。本来REITs是高派息的稳定投资，谁想到，派息是更高了，有的物流园能派到6%，但价格大幅波动。
甲：我分析主要有两个原因，一是股市悲观情绪的传递，当然租金下行也是原因。你没看京东物流包中只一个小库房租金下调了10%，结果好几个跌停板。二是每个REITs盘子太小，一个负面信息，拿一两千万就能砸盘。还有些机构有强制止损线，这样就螺旋向下啊。
乙：我们是公募基金，这么多钱发下来，我看好股票，都不到2800点了，我们领导说了要把钱转到股市，但逐步建仓，看着来。
甲：嗨，我们是险资，是长钱，配高派息的REITs还是必须的，就是不知道什么时候老板们共识，才能投。
乙：煤老板们已经出手了，前段时间在上海又买写字楼还买酒店，前两天在北京还买了凯德的商业。
甲：其实险资也出手了，美国的友邦保险刚刚买了凯德基金还没捂热的东三环博瑞大厦做北京总部。
甲：不说了，还是喝酒吧。来，干了吧。
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经济波动背景下的不动产配置策略
（先说明一下，Bard不是普通诗人，是Google的大语言模式。专家认为语言理解能力超过了ChatGPT3.5。先验证一下吧。）
<问：你了解姚长盛吗？还有他的长盛说房及长盛财经，你能讲个他说中国股市的段子吗？>
<Bard：当然了解，姚长盛是一位知名财经评论家，曾任北京电视台财经频道首席主持，现任《市界》出版人。他的长盛说房及长盛财经节目在业内具有很高的知名度，深受投资者的喜爱。>
⌨️弹幕：难道长盛老师在Bard做广告了？
<Bard：段子：“中国股市就像一个大赌场，散户就像赌徒。赌徒总是想一夜暴富，但最终却是输多赢少……>
⌨️弹幕：这段子水平一定不如文心一言。
(我写的东西很干，看的人少。如何提高点击率呢？本想让Bard学习长盛老师的口吻把我的文章改编成段子风，犹豫再三都不敢出手。再一想，不就是聊天吗？怕什么？来吧！)
<问：以下内容是关于不动产配置策略的，请以姚长盛老师的口吻改编成长盛财经视频号中的段子。>
<Bard：“大家好，我是姚长盛。今天我们来聊聊经济下行周期下的不动产投资。
经济下行，不动产价格会下跌，这是常识。但问题是，怎么下跌？下跌多少？下跌到什么时候？
这就像一个大姑娘，要出嫁了。她会不会嫁给你？嫁给谁？嫁到哪里？
这些都是未知数。
所以，对于不动产投资者来说，最重要的就是做好两件事……>
⌨️弹幕：这段子吓我一跳。
(我给Bard"投喂"的内容是这样的：是关于《经济下行期的不动产配置策略》，适合险资等长期资本的决策者看看，当然商业REITs的路演也可参考。其实还可以高价卖给"吧台拾音"中的甲。)
《经济下行期的不动产配置策略》
背景：
如果中国经济2-3年继续小幅下行，不动产资产价格可能会波动，甚至持续下跌。
从周期看，利率处于下行周期，且3-5年内稳定在低位。
传统的不动产的配置策略受到巨大挑战？
能投什么？做哪些资产投资？
显然在经济下行周期中不动产配置的风险加大，且资产流动性是最大的挑战。
建议的不动产的配置策略
1、原则：聚焦REITs大池子中的硬核资产
2、品类：关注物流、保障房及商业等
通过分析REITs市场品类，重点考虑细分市场的两个指标即市场规模及较高派息率，不难选出最要关注的是三个市场：物流、保障房和商业。
物流目前波动大，对于优质资产已跌至派息率达5到6了，说明可能已超跌，这和宏观资本市场情绪有关系。
保障房REITs稳定性会强些，但短期只限于一线城市，近期整体规模不会太大。
特别要关注商业REITs的机会，包括购物中心和社区商业两种类别。
下面以商业REITs为例，进行概要分析
需要回答几个关键问题，
一是资产价格是否会大幅下跌？
二是如何解决投资估值波动性问题？
三是何时出手？
第一个问题
在经济下行及不确定因素加剧的背景下，资产价格下行的风险加大，但同时，分化会越来越明显。
从国外的市场研究，可以得出明确的结论，就是硬核资产的抗跌性较强。
硬核资产就是有稳定现金流的核心资产。
针对商业资产就是一二线城市中的片区市场的头部：就是指片区内购物中心前1-2名，和社区商业的第1名，这类资产只占市场的5%-10%。
如果经济下探幅度较大，即使核心资产的价格也会下跌，我们相对乐观判断这类硬核资产价格下跌也就是5%到10%（当然如果大幅超跌，可能就不是任何配置策略能解决的问题了。）
硬核资产的抗跌性已经初步得到了市场的检验，如结合疫情及电商的冲击，已经筛选出了有稳定现金流表现的硬核商场。
硬核资产如何选择呢？表现为八大量化指标，有三个硬件指标五个运营指标，体现出租金的稳定性和增长性，但核心指标还是销售坪效。（此处删去123字。）
⌨️弹幕：商业板块是个巨大赛道，购物中心规模大波动大想象空间也大，社区商业更刚需稳健。从投资者偏好看，有人看好购物中心的高增长，有人看好社区商业的持续稳健。建议两个品类都深入布局，这样更平衡。
第二个问题
投资产品要调整为：REITs+preREITs的混合策略，就是要深入细分市场，既作二级市场也作一级市场。
考虑preREITs，最大的好处是其具有更高派息率且不受资本市场波动的影响。
我们模拟了，用I9财务体系的话，每年的基金净值评估增长2%-3%，加上商业资产派息率的5-6%，对险资来说，收益还是很好的。
第三个问题
也是最难找到共识答案的，是今年一季度配置？还是下半年，甚至等明年再说？
我们无法量化的判断，何时是经济（或资产）的底部。
但如果我们跳出来看，从5年周期来看，对长期资本的配置，是否投资高派息的硬核资产风险最小？如果看清细分赛道是否早进入且与头部玩家（机构）能够战略合作，这样与其他竞争者比较是否活得会好些？
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Bard给出的下行周期投资策略
（大语言模式的总结概括能力很强，希望它能提纲挈领把配置策略拔个高度。）
<问：经济下行周期，购买不动产的机会来了。有人是捡皮夹子的心态买打折的便宜货，有人认为是获取核心资产的难得机会。
假如你是投资大家，是投资高手。你会提什么建议？对上面的《经济下行期的不动产配置策略》如何评价？假如芒格复活了，他会给出怎样的建议？>
<Bard：作为投资大家，我认为经济下行周期是购买不动产的机会，但需要谨慎选择资产。
对于“捡皮夹子”的心态，我认为是不可取的。在经济下行周期，不动产价格往往会下跌，但并非所有资产都会下跌。只有那些具有稳定现金流和抗跌性的资产，才值得投资。因此，投资者在购买不动产时，应重点关注以下因素：
资产的基本面：……
资产的品质：……
资产的估值：…….>
（这明显是个话唠，每段都有一堆文字，摘转时我只得大幅省略。）
<Bard：对于“获取核心资产”的观点，我认为是正确的。在经济下行周期中，核心资产的价格往往会下跌。如果投资者能够在低价位获取核心资产，则在经济复苏后可以获得较好的回报。
芒格是一位价值投资大师，他会给出以下建议：
首先，要坚持价值投资的原则。在经济下行周期中，投资者更容易受到情绪的影响，做出非理性的投资决策。芒格认为，投资者应该保持冷静，坚持价值投资的原则，寻找具有内在价值的资产。
其次，要关注资产的长期价值。
最后，要做好风险管理。>
烟蒂投资还是价值投资永远是可以争论的，但价值投资会更稳健。针对当下，就是在这几年内配置硬核资产。如果三年后的几年中经济好了，硬核资产涨的更快；如果经济还不行，烟蒂资产可会烫嘴的。最关键的，硬核资产只有在恐慌的情绪中才有交易机会。
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