原文发布于微信公众号「高和分享」

原文发布时间：2024-05-24 19:47

柏格森认为记忆是行动的力量。记忆就像是一根拉紧的弹簧，它积蓄的是源自过去所有的力量，然后又集中到“当下”这一点。所以时时"擦拭记忆的弹簧"，使我们从容理解和应对"当下"，是个储能的过程。

看以前"敲过的字"，会感到"世界真没什么新鲜事"，同时也是一种放松方式。此时在深圳南山香格里拉空中大堂酒吧温暖灯光下，能望到隔海相望的元朗灯光，心里真有些历史感了。《2011地产基金年的感悟》再读，不由得发出许多感慨，就用弹幕来记录吧。

突发奇想：为何不让AI帮忙，让这篇文章更有趣些呢。

我：请用马克吐温的语言风格全文改写如下文章：https://suxin.blog.caixin.com/archives/26570

Kimi ：马克吐温式改写：

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去年这个时候，我自诩为先知，预言2010年是地产基金的摇篮，2011年将是地产基金的黄金时代。我那时候的自信，就像一个刚学会骑自行车的孩子，以为自己能骑到月亮上去。

（弹幕1：元年已过去了13年，但地产基金还是棵小草，也不知在近年的狂风暴雨下，是否还能活下来？！）

今年，房地产市场的风云突变，仿佛从春风得意的春天，一跃跳进了刺骨的冬季。开发商们的主要融资渠道被堵得严严实实，按揭、销售回款这些原来畅通无阻的途径，现在都成了难题。开发商们不得不从间接融资的舒适区跳到直接融资的冰水中，地产信托像气球一样膨胀，地产基金也趁机蓬勃发展。

（弹幕2：基金没有蓬勃起来，但膨胀的"信托气球"经历了火热的十年后，终归是要爆的。）

然而，地产基金和开发商的合作，就像一场精心编排的舞会，却请来了一群不会跳舞的客人。开发商们嫌基金的钱太贵，仿佛是习惯了吃免费的午餐，突然要掏钱买面包，自然觉得心疼。他们忘了，银行的钱虽然便宜，但那是有条件的，银行不承担任何风险；而基金的钱，却要承担开发商的开发风险，所以贵一点，也是情理之中的事。

开发商们还觉得基金公司管得太多，仿佛是请了个管家，却没想到管家还得负责家里的安全。基金公司管理的是别人的钱，自然要负责任，参与监控开发企业的成本、定价和销售策略，这样才能合理控制风险。而且，许多基金公司背后还有强大的地产行业运营背景，能给项目带来实质性的帮助，这就像是请了个管家，还附赠了一个家庭教师。

（弹幕3：管家的比喻真不错，可惜我2011年写的文章没有AI助力，真是干巴得很。）

2011年5月，高和资本和建设部政策研究中心的专家们走访了陕北、鄂尔多斯、山西、温州等地，考察民间资本的生态环境，撰写了《中国民间资本投资调研报告》，引起了媒体和社会各界的关注。我们当时就指出，如果民间高利贷不能纳入合理的管理，必然会出大问题。结果不出所料，从包头金利斌因高利贷不能偿还而自杀，到温州的“江南皮革”老板卷款而逃，再到江苏泗洪民间高利贷催生的“宝马乡”的破灭，这些悲剧让社会大众和政府都忧心忡忡。

（弹幕4：其实庞氏骗局不难识破，用常识即可。但人的贪心是永恒的，所以几年后又有了全国范围p2p热潮，一样的一地鸡毛，但对社会的冲击更巨大。）

我们在痛心疾首的同时，也得反思一下，这民间资本到底应该流向何处。民间资本数量巨大，绝大多数的投资偏好还是房地产。然而，调控的方向是普通住宅的去投资化，这是一个长期的政策，即便放开限购，限贷还是会长期持续。我们算了笔账，按现有的投资杠杆，住宅的投资回报率很难超过5%，这意味着“买房赚钱”的好日子已经一去不复返了。

新的房地产投资形式应运而生：房地产投资的证券化是大势所趋，会有更多的人将钱投到信托、基金上来。可以预见，从民间资本市场募集的基金会迅猛发展，对基金公司来说，最关键的问题是如何解决与民间资本的信任。我的建议是：一是拿出成功的案例，二是找到与民间资本有信任关系的第三方渠道进行募集。

（弹幕5：往往屁股决定脑袋，基金人能理性地分析出住宅投资有泡沫。但住宅再一波暴涨，从2011年后又是十年啊。）

创业初期，我和一位已经成功的老友聊到创业的经验，他告诉我：“三年内不言成败，第一年的关键是找生意，第二年的关键是团队建设，第三年的关键是创业者的身体健康。”回想起这两年，还真是这么回事。最近读了一本描写乔布斯创业的书《重返小王国》，深受启发和鼓舞。乔布斯和一群年轻人组建了“自制电脑俱乐部”，他们沉浸在科技的海洋里，分享产品的研制和创新，交流和争论，探讨新思维和新思想。正是因为他们，才有了今天的硅谷，今天的乔布斯，改变了世界的苹果。

今天，也有这么一群中年人，他们来自不同的行业，为了共同的梦想——成就属于自己的基金梦，组建了“基金地产沙龙”，互相鼓励，互相竞争。我们无法预知谁能成功，但我知道他们是中国未来地产基金的佼佼者，他们会迎来地产基金的春天，他们中间必将诞生基金行业的乔布斯。

（弹幕6：年轻时还是见识不足，中国的基金界或说资本界怎么可能会出什么乔布斯呢？！——十三年后揭秘：给我传授创业经验的好友正是华高莱斯的李忠。）

对于明年房地产政策的预测，多数专家的判断是不会放松。在中国经济不确定的2012年，中国房地产进入下行周期是肯定的。地产基金在这样的市场中生存，投资策略关乎基金生死。有些基金看好2013年、2014年的中国房地产，所以想在2012年放手一搏，这样的心态是有很大风险的。我认为稳健的方式是加强风险意识，降低投资杠杆，把钱投在微观的结构性机会中，如商业地产、现金流可自我平衡的城市综合体或二三线城市的刚性需求和改善性需求的住宅。当然，选择什么样的合作伙伴也至关重要，我的建议是选择有信用、现金流风险不大的开发商。

（弹幕7：其实，高和也没有选择住宅市场进行投资，而是一根筋地扎进了城市更新的窄道。）