1 故事反转

两天前的深夜，被一个消息惊醒，99度时突然'被迫失温'的那个社区商业又有了复活的机会。

我第一反应，是不是近期刷脱口秀的视频多了，AI推来的段子。

揉揉眼睛，定神看着微信，没错就是他，有着项目生杀大权的老总发来的。

难道，努力了许多个日日夜夜的项目，又有了反转机会。

一夜无眠。

2 武康路"city不city"

此时，顶着暴晒，骑着小黄车到上海武康大楼下的老麦咖啡。

迫不及待地来到二楼景观位，放眼望下，路口是黑压压一堆人。在热浪中举着的不是伞，而是一把把手机，齐刷刷照过来。

什么情况？联想到"city不city"的梗。

但又觉得不对，没有一个外国人啊。我用手机抓拍到的这个人，怎么这么熟悉，浅灰色长裤，淡黄色体桖，放大后π字商标还清晰可见。

在他周围还发现了三个可疑的人，穿着黑色圆领衫，手里拿着"长枪短炮"都"瞄准"他。

是因为昨晚没睡好，还是冰啤上头？恍惚了一下，难道我还在杭州？

使劲儿揉揉眼。还是先完成计划，回应一下群友对上篇文章（《首支社区商业基金投资难的根源》）的质疑。

-有的说，你根本就没搞懂什么是社区商业？

-有的说，这么高的派息率资产谁会卖给你？

-还有说，你说的成都样本，哪个算社区商业？

这些问题，确实太专业，我没有能力用论文的逻辑来回答。

就把三周前专程去成都做新商业考察的记录编辑一下吧，也许能从侧面给个解释，至少有些启发。

3 新商业的三个问题

（成都考察纪要写完后，发现没法发，心里的小人跳出来了。如果把真名实姓点出来，这网络社区不知又惹多少是非。算了，交给AI脱敏一下吧，只把新商业相关的话题摘录出来。）

---豆包AI：你的文章已改好，根据你给出的三个成都商业：Cosmo、源野、麓湖CPI，总结为新商业的三个问题如下：

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问题一：（参考Cosmo）国潮为什么要从线上开到线下？

专家A：这些国潮零售品牌，多出现在广州的东山口。先在淘宝等有线上店，很火了。但线上流量越来越贵，需要通过线下形成新流量，也能提升品牌力。

专家A：习惯线上购买的年轻人也愿意到线下来，就是因为它的场景会有打击力，同时线上只买一件，线下可能会多买几件。还会三五成群的社交购物。

专家A：这些国潮品牌在疫情后发展起来，但传统的场子是进不了的，有鄙视链。所以他们愿意聚在一起。

专家A：国潮品牌最集中的场子，往往是针对00后的特色商业。北有The box，南有Cosmo。

（弹幕：没有什么策展型商业，只有针对00后的新商业。）

～～～

问题二：（参考源野）新商业是怎样炼成的？

老S：做新商业有什么经验吗？

专家B：现在的商业同质化严重，新商业必须是差异化的，做细分市场，无论社区商业还是购物中心。

……

老S：你们这个场子有些小，不到一万平米。已经有前后两个院子，为什么中间又做了一下？难道是消防的要求？

专家B：不是，我的体感，在那儿必须得有一个空间在那，这口气才顺。……跟着感觉走。

专家B：商业不是做所有人生意，我们的定位是周边人群，但他们关注调性和品质生活。

专家B：我们极其关注空间的细节，让客户感到舒服，所以要敢于浪费空间。当然商业中的内容（有品质的商品和能体验到的生活方式）是最关键的。

……

老S：这儿的人气不错，但为什么打卡的人没有想象的多？

专家B：我听过一句商业谚语：场子太网红离死就不远了。我们的目标是"有克制的人气"，不是人挨人人挤人的状态。让大家感觉舒服，能喘口气坐坐。但更不能太冷清，也不能太热闹。就是说最好没有排队，没有打卡，上座率在七八成，就是中国画的留白吧。

……

老S：这个项目这么成功，有什么秘诀吗？

专家B：没有秘诀，是市场成就了我们。

专家B：因为商业是只有因果，不讲逻辑的。市场不要计划，要自然生长，就OK了。

专家Ｂ：就是这样。好了，成功了，你以前的成功都变成经验。这里没有秘诀。

专家B：我们要感谢成都，特别是成都女孩。因为成都的市场足够包容，成都的女孩子很有活力，很有审美，愿意尝试新的事物。有什么样的消费者就有什么样的场子。

（弹幕：成都商业旺是因为成都女孩美，那北京的商业落伍难道是……）

～～～

问3，（参考麓湖CPI）新商业需要怎样的团队？

专家C：操盘手一定是年轻人，他们了解新的消费者。我们给团队足够的授权，无论是招商还是运营。

专家C：CPI和源野一样，都是做时尚生活方式。我们想做精准社区，要与社区有粘性。

专家C：我们把商业分为三个阶段。新商业至少要进入到后两个阶段。

专家C：第1个阶段是打卡（喜欢与美学），第2个阶段是体验（有深度有文化），第3个阶段是被使用（其实是生活方式）。商业的关键是产品和体验，不是打卡，所以从一开始我们就关注坪效。

……

老S：大购物中心可能年轻化吗？

专家D：有一定创新是可能的。但要做到像Cosmo和CPI一样的年轻化，很难。因为决策机制问题，特别是购物中心的管理者能否像老板一样思考，且敢于承担风险。

（弹幕：老板又不了解年轻人啊！）

4 新商业是什么？

是主理人商业吗？不对吧。用非标商业来定义呢？也不全面吧。三个成都的商业：Cosmo、源野、麓湖CPI，都是新商业的代表，可概括出一些特色来，但又不能完全定义。因为新商业还是个新事物，有很长的路要走。

新商业到底是什么？和传统商业到底有什么不同？

我们可以换个问题来思考，为什么新能源汽车行业，领先的反而是小企业？原因可能有两个：

一是传统大厂不了解新型消费者的需求（他们都是通过4S店经销商来卖车的，见不到客户）。

二是传统大厂的组织结构与企业文化不适应行业的变化。

传统商业是卖空间的，自然也不了解消费者。

新商业意味着要真正满足消费者细分市场的需求，同时对大型机构的企业文化也有重大冲击。

新商业对小机构是个大机会，但不能仅仅按生意做，有了事业思维才能有广阔的前景。

5 事业是什么？

（盛夏，被长盛老师拉到杭州去街拍，说是一档新栏目，叫"小的力量"，不是企业宣传片，而是真人采访秀。还特意评了我的衣品，说那个淡黄色的有π字商标T恤还行。）

在杭州的运河天地，正逛得起劲，突然和长盛老师撞了个正着，周围是三个黑衣人，拿着"长枪短炮"都"瞄准"我。

长盛解释说，"虽然安排了五个机位，也别紧张。咱就聊天，你说说城市更新的趋势，也可以讲讲首支社区商业基金投资难的根源。"

面对着"长枪短炮"，他看我说话还是结结巴巴，开导我，"咱先说说创业的事吧。"

这下，话匣子打开了。

"40岁的时候，我到了青海湖，眺望璀璨的银河，萌生了创业冲动。

当时并不懂什么叫基金，什么叫资产管理。只是不想做传统房地产，想闯条新路。

如果对标成熟的国外模式，首先要募机构的钱。但在2009年，显然是没有的。要生存，只能从身边的朋友圈募资。资产退出就更难了，没有明确的方式。没办法，只能先把硬件和资产价值提升，然后用批发转零售的模式，把商办出租后散卖，通过流动性赚钱。"

"所以说，做生意不是想出来的，而是练出来的。"

……

"起初的三四年，这种资产精专修的模式很赚钱，但是我们还是坚定地叫停了。因为那时已经看到保险资金和产业资本逐渐成熟，所以我们做了2.0的模式。就是用项目基金来投资城市更新领域的不动产，退出是通过整售的方式，现在又有了Reits。"

"原1.0的批发转零售模式，现在还有市场，也很赚钱，但大家都是生意思维，很难做大做强。高和如果没有趋势性的眼光，不想把城市更新当成事业来做，就不会走向2.0的资管模式，但这需要艰难的坚持。"

……

"我还想到了一个故事，是「勺中油」的故事。"

"一个年轻人要寻找幸福的真谛。来到一个城堡，向大师讨教。大师跟他讲，你端着这个装满油的勺子，到我城堡里去看一看吧，但是不能让油洒掉。

年轻人满头大汗的回来了。大师问：你看到城堡里的奇珍异宝了吗？看到花园里的美丽花朵了吗？

年轻人摇摇头。大师说：去吧，你再去看一看。等年轻人第二次回来，他非常兴奋，跟大师讲看到的美景，但是他发现勺中的油都洒光了。

大师说，幸福的秘密就在于，既要看到是世上的珍宝，又要永远不忘记勺里（心中）的那两滴油。"

"所以说，事业既要接地气，又要有情怀。"

……

咱把话题再转过来吧，什么是新商业？

许多事开始没有现成的答案……做的人多了，也就变成了答案……新商业也如此吧。

6 生活就是不断的反转

此时坐在北京丽都sipium餐吧的吧台，不经意间又点开了AI推来的周奇墨的脱口秀。

我灵机一动，如果让周奇墨讲故事，对"被迫失温"的社区商业的生意结局，他会提出几种可能呢？

……

豆包AI：周奇墨发挥了想象力，为这个故事设想几种不同的可能结果：

结局一：意外的转机

甲方来电带来了一个意想不到的转折：“我们经过深思熟虑后决定，由于你们团队展现出的坚韧和创新精神，我们愿意给你们一个新的项目机会。” 

结局二：竞争对手的意外提议

就在我们准备接受失败的时候，竞争对手突然联系我们：“我们对你们团队的方案印象深刻，愿意提出一个合作提案。”

结局三：意外的反转

有着项目生杀大权的甲方老总发来微信说，又有了复活的机会。（也许那个竞争对手放弃了）

～～～

我们在生活中会经历许多个不眠之夜，因为太看重某个生意，或者太在意生活了。我们惦记着那些五花八门的结局（悲伤的、荒诞的、惊奇的……），使纯净的心缠绕了太多痛苦之丝。

生活就是不断的反转，如果我们的意志能保持不变的姿势，心就能平静。

我揉揉眼，敲下了第一行字：

1故事反转

……