1 出让金大降五成，城市怎么办？

这两年房地产彻底翻篇了，地方政府的卖地收入大幅降了近40%，一些城市更跌破了五成。传统模式已无以为继，很多城市都在推动新模式，思考如何在城市更新背景下激发城市活力。争办中国城市更新论坛的城市也多了起来，如成都、南京、重庆、武汉等。

还有三个现象值得观察。一是开发商的转变，头部的万科要用社群和社区商业的方式来带动住宅销售。二是代理的转变，链家要打通养老纵深产业与二手房买卖的无缝连接。三是美国写字楼REITs大跌了30%。美国的经济还在增长，造成下滑的最重要原因是消费习惯改变，人们在家办公了，一周只有一两天到办公室。

无论是传统房地产市场，还是存量的不动产市场都已经或即将发生巨大的变化。其动力除了经济波动的原因，还有科技高速发展与消费习惯巨变带来的冲击。

城市怎么办？要靠城市更新激发活力，特别用片区更新来带动。。

2 对话柯翔：地方平台公司要转型成片区更新的统筹主体

柯翔是个生活爱好者，特别对酒吧有品位。他请我去的成都酒吧，是终生难忘：在一串串的中式龙灯下，台上穿着汉服的青年，用成都话唱着rap，节奏强劲，舞姿热辣。成都美女端上来的，是一打用古代的樽装满的各色低度中国酒。

柯翔还是个城市更新的研究者，今天要采访他。他选了重庆最火的高空"耍酒吧"，很期待。

伴着激昂的爵士乐，我冲向室外巨大的露台，顿时被这著名的魔幻景色震撼。前方是霓虹灯掩映的8D山城夜景，透过硕大的玻璃地板是几艘如小帆板般的万吨巨轮在脚下游弋。

我吓了一身冷汗，缩回了脚步，匆匆地拍了两张照片，逃回室内。

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他点了两杯威士忌，寒暄后进入主题。

大S：你一直讲片区更新统筹主体很重要，需要怎样的主体？

柯翔：片区更新有着社会效益与经济效益的复杂平衡，需要统筹多元分工、平衡各方利益。

柯翔：这就需要一些能力，如与政府沟通及市场协作的协调能力，以及综合的城市建设和运营统筹职能。

柯翔：显然地方国资平台具备了承担统筹主体的必要性和潜力。中国城市化已进入新阶段，正在从土地金融转为不动产金融，也要求地方平台主动转型。

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大S：统筹主体要干什么？

柯翔：在片区统筹更新模式下，统筹主体要做好四件事。

柯翔：作为资产管理人有四步核心任务，统筹引导社会资本参与（募）、识别瞄准底层资产投向（投）、轻重资产分离分工协作（管），以及利益分配国资引导退出（退）。要确保人民满意、政府满意、市场满意的可持续更新路径闭环。

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大S：这对平台可太难了吧？痛点是什么？

柯翔：的确平台公司有转型之痛。关键是两种角色转变，一是成为产品经理。

柯翔：片区更新非常复杂，没有任何一家实施主体可以独自完成，所以统筹主体必须在一开始就和所有的参与主体找到利益平衡机制，这更像是一个产品经理人。它还要能定义这些合作伙伴的收益和分账，这本账就是招商前置、运营前置的前提。

柯翔：二是成为资产管理人。

柯翔：城市更新本质上是算法更新，这个算法就是“募投管退”全周期的大资产管理算法。不同于围绕土地做房产；而是资管导向，围绕产业做资产。

柯翔：这样就成为资产管理人了。除了土地整备的出让金收入外，资产管理创造了国有资产性收入。帮助地方政府摆脱卖地和债权融资路径依赖。

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大S：意思我大概听懂了，但不像你平时聊天风格啊。

柯翔：可能是我刚刚讲完课，频道还没跳过来。学生有三四十人，绝大多数都是各大城市平台公司的班子成员。

（弹幕1：这个班据说是中国片区更新高级实战研习班，由中国城市更新论坛与某著名大学联合主办。在行业里反响很大，讲师有赵燕菁等十来位国内最顶尖的实战派专家与学者。wangkexiang@gohighfund.com）

（弹幕2:这条路也太难了吧，新加坡凯德由开发公司变成真正意义的资产管理公司，花了20年的时间。）

3 精明增长与三好模式

柯翔是研究型专家，讲得头头是道，但不大容易听懂。一位城投领导请我们看了几个片区更新项目，要提提建议，我真不知如何回答，只得求助AI。

最近，高和数字人上线了，把高和的投资案例、每两周雷打不动的内部知识分享及各种市场研究报告等等喂给AI，据说已是个好助理了。我从高和合伙人那儿要来试用版密钥，试试看呗。

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大S：刚看完了三个项目，请帮我起草给这位城投领导的微信。要求把高和对片区更新的理念用起来，且通俗易懂，约三百字，要特别注意语气。

#参考，附件中我和领导的微信对话。

小高同学：

X董好！

您在会上提到的"精明增长"模式非常认同，也点亮了未来城市更新可持续发展的方向。

这两天参观了咱们的三个项目，也详细学习了项目的整体策划报告。这些项目从位置和定位都具备了好产品的潜质：城市地标。

您关心的运营确实是关键。只有确保现金流达到预期才能成为好资产。特别是引进不同业态的市场化运营机构，并设计好激励机制。

而好金融就是通过Pre-REITs和REITs把长期的耐心资本引进来，就成为自然而然的事。

了解道理不难，正如您指出的关键是执行。然而能够作为片区统筹的主体很少，反而容易故步自封。看到团队在您的带领下已有了第一批项目，很振奋。一定能走出一条创新之路。

希望通过我们的努力并整合行业的最优资源，参与其中，成为您在城市更新赛道的好助手。

我们希望在两件事上下功夫。特别在项目开发前期做好策规算一体化路径顾问，在项目运营期做好Pre-REITs基金的助力。

（弹幕：官场爱用数字总结，这数字人居然也学会了，但总觉得还不够到位。最后应该加上一句，片区更新的关键是三好模式：好产品，好资产，好金融。）

4 两个核心问题

为了推动片区城市更新，我们策划了一个线上系列沙龙活动。请一线的操盘手讨论相关话题，还有个约定，发言前不能喝茶喝咖啡只能喝酒，具体要点如下。

主题：片区更新五人谈（或五+二，线上闭门会）

目的：一线专家深入讨论片区更新相关的产业招商、新商业理念、创新融资等话题

话题：结合优秀案例讨论片区更新的各子话题

参加人：五位实操专家+（两位需求方高管，如平台公司）

时间：1个半小时；每个月第二周周四，晚上8:00到9:30

形式：主讲2人，各15分钟，要有ppt或石墨；其他3至5人各5分钟，讨论半小时

要求：不录像，不对外宣传

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下次话题暂定为“片区更新的痛点？”为此我征求了南头古城操盘手黄老师的意见，没想到她还真能聊。

"来南头古城参观的平台领导很多，会提五花八门的问题。其实从哲学意义上来说，这些90%都不是问题。之所以走到死胡同，成为棘手问题，是因为前期没有系统化想明白。"

"我认为当前片区更新有两大痛点，一是没有股本资金，二是没有成熟的模式。"

"目前市场上有个悖论，一方面是资产找不到钱，另一方面长钱又找不到合适的资产进行配置。所以我的建议，是先做个样板间。大片区要做好产业规划、内容规划，先拿一个小块作为先导区。成功了，资本自然就对片区有了信心，还愁没股本。先导项目最好也是有现金流的资产，可通过Pre-REITs的结构和资本市场对接。"

"城市更新还处于草莽期，哪儿来的模式？20年前的房地产也是慢慢地走出来了的。没有什么成熟的模式，干的人多了，把成功的经验总结出来就成了模式。"

"对了，我建议你们，那个片区更新什么研习班来着，应该加上一些片区更新的顶层设计，还要加上成功的和失败的案例总结。"

5 持有生息资产

我正在海心沙夜跑，刚路过小蛮腰，突然微信响了，原来是小高同学发来的。

"其实你们的讨论不是根本。地方平台公司最大的痛点是没有生息资产。现在地卖不出去，手里的资产都付不起利息，因为资产质地差。"

"所以片区更新的机会是让平台公司去持有并经营好资产。但是要有自知之明，国企的优势是信用好，能拿到低成本的长期贷款。这样空间资产是可以建起来的，然而最终把它变成好资产需要运营，而这是国有机制的弱项。如何选择市场化的运营机构进行合作，这个机制的开放性、创新性才是关键。需要解放思想。"