一年前，公募REITs市场异常火爆。像武汉九州通医药物流和北京首农产业园的产品，超额认购倍数高达几百倍。

近半年，私募REITs（持有型不动产ABS）也逐渐升温，申报产品上百支。然而，发行却不尽如人意。即便头部产品如建信基金保障房私募REITs，也未能吸引险资购买。这背后有何玄机？

带着满腹疑问，我们开启了第八期线上“把酒沙龙”——“私募REITs的市场机遇与挑战"。按规则不能对外宣传，就凭记忆记录热议话题，再通过与AI的对抗式交流，呈现给大家，希望能带来一些不一样的思考。
 

一、险资“不投”之谜：是误解还是真问题？

目前投资私募REITs股性产品的主要是理财和券商，几乎没有险资身影（私募REITs债性类的险资投资较多）。市场普遍猜测，险资顾虑在于资产估值与流动性。然而，深入观察发现，这或许是误解。真正的症结另有他因。
 

1. 估值与流动性：被高估的“顾虑”？

资产估值：

方法与侧重：公募与私募REITs估值核心均为DCF（现金流折现法）。公募方法更严格，私募相对灵活。估值目标有差异：私募侧重“在用价值”，公募兼顾二级市场公允价值。私募估值的公允性依赖管理人、托管人及评估机构的专业操守。

价差与派息：实际市场中，私募REITs理论上应有流动性折价，但实际价差不大。主因是投资者关注派息率（私募可有更高杠杆优化现金流），且底层资产限制少，定价更尊重市场谈判。

估值稳定性：公募REITs受宏观影响波动大。私募REITs更依靠估值定价。如建信保障房私募REITs，租金稳定，上市一年来中证估值非常稳定，并随10年期国债估值稳步提升，展现长期韧性。

份额流动性：

赎回需求：尽管私募REITs流动性存短板，但多数产品设有赎回条款，不过投资者赎回需求并不强烈。例如建信保障房产品8年内每年最高可赎回10%份额，前两个开放期实际赎回者寥寥。这与追求长期稳定收益的投资者对流动性要求不高有关，也和投资者普遍欠配相关。

创新提升：资产扩募机制、做市商制度、开放赎回机制等，也能有效提升流动性。
 

2. 险资“缺席”的真正症结：规模、专业与观望

既然估值和流动性并非核心痛点，那么险资对私募REITs的“冷淡”究竟是何原因？

配置需求与规模不匹配：私募REITs单笔规模通常仅数亿元，截止目前，私募REITs已完成发行的累计规模是174亿元，已受理的储备项目的累计规模为176亿元。难以满足险资单年超过百亿元的巨额资金配置需求。

（弹幕：公募REITs火爆后超额认购百倍，险资配额也有限。）

不动产专业能力与偏好：险资虽有长期投资偏好（久期九年以上），但对不动产底层资产判断能力不足、人员有限，难以独立评估价值。且险资更偏好金融产品，而私募REITs侧重底层资产未来价值；若求高收益，私募基金可能更具吸引力。

市场初期与“观望”策略：最深层原因是私募REITs市场刚兴起，尚处初期。多数机构包括险资普遍持谨慎“观望”态度，类似两年前险资对公募REITs的初期冷淡。历史经验显示，若险资有资产配置缺口，且缺乏更好的高收益、稳定派息公开市场股类产品，其积极配置是迟早的事。

二、REITs投资的“价值”回归：不看便宜看什么？

当前REITs市场存在一个普遍问题：机构投资者过于关注资产价格是否“便宜”，却忽略了现金流的稳定才是REITs投资的根本。REITs本质是永续产品，选择有稳定派息的资产至关重要。

我们更应关注：资产质量与资管能力，而非仅仅追求“便宜”。这正如股票市场的价值投资，要投资“好公司”，而非仅仅是“便宜的股票”。
 

1. 资产质量：现金流的基石

如何分析资产质量？关键在于深挖其现金流的稳定性与成长性，这是REITs的基石。优质REITs底层资产应具备：

高且稳定的出租率

长久期的租约

高信用评级的租户
 

2. 资管能力：价值提升的引擎

专业的运营管理能力是REITs价值持续提升的关键。优秀的资管团队能通过精细化管理持续提升资产的运营效率（如降低空置率、提高收缴率）和资产价值（如进行升级改造、优化租户结构）。

3. 最佳资管机制：平衡各方利益

在私募REITs市场中，目前多是资产方或券商成为法定资产管理者，但这可能引发利益冲突或专业性不足。最理想的资管机制，应是有专业的管理人在资产方和资金方之间寻求平衡。

对于机构投资者而言，最理想的管理人组合通常是：

专业不动产基金管理人 + 产业运营方 + 券商

基金管理人作为核心GP，负责战略、募资、退出和大资管；产业运营方负责一线运营；券商负责产品合规与发行。这种组合能更好地平衡各方利益，实现价值最大化。

三、展望未来：私募REITs三大趋势

展望未来，私募REITs的发展将聚焦于三大核心方向：

1.估值：从静态评估到动态价值管理。 需以DCF为核心，结合前瞻性分析、压力测试，并纳入日益重要的ESG因素。

2.资产端：精细化运营与全生命周期管理。 核心在于对资产进行深度挖掘与价值再造。这要求依托大数据、AI等技术，实现数据驱动的精准运营与智能化管理，持续提升资产的运营效率。全生命周期管理则意味着从资产获取到证券化，全程关注其价值最大化，确保资产竞争力。

3.机构投资者：从“财务投资”到“战略合作”。 长期资金的配置价值凸显，专业机构需深度参与赋能，管理人与投资者双向选择，共同促进私募REITs行业生态健康发展。

结语：

本次线上交流，让我对私募REITs市场有了更深理解。从困惑到明朗，这不仅是知识梳理，更是思维碰撞。REITs本质是不动产与金融深度融合，核心价值在于现金流精细化管理和资产价值持续提升。

未来，险资等长期资金入局将为私募REITs注入新活力，推动其迈向更广阔舞台。各位朋友，私募REITs未来最关键突破点在哪里？欢迎留言分享！

～～～后记：

为了增加客观性，我把文章喂给ChatGPT，请它用批判性思维分析一下，结果是弹幕刷屏。

（弹幕：1大多数私募REITs资产质量与透明度参差不齐，险资观望并非单因“规模小”或“缺团队”。2险资“观望”原因还可讨论监管限制、审计穿透、资本占用与负债匹配难题等……）

此刻亮马小院的野鹅微醺餐吧，我惊讶间手一抖，啤酒溅在桌上。趁人不备，悄悄按下暂停键。