——苏鑫：2012年博鳌房地产论坛演讲

各位朋友下午好，大家听了两天，都很累，讨论房产调控，讨论太多了以后，就会被别人指责成怨妇，所以我们往更高层的顶层设计来讨论，讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策，后来发现我们没有办法制定这些政策。很多人从房产角度来考虑房地产市场未来的走势，我想换一个角度，从消费者的角度来看，他们是市场组成的重要部分，从消费者角度来看房地产，看什么问题呢？看房地产投资。

首先，用四句话来介绍一下高和。高和资本是中国首支人民币商业地产基金，在北京的核心区域并购了很多项目，总规模是50亿元，其中2010年并购了北京最大的商业地产。

我们讨论房地产投资，讨论三个问题，房地产投资的属性能不能抹杀掉？二是房地产投资的趋势会怎么样？三是放在更长远的时间来看，房地产投资趋势如何？

房地产的属性，投资品和消费品都具备。本轮调控非常刚性，考虑到调控力度，希望短期把它的投资属性抹杀，变成一个消费品。结果会怎么样呢？

最近一个月我们进行了民营资本调研，再次拜访了温州。温州金改以后，除了金融政策以外，我们看到了房地产市场的冷缩，泡沫破裂的情况，核心区域房价跌了40%-50%。这些人未来的投资怎么样？我们做了一个调研。短期，存款存在银行；中期，还是愿意投房地产；长期，不知道，没有答案。

为什么这些人中期还愿意投房地产？说到底，这些受到伤害的人，他们也认为房地产中长期是乐观的，有三个力量来推动中国房地产的发展。首先，中国内需需要房地产；其次，中国城市化的发展也需要房地产；再次，总体来看整个世界经济处在一个通胀时代，房地产的资产属性是可以抗通胀的。

如果房地产不能投资会是怎么样？这些钱只有两个去处，要么进入到股票市场，但股票市场到目前为止还不是一个真正好的投资市场，我们看到房地产市场下来，股票上去，调控了这么多年，结果并没有实现。还有一些钱不愿意投股市，就投到哪里去呢？会不会再出现2009、2010年的情况，流到消费品市场产生通胀呢？房地产市场会不会再次受到调控的制约呢？所以，结论很简单，房地产调控不能够把房地产的投资属性全部抹杀。

那么，这次调控也看到了房地产投资还是有一些机会的，这些机会就可以看出调控后的房地产市场趋势。首先，普通住宅的去投资化，是一个一贯性的政策，不是说现在就截止了，它还会持续，无论从税收还是金融角度，都会坚持政策，让普通住宅回归到应有的属性，普通住宅是消费品。因为，在美国也如此，美国一个一百年的房地产历史，有一个数据，如果去掉通胀因素的话，普通住宅的房价上涨年均不到0.6%，它是消费品。但是，高档公寓、商业地产及其他的房地产相关产品属于投资品。那么，原有住宅的投资渠道被封堵了，未来的趋势会怎么样？

有两点，一是房地产投资的证券化产品。比如，信托、基金。二是有资产精装修的商业类不动产，特别要强调“资产精装修”。为什么要强调“资产精装修”呢？如果商业地产散卖掉以后，资产管理是相当难的，大的商场散卖掉以后看不到一个成功的案例，就是因为小部分投资人的利益机制、利益取向不太一样。

所以，高和通过这几年的实验提出来资产精装修四点原则：即统一出租管理、统一物业管理、统一流动性支持，鉴定投资人的回报率。

案例：北京最大的商业地产项目，资产管理前资金只有A点（见下图），管理后由4.5元达到了8元，图上浅色部分就是投资人的回报。

最后，我们探讨一下房地产投资从更长期来看趋势会如何？如果投资的限制不改变，我们来看看情况将会如何。如果有500万可以投基金，100万可以投基金，50万呢？可以投信托，有5万？中国有大量的人群只有很少的钱，怎么办？只能存在银行，不能够分享城市化带来的任何好处，这些钱没有任何的投资渠道。能不能呼吁一下，给这些人找到一些投资渠道？其实，我们不需要创新，只要看看美国，只要看看西方一些发达国家。所以，我们呼吁政府能够出台REITS，让百姓公平分享城市化带来的红利。

如果这个政策不出现，长期不出现，我相信一定会有一个名人（巴菲特）站出来说：“如果抹煞房地产的投资属性，后果很严重”。

谢谢！