抽文：在除了需要明白“投趋势而非投机会”，我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”

   从 2002年开始，我就不断接触投资不动产的人群。最初1000-2000万就是大客户，到2005年4000-5000万才能称为大客户，再到2009年 销售三里屯SOHO的时候，1亿才是大客户，几千万的客户都排在后面轮不到分房。因为从事房地产投资工作，所以我常常会被问及“现在是不是投资房地产的最 佳时机？”、“投资什么样的房子增值潜力最大？”等问题。每当我回答这些问题的时候，我也会在心中问自己，这是你心中真正所想吗？许多人往往渴望听到的建 议是具体楼盘名称，甚至是找哪个朋友可以获得最低折扣。这好似人们投资股票时渴望获得潜力股的股票代码一般。

   但我心中最真实的想法是，投资是一种心智考验，投资人的性格、思想和理念决定了他的投资收益。如果想要真正改善投资收益状况，首先要改变的是投资理念。当多数人选择“投机会”时，你选择了“投趋势”，独到的投资眼光、稳健的投资理念才是真正开启不动产投资“圣杯”的钥匙。

   不动产投资大致经历了三个阶段：

   2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典 型事件便是著名经济学家谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”。那是一个全民疯狂“炒住宅”的时代。不管是否具有专业眼光，更不管是什么背景，只要买房就赚钱。 但这样的赚钱绝对属于“机会型”投资，因为普通住宅根本就不具备投资属性。果不其然，随着中央一系列的打压调控政策，住宅的投资收益也应声下跌，普通住宅 去投资化已成不可逆转的大趋势，这时部分投资敏感度高的人转投了商业地产。

   2010年-2011年第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”。过去两年北京写字楼租金经历了一轮暴涨，仅2011年CBD顶级写字楼租金的涨幅超过75%。

   未来即将进入的第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。在这个阶段投资方向有两个：一是房地产投资的证券化产品。比如，信托、基金；二是有“资产精装修”的商业类不动产。为什么要强调“资产精装修”？如果商业地产散卖后，资产管理是相当难的，大的商场散卖后看不到一个成功的案例，就是因为小业主的利益取向不一致且难以协调。

   在 泡沫化生存的时代中，既能满足中国人惯有的不动产投资偏好，又能承载大量投资资金的价值池，便只有商业地产和不动产证券化产品了。最为关键的是它们本身就 是纯的投资品而非消费品，不存在任何政策性风险。但如果站在普通老百姓的角度去思考投资，便会发现真正急缺的不是资金，而是面对“吹泡泡、印票票”的时 代，老百姓没有投资渠道。如果有500万可以投基金，100万可以投信托，50万呢？有5万呢？中国有大量的人群只有很少的钱，怎么办？只能存银行，不能 够分享城市化带来的资产升值的好处。如何为普通大众创造有效的投资机会？其实，我们不需要创新，只要看看美国，看看西方一些发达国家。所以，我们呼吁政府能够出台REITS，让老百姓可以公平的分享城市化带来的红利。

   除了需要明白“投趋势而非投机会”，我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”？许多人认为，房地产的价值是由地段和产品品质决定的。这句话没错，但只说对了一半。它的租客和物业管理水平也决定了其价值的高低。我 们设想一下在同一个区域内产品相近的两个底商项目：一个是期房阶段开发商散卖，价格较高，投资者收楼后为了短期利益，租给能出高租金的包子铺、小吃店，结 果几年下来楼盘的品质（租客质量）下降了，自然二手房升值不大；而另一个项目开发商先用自己的专业能力经过适当的定位后租给“好租客”，然后带租约销售， 几年后二手房升值空间是否会大些呢？其实第二种销售策略的核心是引进了“资产管理”的概念，我们称之为“资产精装修”。我们看到王府井大街人流攒动，但大 街两侧的各大商场的效益却是天壤之别。东方新天地赚得个锅满钵溢，而世都百货则是关门大吉，最大的差别就是运营能力。所以我们说商业地产的价值是租金决定的，而租金的高低直接取决于商业运营能力。

   把握趋势并发现价值是每个专业投资人必备的素质。但我更想和朋友们分享是：投资的过程不仅是一个心智考验的过程，其实更是一个悟道的过程。寻找圣杯就是逃离废墟之路，并发现真正的自我。如何通过逻辑思维的左脑来把控投资的方向？如何认清财富的本质并完善自身的修为？将是我们一生需要思考的问题。