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近期,万科、龙湖等大型房地产公司陆续发布2012年公司年报。尽管在国家鼓励刚需政策的刺激下,房地产企业在去年的销售额大多实现了不同程度的增长,但年报公布的业绩显示,销售额增长的幅度与往年相比显著放缓,而开发商的毛利率普遍出现下降。如万科、远洋的2012年结算净利率均已降至13%左右。万科总裁郁亮在记者见面会上公开表示,房地产企业的毛利率本来就不该维持在高位,回到合适的水平是大势所趋。甚至分析称,万科的毛利率回到制造业的水平是大势所趋。

作为中国最大的住宅开发商万科集团的领军人物,郁亮此言令人玩味。过去十年间,房地产行业经历了爆发性的增长,尽管在住宅开发进入成熟期之后,地产公司的利润率普遍降至20%左右,但由于在房地产公司的开发资金中,开发贷款和预售款占据70%以上的构成比例,因此房地产企业的自有资金利润率非常之高,房地产也由此被公认为的暴利行业。

郁亮预测房地产行业毛利率将回归制造业,预示着住宅类开发企业有可能在未来转化为一种纯粹的代工制造企业。

世联地产董事长陈劲松曾表示,在国家的调控政策下,房地产行业已经进入下半场。政府靠卖地就挣钱,卖房人靠买地囤地就挣钱,买房人靠炒房就赚钱的时代已经一去不复返了。现在开发商想要拿到优质土地,必须要依靠如运营、招商等附加能力,同时给地方政府提供长期的经济增长、创造就业机会等帮助。这也意味着,住宅类开发企业高暴利的时代已经结束,住宅产业将去投资化。

住宅将回归居住的本性。这便是国家调控的政策导向。

研究国家调控政策方向可以发现,无论是调高首付款比例,限制二套以上置业贷款等限购限贷政策,还是刚刚出台的新国五条要求大幅提高二手房交易税,以及未来可能出台的房产税,其目标都是为了让住宅回归居住属性。

有“最准确经济学家”美誉的耶鲁大学教授罗伯特 席勒研究过去100年美国房地产市场规律发现,美国住宅在100年间,刨去通胀因素,涨幅不到2%。这证明,住宅并没有投资属性。而由于房价与政治经济的紧密关联,新一届政府对房地产市场调控也将是长期的。

在此背景下,一些房地产领军企业已开始寻求新的商业转型模式。龙湖地产在上周五发布2012年业绩报告的同时公开表示,由于可能预见的住宅利润率持续下降,龙湖地产已开始大量开发并持有商业物业,并打造了天街星悦荟、家悦荟等一系列商业地产产品线。2012年商业地产销售额已占到龙湖地产全年销售额的一半以上。未来龙湖地产的目标是年租金超过100亿。长期从事商业地产开发的SOHO中国则由销售模式转为持有模式,更注重商业地产销售向商业地产运营的转型和长期的租金回报。

事实上,对比香港的大型房地产开发企业,商业地产的持有和运营已成为其稳定而主要的收益来源,如香港置地、九龙仓,均依靠其大量的商业物业来支持房地产开发。过去依靠土地升值和银行贷款攫取开发暴利的模式将受到限制。这是房地产市场从开发为导向的市场向存量为导向的市场转型期必然出现的现象。

相比之下,在住宅受调控政策的影响的同时,近几年北京上海等一线或二线城市的商业地产市场则格外火爆。

大多数商业地产的开发模式,依然沿用住宅开发的思路。与住宅不同,商业地产的价值主要来自其后期长期的专业运营价值。表现为开发初期投入资金量巨大,而在国外,后期主要依靠机构投资者购买以及资产证券化的方式退出,收益回报周期往往比较长。

而一个商业地产项目的成功与否,与其团队的运营能力息息相关。龙湖、绿地、华润等向商业地产开发转型的企业,均建立了自己的商业地产运营公司。龙湖更是建立了物业管理、客户服务及招租运营团队,专门为投资客户提供服务。

但是,开发商仍然很难解决商业地产前期的资金来源,以及收益取得回报后的退出模式问题。开发资金仍主要来源于银行贷款和信托,而银行和信托的投资周期均较短暂,往往为2-3年,而商业地产退出则主要依靠销售。只有解决商业地产的长期资金来源问题,才能让开发商将更多精力投入到提升商业地产的运营能力,走上靠资产运营来提升商业地产价值的良性轨道。

高和资本便在用基金的方式来探索新的商业地产投资途径和资产管理、运营以及退出的解决方案。在美国,商业地产投资90%的资金来自于直接融资而非间接融资。中国则有超过50%的资金来自于银行贷款。假如,能够找到一种商业模式来平衡机构投资者寻求长期稳定回报的资金与短期寻求高收益回报的资金,分别满足两者的需求,便能解决一直困扰中国商业地产发展的融资问题,同时也会减少银行在商业地产开发上的贷款风险。而另一方面,则让更多的投资者能够参与到分享商业地产运营收益的回报中来。

资产证券化无疑将是中国房地产投资市场发展的方向。但REITS市场受到税收、租金收益回报较低等多重因素的限制,很难在短期内推出。商业地产最主要的退出方式仍是依靠销售。

在投资模式没有得到有效解决的前提下,商业地产的火爆并不意味着商业地产春天的真正到来。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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