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近日地产圈有两件事引发关注,一是一线城市的地王频现,二是限价管理的传言日盛。如果限价管理正式出台,正印了冯仑的那句笑谈,政府既发结婚证,又管做爱姿势,但就是不管有无高潮和生不生孩子。随着有形之手越伸越长时,原本畸形的市场也越来越扭曲。

镜头一:地王频现

日前广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后,佳兆业以超过18亿元的价格力压中海,一举刷新摘得该区域的地王。无独有偶,5月10日上海青浦一块地中止出让4个月后重新挂牌,地价居然从13亿元飙升至44亿;同样,上海世博区连续推出6宗地块,两天内上海楼板价成交纪录被连续刷新三次;5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让,吸引了23家房企竞相举牌,最终溢价率高达230%。

一线城市土地市场的新一轮白热化并非偶然,核心原因有两点:第一、一轮接一轮的政策调控拉升了开发商的投资风险,风险上升的结果势必是防御策略。于是,“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻,人流和资金流越聚集的城市越安全,所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流,地域的收缩好似刺猬缩成一团以防不测;第二、面对房调冲击,一线城市房价坚挺的表现也佐证了第一条判断的正确性,这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力,位置越好安全边界越高。

镜头一:限价管理

据媒体报道称北京建委已多次讨论“限价序列管理”的具体细则,形成了部分政策雏形。所谓限价管理,简单而言就是“限房价、竞地价”的土地出让方式。政府在土地竞拍之前就明确未来的房价,在售价上锁死开发商的利润空间,拉低房价迎合民意。同时,为了避免土地财政的压力太大,在地块供给端高度竞争,拉升售价。显然,在这一轮中央政府、地方政府和开发商的博弈中,开发商的拿地风险加大了。但无利不起早,这种利益格局下开发商可能会如何应对呢?

第一、当售价锁死时,开发商的利润关注点势必转向成本领域,即通过压缩成本保证利润空间,这样房屋的质量很难保证;

第二、毛坯房签约占比上升,即开发商按照毛坯房价格签约,保证符合政府的限价要求。同时把利润藏于装修价格中,也就是合约中的装修标准很高。这种现象市场中由来已久,未来可能是政府重点堵的漏洞;

第三、限价管理实际的结果将使市场供应量被人为的降低。有些楼盘原本属于市场的有效供应,但由于限价可能无法入市。而那些已入市的楼盘又被限价,原本供不应求的市场将雪上加霜,什么样的人才能买到又便宜又紧俏的房产?购房资格将成为新的寻租黑洞。

当“地王频现”遇上“限价管理”,两个镜头为我们勾画出了这样一幅诡异的画面,因为一线城市二手房价过快上涨,政府推出新国五条予以打压;因为政策打压,所以投资风险加大,开发商注意力回归一线城市土地市场。再因为高地价拉升高房价,又引发新一轮打压。如此周而复始,扭曲的不仅是土地市场信号,而是所有信号。政府要砍掉“闲不住的手”,还市场自由生长的状态,说易行难,关键是丰满政府的大脑,才有能力建立长效机制。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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