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近日北京楼市中的两大热门话题是“预售配额管理”和“预售资金监管”。所谓配额管理是指每平米4万元以上的楼盘北京每月只批准一个楼盘;后者是指6月6日北京最新出台的预售资金监管办法,规定除了增加预售资金支取节点外,豪宅和商业地产的预售资金的监管更严格了。

客观来看,配额管理很直接的把着力点指向房价,短期内高价房无法销售,这对抑制高房价有明显效果;而预售资金监管则直接控制和影响了开发商的现金流、拿地节奏和推盘策略。但不管政策出台的初衷如何,这两项政策实际的结果很可能是减少了市场中原本有限的供应量,而当前一线城市楼市问题的症结恰恰在于供应不足。

显然,这些政策只是“头疼治头,脚疼治脚”之术。关于政府决心构建长效机制的讨论,近期在市场中的声音已然非常多。我认为靠谱的分析是某接近决策者的专家观点,即长效机制的主要方向可能有两个:第一、房产税的出台。近期网络盛传的四个试点城市没有如期出台,其实是为下半年推出长效机制留足空间;第二、关于支持“限价首套房”的系列政策可能是长效机制的核心。政府构建长效机制的核心目的之一便是使得低收入者有房住。具体可行的政策着力点如下:其一、以家庭为单位,只要是首套房就给予按揭贷款的优先和利率优惠,同时限价,把解决刚需的关注点放在全产权的首套房。其二、保留廉租房,同时取消经济适用房。怎样操作呢?在土地供应环节就规定首套房在整体开发面积中所占的最低比例,地价还是竞拍,只不过不是最高者得,而要看谁的“限价首套房”配比最高。

在构建长效机制的道路上,显然首套房政策在近期内更值得期待,相信在下一阶段的房调政策中,“限价首套房”将成为一个核心关键词。但房产税推进的步伐亦不能停止,尤其是房产税的对房价预期管理功效不可或缺。对于那些持有多套房的房叔、房姐,可通过房产税的预期效力,挤出市场中积攒的大量存量供给。只有这二者结合方能治本。

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苏鑫

苏鑫

234篇文章 1次访问 21小时前更新

高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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