房地产调控还将继续——财经串烧系列4

中国房地产市场一直让人费解，矛盾丛生。目前三大矛盾如下：
    1、一线城市土地热VS三四线城市空城
    2、钱荒VS地王
    3、房价不断上涨VS实体经济不好
    第一与第二个问题是有关联的，第三个问题涉及到敏感的房价，我们试图从诸多矛盾现象中找出核心问题并加以分析。
    核心问题1：为何钱荒与地荒相伴？
    背景：目前市场中钱荒现象非常明显，但同时北京、上海等一线城市地王又不断出现。
    分析：钱荒背景下的地王频现，是由开发商避险需求造成的。
    在钱荒的背景下，有钱人都会考虑规避风险，将资金投给有实力、有信用的开发商。而从开发商的角度来说，也会考虑风险小的投资机会。三四线城市的需求和想象空间相对较小，风险相对大城市而言又比较大。于是开发商在这样的大背景下，都会改变策略集中在一二线城市，这样就出现了地王，土地价格也随之节节攀升。
    核心问题2：高房价是“炒出来的”？还是“印出来的”？
    背景：70个大中城市中69个城市房价在上涨，实体经济却不好。
    那么，房价是像央行领导说的是由于人们热衷炒房炒起来的？还是印钞票印出来的结果呢？
    分析：部分专家对于房价的观点：
    谢国忠的观点：土地泡沫就要出现了，土地价格要暴跌30%，当然房价要暴跌。
    秦虹主任有两个观点：第一是人口结构，目前我们国家29~39岁占总人口的比例为54.8%，刚需和改善性住房要求还是很明显；第二，房价上涨是结构性上涨，主要体现在一二线城市，而且这种分化越来越明显。
    我的观点：2010年后，房价的上涨主要是“印出来的”。主要有以下两点理由：
    1、不是“炒出来的”：炒房是三年前的事情。国八条出来以后，世联地产的统计是投资住宅的比例低于10%，自然炒房的人就更少了；
    2、而是“印出来的”：当前实体经济不好，政府推出的4万亿有很大的部分都进入了房地产市场，推动了房价的上涨。
当然银行领导还会反驳，如果说钱发多了，为何没出现通胀？要知道钱是有粘性的，即像蜜又像水？超发了很多的钱，开始时粘稠度高，更愿意附着在资本属性强如房地产的类别上。但长期看钱更像水，大量的钱会水漫金山，使所有商品的价格都飞上了天，难道我们忘记了2011年的高通胀压力吗？！
    核心问题3：房地产调控是否还将继续？

背景：在最近的中央经济工作会议上，不再提对房地产的调控，而是强调健康发展。地产股大涨，一些开发商也恢复了热情。果真如此，房地产不调控了吗？
    分析：曾经之前的4万亿，政府是希望这笔钱进入实体经济，缓解经济危机创伤。但是政府的调控没有收到实际成效，银行没有把这些钱给到实体经济，大部分资金间接进入了房地产，或者进入了国企，民营经济变得更加艰难了。
    政府目前推动市场化改革，金融市场化的步伐将大幅加快。其目标，首要在于解决就业问题，这是重中之重。就业率的重点其实还在于中小企业，这样就必须给中小企业实体经济中输入血液，推动它们健康发展起来。
    所以政府在这样的背景下不会再明确地支持房地产的发展，而希望把房地产行业的资金挤出，使其投入到实体经济中。从这个角度看，房地产调整还将继续。
本届政府不再重提房地产调控，其实是否定了继续实施行政调控的政策方向。房地产调控将被长效机制取代，如房产税、土地制度、资产证券化改革等，预计本届政府将在年内推出。
    如何建立长效机制呢？我也斗胆开个药方，具体到住宅市场，我的建议应该区别考虑。第一类保障房，由政府包办，应保尽保；第二类普通商品房，又分为首置、首改、再改和投资等，政府可通过市场的方式影响价格上涨的速度。针对首置房政府要支持，如每个家庭限购一套90平米以下的，对首套房给予利率优惠。首改与再改（即第二套、第三套等）要取消限购，取消限贷，通过房产税引导合理的住房消费。针对投资的（第三套以上者），不给予按揭支持，加上房产税的预期，使绝大多数人不会把普通住宅作为投资品，这样它的价格上涨动力也会大大减弱。第三类是高档住房宜彻底市场化。取消限购但继续限贷，富人愿意买，房价高了还能多收税，反而补贴到保障房中。
    当然有人会质疑，房子怎样分普通和高档啊？确实不容易，但只要我们有方向性认同，就能找出方法，如通过面积、总价约定。
我相信，长效机制的核心还是在于普通住宅的去投资化，限购半年内必将解除，但限贷还将继续。但如果不给百姓投资出口，通胀的压力必然会形成现实。再次呼吁开放REITs，给兜里只有十万、二十万的人分享城市化带来的红利。

作者系高和资本董事长苏鑫
2013/8/13