“情绪指数”成为土地市场的主角儿

最近“地王日”成为楼市的关键词。9月4日北京农展馆地块以楼面价73,099元/㎡的天价被融创摘得，成为无可争议的北京新单价地王。9月5日上海徐家汇中心项目地块以217.7元的总价被新鸿基摘得，成就了上海总价地王。无独有偶，同样在9月5日杭州拍出了136.73亿的新总价地王，世茂在同一日不仅摘得了杭州花家池58地块，而且也将苏州金鸡湖地王收入囊中。

有人说这是土地市场的“最后疯狂”，也有人认为这是楼市新一轮上涨的前兆。到底如何看待“地王频现”？艺术品的定价公式或许能给我们一些启示，“价格=价值+稀缺性+情绪指数”。“价值”和“稀缺性”相对容易判断，但“情绪指数”是最难捉摸的，有时却发挥着极为重要的作用。

如果以“情绪指数”的视角看楼市的狂热，不难发现土地市场从4月份开始明显反弹，到7月份进入加速期，再到9月份彻底进入地王日。尤其是品牌开发商之间的情绪传导以及相互借力的现象明显。前7个月，我们重点监控的20家品牌开发商累计拿地总建筑面积高达7253.3万㎡。其中万科拿地总建面1926.60万㎡，仅7月单月就高达384.6万㎡；保利拿地总建面1364.70万㎡，仅7月单月就高达673.5万㎡。当前，品牌房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着缓解投资压力和抵御资金贬值的长期发展规划。

如果我们再仔细观察9月4日和5日的“两日四地王”摘牌房企，就会发现它们都是香港上市公司。根据高通智库统计，截止今年7月底，上市房企海外募集达2934.97亿元。该数字已超过2012年上市房企海外融资总额4倍多。这些品牌房企在海外以较低的成本募得大量的资金，投资压力本身就很大。同时，出于风险规避的考虑，不约而同的回归一线城市。“地王频现”也就不难理解了。

其实，土地市场表象的疯狂还不是最可怕的，最可怕的是开发商情绪指数的大逆转。笔者8月份参加博鳌论坛，所有开发商都不谈风险，情绪指数超过了历史最高水平。

风险和机会永远是投资者最为关心的话题。近日香港首富李嘉诚抛售410亿港币的资产引发热议。王石称“精明的李嘉诚先生在卖上海和广州的物业，这是一个信号，小心了”。

如此高的土地成本，其风险不言而喻，但我们的机会在哪里呢？我们依旧认为是一线城市的核心位置，但拿地成本必须合理。如何才能有效降低拿地成本？我们认为有两个方向值得关注：第一、核心位置的旧楼改造，通过楼宇经济获取机会；第二、通过产业拿地，以产业税收的理由来获得土地优惠。

作者系高和资本董事长苏鑫
    2013/9/13