回应牛刀——房价绝不会出现断崖式下跌

房价会断崖式下跌吗？牛刀前段时间撰文，称人民币和房价将出现断崖式下跌。理由主要是因为美元升息加之人民币贬值，将使美元疯狂出逃中国从而影响中国的房地产市场。对于牛刀的观点，我们有两点疑问：1、中国的资本是受管制的，外资怎么能够快速集中的流出？2、与房地产相关的美元债占地产融资比例非常小，仅不到10%，因此，美元的这些动作，能对中国房地产造成如此大的影响吗？

今年房价走势预判：我们认为，房价应是增幅收窄，三线城市将出现房价下跌。原因在于，政府不希望房价出现大幅波动，这种心理可以从三件事能看出来：1、今年是近9年来，第二次在两会中未提房地产调控，第一次是2009年，其中的原因想必大家都明白，第二次就是今年。2、房地产停贷传言导致地产股大幅下挫，但不到一周，12家银行同时发布公告辟谣，可想而知，这与政府对银行提出了要求不无关系。3、中国今年的GDP增速目标定为7.5%，这也需要房地产行业的支持。综上所述，今年对于房地产市场，政府的心态是“房价维稳”，住建部也提出“调控双轨制”——我们理解“一、二线城市限购延续，三线城市适度放松”。

今年房市特点预判：今年房地产最大的特点将是“分化”急速加剧。这种分化体现在“城市分化”与“地产商分化”两个方面。城市分化就是，在一线城市房价上涨的压力仍然很大，政府希望采取两个手段来缓解，一是推出房产税的方式以改变预期，挤出存量房；二是提供共有产权房和支持首套房来解决夹心层的住房问题；在二线城市，由于供应量上升，房价的增长将趋缓，局部供应量过大的城市，会出现部分楼盘降价促销；而在三线城市，房价会下跌，这与三线城市近几年供应量过大，且刚性需求提前透支消费了有关。大摩对中国2014年房价的预测也与我们类似，即一线城市上涨10%，二线城市上涨5%，三线城市下跌。而地产商分化的结果为，由于银行的风险意识增强，在贷款方面将更为慎重，资金雄厚的大型地产商将更容易获得银行贷款，从而有更多的资金去开发及并购，而资金短缺的小型地产商将更难从银行获取贷款，从而步履维艰。

兴业银行暂停房贷的发放表明银行已经看到了行业风险。那么，在风险加剧的情况下，我们还要不要投资房地产？从这几年的蔬菜鸡蛋等价格我们能够看到，中国已经进入了真实的较高通胀时代。我们预判今年上半年公务员会加薪，也表明国家4万亿投资遗留下来的较高通胀“接力棒”在继续传递。在这样的背景下，避免资产缩水的最好方法仍是投资。那我们是去选择投资股票吗？还是什么别的投资品？其实，投资房地产并没有错，但我们需要调整投资策略。

房地产投资的方向只能是商业地产和证券化产品，这不是空口白牙的陈述，而是我们这几年联合住建部研究中心所做的各种研究得出来的结论。而投资商业地产应该选择性价比高的核心城市（一线城市或1.5线城市）的核心区域商业地产。理由有两点：1、从历史经验来看，核心区域的商办资产抗跌性最强；2、性价比较高的资产，万一租金有波动，它的风险也是最小的。因此，我们的建议是，投资仍需进行，投资房地产也没有错，但需投资一线城市核心区域带“资产精装修”的商业地产。

对于目前市场上普遍存在的观望情绪，原因主要有三点：1、局部地区出现房价下跌后，媒体大肆渲染，让投资者认为房价将出现大范围的大幅下挫。但在2013年初，温州、鄂尔多斯房价下跌30%时，认为房价将出现大跌的声音比这次更大，2013年的房价不还是上涨吗？2、投资者认为，银行按揭减少，开发商现金流将会出现问题，从而促使房价下跌。可是在2013年，政府不允许银行给房地产贷款，谁会料到会出现信托为房地产商提供了大量的资金呢？3、两会前，政府态度不明朗，所以不宜出手。但我们需看到，两年来政府对于房地产行业的态度，总结一句话就是“要以市场化的手段促进行业的健康发展”。所以今年政府的心态是“房价维稳”，政府不会允许房价出现大幅波动。

那么我们打破投资者观望的最佳解决方案是什么呢？那就是要给到投资者实惠。我们能否提供给投资者真正性价比高的产品？！

2014/3/25