财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

2014趋势二:如果房价大跌,政府会出手吗?

——财经串烧系列25(高和苏鑫)

接着聊潘总提出的住宅市场“冰山论”。在潘总话声刚落不久,易居总裁周忻就说撞不撞冰山不是一个地产问题,“是调控的手说了算,它推一把一定撞,它拉一把想撞都难”。寥寥数语就击中了“政策市”的脉门。那么,这次如果房价大跌,中央会出手吗?

我们还是通过对比的工具来分析,08年和2011年政府出手的临界点在哪里?以什么形式出手?最后的结果是什么?

08年始于全球的次贷危机,外部环境发生了大逆转,致使2009年一季度的GDP深度下跌至6.6%。危机之下,四万亿出台。基于资本的逐利性,最终还是流向了房地产。于是,上演了2011年的密集调控,仅存准率一项2年的时间就连续上调了12次。但所有这些打压政策的前提是2011年GDP一直维持在9%以上的高速增长。经济结构固然有些扭曲但并没有出现大的实质性的冲击。

不妨我们再重新梳理一下当前的经济处境。GDP从2010年的12.1%一路下滑至今年一季度的7.4%,请注意是一路下滑。这种下滑更多的是一种趋势性下滑,或者说是四万亿麻醉效果渐渐退去的结果,因为次贷危机从未远离我们,现在仅是这个尘封的幽灵又被激活而已。当前最需要我们关注的是政府的心态变化。

从中国指数研究研的数据来看,今年1-4月份北京房地产成交面积同比下降50%、上海下跌20%、广州下跌了10%、深圳下跌33%。所谓的房地产稳定,主要指成交量的稳定。如果未来几个月成交量持续恐慌性下跌,势必对整个行业,尤其是地方融资平台和影子银行,带来实质性冲击。而这种结果是中国经济所不能承受的。

在这样的大背景下,5月中旬央行紧急召集15家商业银行负责人,督促尽快满足首套房的按揭贷款发放;6月5日新华社连发三篇“微刺激”的系列文章,反复强调微刺激的重要性;6月16日央行针对“三农”和小微企业定向降准0.5%,实质性输入流动性。在地方政府层面,各地也早已蠢蠢欲动。继南宁率先打响了救市的第一枪之后,扬州、沈阳等紧随其后。但我们判断地方政府的小动作效果不会很明显,因为真正的闸门还是握在中央手里。

如果说08年是外因诱发危机,政府选择了大水漫灌,成功实现了“保增长”;2011年政府被动应对,通过密集调控对货币洪流进行围追堵截,从形象上实现了“保民生”。那么,今天呢?理性的选择应该是“底线思维+疏导”。何为底线?就是就业。房地产作为一个产业链庞杂的行业,房价一旦大跌,就业的底线势必被触及到。如何疏导?金融工具的再创新,如REITs。从2011年到现在,大量的社会资金从房地产的需求端,通过信托通道流向了房地产的供给端,未来理想的情况应该是从供给端再流向物业的长期持有端。

不妨我们再梳理一下当前中央政府的心态,其核心目标不仅是“保增长”,同时也要“保民生”。也就是毛主席访问苏联时强调的,不仅要“好看的”,也要“好吃的”。而能同时实现这一目标的政策拿手,将是“定向”系列的组合拳,大的方向仍是市场化调控。我们预判不久之后中央可能会推出首套房定向降准的刺激政策。

 

2014年6月12日

话题:



0

推荐

苏鑫

苏鑫

234篇文章 1次访问 21小时前更新

高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

文章