从商业地产赚钱的本质看商业地产基金的运作

商业地产的火热

今年3月参加在青岛召开的商业地产论坛，现场人潮涌动，气氛热烈。一位投行的朋友评价说，由此想到了十年前参加IT峰会的情景。我自己2009年10月从SOHO中国出来创业时，选择了商业地产，只是觉得住宅市场的政策风险大，商业地产的价值被低估，但绝没想到商业地产会迎来今天的热潮！

商业地产的风险

论坛席间也有泼冷水的，万达地产总裁王健林先生在演讲中诚恳的告...

2011年的商业地产真的会泡沫化吗?

调控的核心是普通住宅的去投资化

刚刚出台的国十条延续了去年国八条的核心内容，即三限：限购、限贷、限售，但更加严厉。一二线城市的成交量应声大幅下滑，其中北京、上海的成交量更下降了８０%，上海在限购和房产税的双重影响下，２月份千万元以上的豪宅成交量仅为７套，限购对需求的杀伤力举个例子就可见一斑。北京东区一著名楼盘在限购令前有５００多人排号，按限购令的要求严格排查，...

孔子有三个最喜爱的徒弟，分别叫颜回、子路、子贡。颜回以德闻名，子路以勇义闻名、子贡以说客著称。

子贡还是个著名的大商人，司马迁在《史记》里把大商人列了一个传记叫《货殖列传》，而子贡排在第二位。不过在司马迁的文字中，对子贡最传神的描述是子贡的外交才能。作为中国最著名的说客子贡一出马，落得个“存鲁、乱...

                               纯洁的眼睛

大学的一位同学，阔别二十一后突然因公事从美国来到了北京。他曾是我最好的朋友，出国后就渐渐失去了联系。再次相见多少有些忐忑，不知还能说些什么。

为了营造气氛，我特别选择了具有北京特色的南锣鼓巷咖啡厅。 在夕阳的音乐声中，我们的话题很快回到了大学时代，他谈起大学的种种，娓娓道来纯洁而又感人，这时我才发现他的眼神依然和大学时代一样的纯洁，没有一丝世俗的污染。他...

                                  谁解房企资金之渴

2010年末，开发商在盘点好收成后，没有太多喜悦，反而“愁上眉梢”，大家都为2011年的融资苦恼。近期一则关于银监会要求信托公司对房地产行业合规性风险自查的通知，使房地产企业的悲观情绪更浓。我认为回答标题中的问题要从以下三个方面来解读：

首先，2011年宏观经济中的钱是紧是松？

回顾2010年，资金流动性充裕，新增信贷额度达7.5万亿，而“表外的信贷款”还有3...

                                   感    激

                                       ----2010年10月21日

总有一些事和一些人会让我们终身难忘，对待他们最应该有的情怀就是感激！

今天，我们欢聚一堂，共度高和一周岁生日，与朋友们一起分享我一年来的感受，心情无比激动。

一年前我离开像家一样温暖的SOHO中国时，不知路在哪里，是你们的鼓励和帮助让我一步步...

博鳌论坛有感---商业地产基金的机会

                     ----2010年8月17日

今年的博鳌房地产论坛已是第十届，依然是大腕云集，人数也是历届最多的一次,有700多人参加。大家最热议的是“政策走势以及市场走势”，简要的综述有三种观点：一是以施永青先生为代表的乐观派，认为调控政策已出尽，成交已到底部，七月份部分城市二手房成交已反弹,未来几个月成交将持续回升到最高位的60%-70%，价格也会上调;第二种以刘晓光先生为...

                         中服地块背后的地产基金机遇

CBD最后一块核心土地，中服地块出让终于尘埃落定。与以往的土地招拍挂不同，此次中服地块出让，有两个特点值得关注，一是以保险为主的金融资本成了主角，二是设定开发商需自持一段时间。

以金融资质背景为主导的土地招标新方式，催生了11家企业联合拿地，而这又决定了一些中标企业的开发模式，更类似于基金，而有别于传统的开发商...

下半年的房地产市场走势

              ----2010年7月28日

调控新政已经百日了，下半年房地产市场的走势如何已成为大家关注的焦点。近期由于我参与的沙龙活动频繁，不约而同的以此当成了主话题。以下是“地产酒人沙龙”，“金融酒人沙龙”、“中欧房地产同学会”上一些精彩观点，包括赵晓教授，任兴洲主任、李忠先生、王威先生等专家意见。

对中国经济的判断：多数人认为中国经济今年将前高后低，季度GDP可能增长率滑到约9%。...

这是一个需要激情的行业

               ---2010年7月16日

听说许多人都投身地产基金了，就和《新地产》的总编张文豪及华本俱乐部的董事长李文明商量，大家能否合作搞个论坛，把业内的朋友聚在一起互相交流，最终形成一个圈子，一起把基金做大。就这样，7月8日在中莎广场的屋顶花园成功举办了“人民币私募地产基金论坛”，共有14位专家进行了主题发言，最后刘晓光董事长还进行了点评与总结。

人民币地产基金有两大类：一类...

向销售精英致敬

              ---2010年6月9日

我不是一个好的销售员。1996年刚入道的时候在北京早期的代理公司富立安做过半年销售，但一直没开单。记得第一次“叩叩”（即到写字楼里陌生拜访敲门销售），到了天坛宾馆，当天就体验到了做销售的“酸甜苦辣”。多数人不理解，把资料一放就让你开路；有一个更甚，一个小皮包公司几个人在打麻将，连推带搡几个人把我推出屋外。最后见到一位老太太，她请我喝了一杯水并坐下来聊天...

应对危机之道-----用心力感染别人

                      ---2010年5月12日

5月6日道琼斯指数跌涨一度接近1000点，创造了历史记录，据“可靠消息”透露，缘于一个股票交易员在电视屏幕上看到“希腊大暴工”的疯狂场面，心情一紧张,“把160万美元错打成了16亿美元的卖单”所致。

其它中国的开发商的心态也差不多，一条重似一条的政令，使大家感到从盛夏入了严冬。中国A股本周也跌到2700点，一位中金公司的朋友甚至预感“第二次...

京版11条”推出后,用小儿科思路分析房地产走势

                                 ----2010年5月3日

 没有想到,北京政府终于出台了房地产调控历史上最严厉的政策。据此有两个合理的推理，一是政府已经把住宅高房价问题上升到影响民生和社会稳定的高度上了，政策导向已不仅仅是稳房价，而是下狠心把房价的泡沫打下来。二是政府对采用市场手段缺乏信心，根本的原因是不能在短期大量推出房产供应。行政手段自然能立竿见影，但如果...

新政后“恐慌”下的北京房地产

                    ---2010年4月23日

周一下午一闭市，中金公司的股票操盘高手就急忙打电话找我，劈头就问“地产怎么了，今天大盘大跌4.8个百分点，绝大多数地产股都跌停，地产后市你怎么看”。

其实上周日晚上，“限外地人按揭”的新政刚出我们“地产酒人”沙龙朋友就进行了讨论，超过90%的人认为“北京住宅的成交量会大跌，跌幅可能超过50%，价格下行不可避免”。理由也空前的统一“限外地...

半年感言

               ---2010年4月9日

今天对我来说是个特别的日子，半年前的今天，我从SOHO中国离职正式创办了高和投资公司。通过半年的实践总的说来，初创时的市场判断和生意模式还是顺应潮流的。

从SOHO出来时我做了三个重要判断，一是看到投资资本具有了不同的属性，使人民币地产基金运作成为可能；二是看到了地产资产化带来的波动性，为规避风险,因此决定不投土地，而投房产；三是看到住宅的泡沫化及商办与住宅的严...

让朋友快乐的人

              ---2010年3月10日

上周刚刚送走了一个高中时代的朋友，他得了罕见的白血病；他的离去使人扼腕并叹息生命的脆弱。

他的大名叫陈宝军，外号叫“宝刀”；因为上中学的时候瘦瘦的，乒乓球打的很好，惯用“横板”（老家俗称“大刀”）；也因为爱玩，没能考上大学，高中毕业后就成为“光荣的”个体户；他有小聪明，又肯卖力气，起早贪晚的“吆喝”，很快就成为万元户，也是我们同学中第一个收入进“万...

对2010年投资房地产的建议------“低位买商办”

                                                ----2010年2月25日

2010年2月中原地产的研究报告指出，今年1月四大城市写字楼销售面积环比减少仅15.9%，而同期住宅成交量的跌幅达37.5%，同时在租赁淡季租金依然表现出稳中有升的态势。而中国经济网的《三方面因素推动2010年商办物业投资机会显现》中指出三大动力。分别为：新保险法使大量保险资产进入（近期上海、北...

本周思考的命题本应是“2010年的地产投资要点”，但总觉得快到新年了应找些轻松的话题为好。

平时工作繁忙，就没有太多的时间读小说。后来受好友张颐武教授的启示喜欢上了看电影。我很少到电影院看大片，但热衷于欧洲或美国的大导演拍的所...

从政策立意角度对今年房地产进行预判

                               ---2010年2月4日

虽然在12月3日的“每周思考”中我们准确预测了“明年一季度北京商品房成交量将下挫”；在12月25日中的“再谈明年房价走势”中也提到了2010年政策的波动。但是几乎没有人能够预测到这么快就上调了存款准备金利率。这更使我坚信要从政策立意的角度来思考问题。

一 、从今年货币政策的立意角度看“银根”松紧可能呈“W型”波动

   今年的货...

对2010年投资房地产的思考

                         ----2010年1月30日

对于房地产来说，2010年注定是不确定性很强的一年。近期媒体上热议的几个问题，如商业工地物业税是否会优先征收；房价是否中幅下调；政府打压房价是否真出重拳；货币政策走向到底如何？就单以上几个问题来看好像正反两方面的答案都有非常充足的理由，看起来都很有道理。其实正确的思维是到上一层面来思考政策立意的问题，我们就能处于登高俯视之势，看得更...