财新传媒
2012年03月21日 15:17

向销售精英致敬—–从说客子贡想到的 ——2011年2月25日

孔子有三个最喜爱的徒弟,分别叫颜回、子路、子贡。颜回以德闻名,子路以勇义闻名、子贡以说客著称。

子贡还是个著名的大商人,司马迁在《史记》里把大商人列了一个传记叫《货殖列传》,而子贡排在第二位。不过在司马迁的文字中,对子贡最传神的描述是子贡的外交才能。作为中国最著名的说客子贡一出马,落得个“存鲁、乱齐、破吴、强晋和霸越。”

故事是这样的,春秋时期,齐国强大,齐王就派田常攻打鲁国。孔子听到了很担心,就派弟子子贡解救自己的父囯之帮。

子贡去了齐国,见到田常,就说“你要攻打鲁国,鲁国可难攻打啊。鲁国城墙低矮,国军愚昧、百姓怕战,因此很难攻打。所以我劝你攻打吴国,吴国......

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2012年03月21日 15:16

纯洁的眼睛———-2011年2月10日

大学的一位同学,阔别二十一后突然因公事从美国来到了北京。他曾是我最好的朋友,出国后就渐渐失去了联系。再次相见多少有些忐忑,不知还能说些什么。

为了营造气氛,我特别选择了具有北京特色的南锣鼓巷咖啡厅。 在夕阳的音乐声中,我们的话题很快回到了大学时代,他谈起大学的种种,娓娓道来纯洁而又感人,这时我才发现他的眼神依然和大学时代一样的纯洁,没有一丝世俗的污染。他说在北京一周的社交活动,密集程度超过了在美国的一年。在美国平时他都是和孩子们在一起,饱览美国境内的各大自然景观。他还有两个哥哥,一个在瑞士,一个在加拿大,每年他们都会和父母一起共同度一次假,其乐融融,共享天伦之乐。谈话时他的语调平静,眼......

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2012年03月21日 15:15

谁解房企资金之渴——-2011年1月17日

2010年末,开发商在盘点好收成后,没有太多喜悦,反而“愁上眉梢”,大家都为2011年的融资苦恼。近期一则关于银监会要求信托公司对房地产行业合规性风险自查的通知,使房地产企业的悲观情绪更浓。我认为回答标题中的问题要从以下三个方面来解读:

首先,2011年宏观经济中的钱是紧是松?

回顾2010年,资金流动性充裕,新增信贷额度达7.5万亿,而“表外的信贷款”还有3万亿(即变相的票据业务和变相的理财产品)。2011年的宏观经济政策是“紧货币、宽财政”,紧货币包括加息,升值等收缩流动性,即使最乐观的经济学家,预期新增贷款额度增长约为7.5万亿。但表外业务全部叫停,相当于贷款增量下降了......

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2012年03月21日 15:14

感 激 —-2010年10月21日

感    激 —-2010年10月21日

总有一些事和一些人会让我们终身难忘,对待他们最应该有的情怀就是感激!

今天,我们欢聚一堂,共度高和一周岁生日,与朋友们一起分享我一年来的感受,心情无比激动。

一年前我离开像家一样温暖的SOHO中国时,不知路在哪里,是你们的鼓励和帮助让我一步步走到了今天!回想一年的风雨历程,感慨万千。

感激我的朋友们,是你们给了我心灵上的慰籍和鼓励,使我有勇气一次次坚定信念,战胜困难,迎接挑战!

记得,读中欧时有个内蒙古的同学,平时不爱说话,外形和我一样憨憨胖胖的,去年底得知我创业了,特意坐火车来北京,非要请我吃饭。碰杯之后,第一句话就是:“被潘总辞退了,也要放宽心,天下的事......

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2012年03月21日 15:13

博鳌论坛有感—商业地产基金的机会—-2010年8月17日

博鳌论坛有感—商业地产基金的机会—-2010年8月17日

今年的博鳌房地产论坛已是第十届,依然是大腕云集,人数也是历届最多的一次,有700多人参加。大家最热议的是“政策走势以及市场走势”,简要的综述有三种观点:一是以施永青先生为代表的乐观派,认为调控政策已出尽,成交已到底部,七月份部分城市二手房成交已反弹,未来几个月成交将持续回升到最高位的60%-70%,价格也会上调;第二种以刘晓光先生为代表的中间派,认为调整政策已有成效,不会再出更严厉政策,也许市场能价稳量升;第三种是以“永远乐观”的任总为代表的悲观派,建议开发商调低价格,“你不从,政府还有原子弹等着呢!”。

我在大会上做了“商业地......

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2012年03月21日 15:11

中服地块背后的地产基金机遇——2010年12月17日

CBD最后一块核心土地,中服地块出让终于尘埃落定。与以往的土地招拍挂不同,此次中服地块出让,有两个特点值得关注,一是以保险为主的金融资本成了主角,二是设定开发商需自持一段时间。

以金融资质背景为主导的土地招标新方式,催生了11家企业联合拿地,而这又决定了一些中标企业的开发模式,更类似于基金,而有别于传统的开发商。

2010年房地产行业受调控影响,表现出两个趋势一是由于普通住宅去投资化而引发的商业地产热。二是由于“地松钱紧”逼出了金融创新产品----房地产基金热。

商业地产和基金,两个房地产的冷门,一下子成为媒体关注的黑马。CBD核心地块出让所展示的热点不过是2010年行业特点的折射......

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2012年03月21日 15:09

下半年的房地产市场走势 —-2010年7月28日

调控新政已经百日了,下半年房地产市场的走势如何已成为大家关注的焦点。近期由于我参与的沙龙活动频繁,不约而同的以此当成了主话题。以下是“地产酒人沙龙”,“金融酒人沙龙”、“中欧房地产同学会”上一些精彩观点,包括赵晓教授,任兴洲主任、李忠先生、王威先生等专家意见。

对中国经济的判断:多数人认为中国经济今年将前高后低,季度GDP可能增长率滑到约9%。而明年一季度经济将重提保八。理由是经济增长的三架马车:出口、消费、投资的动力都不足;我们近年来严重依仗的投资由于收紧货币对地产的打压政策,后劲也略显疲态。投资能否持稳把宝押在西部大开发、保障性住......

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2012年03月21日 15:08

这是一个需要激情的行业—2010年7月16日

这是一个需要激情的行业—2010年7月16日

听说许多人都投身地产基金了,就和《新地产》的总编张文豪及华本俱乐部的董事长李文明商量,大家能否合作搞个论坛,把业内的朋友聚在一起互相交流,最终形成一个圈子,一起把基金做大。就这样,7月8日在中莎广场的屋顶花园成功举办了“人民币私募地产基金论坛”,共有14位专家进行了主题发言,最后刘晓光董事长还进行了点评与总结。

人民币地产基金有两大类:一类是由开发商牵头的有融资平台的角色;一类是按照独立的专业基金模式运行的。

从业人员有三类:一是从外资基金转来的,二是有原来做地产的,三是有从国内金融界出来的。

......

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2012年03月21日 15:06

向销售精英致敬—2010年6月9日

我不是一个好的销售员。1996年刚入道的时候在北京早期的代理公司富立安做过半年销售,但一直没开单。记得第一次“叩叩”(即到写字楼里陌生拜访敲门销售),到了天坛宾馆,当天就体验到了做销售的“酸甜苦辣”。多数人不理解,把资料一放就让你开路;有一个更甚,一个小皮包公司几个人在打麻将,连推带搡几个人把我推出屋外。最后见到一位老太太,她请我喝了一杯水并坐下来聊天,也不知怎的泪水夺眶而来。1998年到了SOHO中国,十多年来一直是主管销售。因为有过心酸的从业经验,我从心底对销售人员充满着敬意。今天有幸被北京房地产界的“百万精英俱乐部”聘为顾问,更是我的荣幸。

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2012年03月21日 15:03

应对危机之道—–用心力感染别人—2010年5月12日

5月6日道琼斯指数跌涨一度接近1000点,创造了历史记录,据“可靠消息”透露,缘于一个股票交易员在电视屏幕上看到“希腊大暴工”的疯狂场面,心情一紧张,“把160万美元错打成了16亿美元的卖单”所致。

其它中国的开发商的心态也差不多,一条重似一条的政令,使大家感到从盛夏入了严冬。中国A股本周也跌到2700点,一位中金公司的朋友甚至预感“第二次金融危机”来了。

我愈发感觉到中国房地产的制度可能在今年有重大调整,以前“坐地发财”的模式可能一去不复返了。制度变迁的过程会有很多剧烈的变化,可能的应对之道是认清趋势,及......

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2012年03月21日 15:02

京版11条”推出后,用小儿科思路分析房地产走势—-2010年5月3日 …

没有想到,北京政府终于出台了房地产调控历史上最严厉的政策。据此有两个合理的推理,一是政府已经把住宅高房价问题上升到影响民生和社会稳定的高度上了,政策导向已不仅仅是稳房价,而是下狠心把房价的泡沫打下来。二是政府对采用市场手段缺乏信心,根本的原因是不能在短期大量推出房产供应。行政手段自然能立竿见影,但如果只是用“头疼治头,脚疼治脚”的方式是很难治本的。房地产畸形发展的本是什么?就是土地的单一供给政策以及地方政府的土地财政实质。如果不能用市场手段系统解决问题,忽视地产投机的成因及易产生泡沫的原因,自然是短期房价虽然会应声而落,但当经济低落到不得不放开行政手段约束需求时,房价自然又是反弹,......

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2012年03月21日 15:01

新政后“恐慌”下的北京房地产—2010年4月23日

周一下午一闭市,中金公司的股票操盘高手就急忙打电话找我,劈头就问“地产怎么了,今天大盘大跌4.8个百分点,绝大多数地产股都跌停,地产后市你怎么看”。

其实上周日晚上,“限外地人按揭”的新政刚出我们“地产酒人”沙龙朋友就进行了讨论,超过90%的人认为“北京住宅的成交量会大跌,跌幅可能超过50%,价格下行不可避免”。理由也空前的统一“限外地人按揭”打了地产投机的“七寸”。

记得2007年9月银行提高二套房首付款及利息调高到同期基准利率的1.1倍。同年第四季度深圳市场成交量大幅跳水50%以上,而北京的成交跌幅不超过15%,以至于2008年初出现了潘石屹......

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2012年03月21日 14:59

半年感言 —2010年4月9日

今天对我来说是个特别的日子,半年前的今天,我从SOHO中国离职正式创办了高和投资公司。通过半年的实践总的说来,初创时的市场判断和生意模式还是顺应潮流的。

从SOHO出来时我做了三个重要判断,一是看到投资资本具有了不同的属性,使人民币地产基金运作成为可能;二是看到了地产资产化带来的波动性,为规避风险,因此决定不投土地,而投房产;三是看到住宅的泡沫化及商办与住宅的严重倒挂决定投资核心区域的商业类物业。

一般的街铺,开发商通常是期房阶段就快速销售。到了现房,投资者为了短期利益纷纷把铺子租给出高租金者,这样就大量的租给了中介公司或没有经验的商家,结果是铺面形......

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2012年03月21日 14:59

让朋友快乐的人 —2010年3月10日

上周刚刚送走了一个高中时代的朋友,他得了罕见的白血病;他的离去使人扼腕并叹息生命的脆弱。

他的大名叫陈宝军,外号叫“宝刀”;因为上中学的时候瘦瘦的,乒乓球打的很好,惯用“横板”(老家俗称“大刀”);也因为爱玩,没能考上大学,高中毕业后就成为“光荣的”个体户;他有小聪明,又肯卖力气,起早贪晚的“吆喝”,很快就成为万元户,也是我们同学中第一个收入进“万字”级的。

一晃两三年过去了,男大当婚。他也是男同学中最早结婚的,这符合他的性格,人老实、憨厚,容易成为女人的“可靠肩膀”。他......

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2012年03月21日 14:58

对2010年投资房地产的建议——“低位买商办” —-2010年2月25日 …

2010年2月中原地产的研究报告指出,今年1月四大城市写字楼销售面积环比减少仅15.9%,而同期住宅成交量的跌幅达37.5%,同时在租赁淡季租金依然表现出稳中有升的态势。而中国经济网的《三方面因素推动2010年商办物业投资机会显现》中指出三大动力。分别为:新保险法使大量保险资产进入(近期上海、北京商办地块的“楼王”火爆成交就是例证);人民币升值预期下的外资涌入;通涨预期的强化带动的投资资金。

其实做投资判断不需要这么繁杂的专业分析,最简单的投资理念反而是最有效的。我对2010年地产投资的建议如下:

一、在整体风险较大的时候投“结构性的风险较低”的资产

......
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2012年03月21日 14:57

为什么是电影?为什么还是电影? —-2010年2月10日

本周思考的命题本应是“2010年的地产投资要点”,但总觉得快到新年了应找些轻松的话题为好。

平时工作繁忙,就没有太多的时间读小说。后来受好友张颐武教授的启示喜欢上了看电影。我很少到电影院看大片,但热衷于欧洲或美国的大导演拍的所谓小众文艺片。开始觉得很沉闷看不进去。张教授就开导我说“要想真的看懂电影,就要像读小说一样要多读名著,最好不断重复的看名导名片。”我家没有电视机,家里电脑几乎唯一的功能就是看碟了,夜深人静的时候一个人看着电脑屏幕,情绪跟着故事的延展而起伏,每每看完好的片子就会有一种心里“沉甸甸”的感受,让我思绪万千,最终能达到心......

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2012年03月21日 14:56

从政策立意角度对今年房地产进行预判—2010年2月4日

虽然在12月3日的“每周思考”中我们准确预测了“明年一季度北京商品房成交量将下挫”;在12月25日中的“再谈明年房价走势”中也提到了2010年政策的波动。但是几乎没有人能够预测到这么快就上调了存款准备金利率。这更使我坚信要从政策立意的角度来思考问题。

一 、从今年货币政策的立意角度看“银根”松紧可能呈“W型”波动

今年的货币可能受两个因素的影响较大:一是通胀压力;二是经济不稳的担忧。近期的宏观经济数字出来后,乐观派高参会说“经济过热要收紧货币防止通胀”;悲观派高参会提“经济......

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2012年03月21日 14:46

对2010年投资房地产的思考 —-2010年1月30日

对于房地产来说,2010年注定是不确定性很强的一年。近期媒体上热议的几个问题,如商业工地物业税是否会优先征收;房价是否中幅下调;政府打压房价是否真出重拳;货币政策走向到底如何?就单以上几个问题来看好像正反两方面的答案都有非常充足的理由,看起来都很有道理。其实正确的思维是到上一层面来思考政策立意的问题,我们就能处于登高俯视之势,看得更准确一些。

针对2010年投资房地产的思考我想分三次以三个层面梳理一下思路,不知能否对大家有帮助。一是对2009年房地产市场的观察并试着解释其原因;二是从政策立意角度对今年房地产进行预判;三是提出投资房地产的具体建议。

第一篇 &nbs......

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2012年03月21日 14:45

阿凡达?篷奇骗局?理性投资—2010年1月22日

首先声明我没有看过阿凡达,所以也不会写观后感。但它的热卖,却使我不得不关注。

阿凡达1月4日上映的头两天,某些电影院的上座情况与以往叫座的大片也没什么两样,会出现某些场次有一些空座,然而几天后上座率火速升温,出现多年不见的黄牛党。我们有个80后的小同事,为了看IMAX3D版,特意排队买了一周后凌晨12点的电影票,看后兴奋不已,俨然比额外拿了奖金还要高兴。

是什么原因成就了“阿凡达”现象呢?是网络的热炒,媒体的好评率吗?不是这些,媒体只能让我们把注意力转移到这一事件上来,但真正使我们深夜顶着寒风排队买票的动力是我们的同事、朋友在茶余饭后眉飞色舞......

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2012年03月21日 14:43

给黄蜂系上羽毛—-2010年1月15日

去年底业内人士对今年房地产判断比较统一(相对乐观)。而今年初由于“国十一条”政策的出台,提高了存款准备金,市场的信心不稳,房地产股出现了大幅波动,对今年地产的判断就出现了分化。那么到底怎样才能看清地产的趋势呢?

BBC有一套介绍中国风景的电视片,画面拍的非常漂亮,有些故事也很有意思。有两个老猎人很喜欢吃黄蜂的幼虫,但在偌大的森林里光凭肉眼去寻找就如大海捞针。苗族人的先辈很聪明,他们有一种古老的方法,猎人先用木枝穿着一个肉虫,举得高高的“递到”正在允食花粉的黄蜂眼前,黄蜂就会一头扎到肉虫的身上享受美味。这时老猎人把木枝抽回到眼前,另一位猎人把准备......

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