财新传媒
2012年03月21日 15:09

下半年的房地产市场走势 —-2010年7月28日

调控新政已经百日了,下半年房地产市场的走势如何已成为大家关注的焦点。近期由于我参与的沙龙活动频繁,不约而同的以此当成了主话题。以下是“地产酒人沙龙”,“金融酒人沙龙”、“中欧房地产同学会”上一些精彩观点,包括赵晓教授,任兴洲主任、李忠先生、王威先生等专家意见。

对中国经济的判断:多数人认为中国经济今年将前高后低,季度GDP可能增长率滑到约9%。而明年一季度经济将重提保八。理由是经济增长的三架马车:出口、消费、投资的动力都不足;我们近年来严重依仗的投资由于收紧货币对地产的打压政策,后劲也略显疲态。投资能否持稳把宝押在西部大开发、保障性住......

阅读全文>>
2012年03月21日 15:08

这是一个需要激情的行业—2010年7月16日

这是一个需要激情的行业—2010年7月16日

听说许多人都投身地产基金了,就和《新地产》的总编张文豪及华本俱乐部的董事长李文明商量,大家能否合作搞个论坛,把业内的朋友聚在一起互相交流,最终形成一个圈子,一起把基金做大。就这样,7月8日在中莎广场的屋顶花园成功举办了“人民币私募地产基金论坛”,共有14位专家进行了主题发言,最后刘晓光董事长还进行了点评与总结。

人民币地产基金有两大类:一类是由开发商牵头的有融资平台的角色;一类是按照独立的专业基金模式运行的。

从业人员有三类:一是从外资基金转来的,二是有原来做地产的,三是有从国内金融界出来的。

......

阅读全文>>
2012年03月21日 15:06

向销售精英致敬—2010年6月9日

我不是一个好的销售员。1996年刚入道的时候在北京早期的代理公司富立安做过半年销售,但一直没开单。记得第一次“叩叩”(即到写字楼里陌生拜访敲门销售),到了天坛宾馆,当天就体验到了做销售的“酸甜苦辣”。多数人不理解,把资料一放就让你开路;有一个更甚,一个小皮包公司几个人在打麻将,连推带搡几个人把我推出屋外。最后见到一位老太太,她请我喝了一杯水并坐下来聊天,也不知怎的泪水夺眶而来。1998年到了SOHO中国,十多年来一直是主管销售。因为有过心酸的从业经验,我从心底对销售人员充满着敬意。今天有幸被北京房地产界的“百万精英俱乐部”聘为顾问,更是我的荣幸。

阅读全文>>
2012年03月21日 15:03

应对危机之道—–用心力感染别人—2010年5月12日

5月6日道琼斯指数跌涨一度接近1000点,创造了历史记录,据“可靠消息”透露,缘于一个股票交易员在电视屏幕上看到“希腊大暴工”的疯狂场面,心情一紧张,“把160万美元错打成了16亿美元的卖单”所致。

其它中国的开发商的心态也差不多,一条重似一条的政令,使大家感到从盛夏入了严冬。中国A股本周也跌到2700点,一位中金公司的朋友甚至预感“第二次金融危机”来了。

我愈发感觉到中国房地产的制度可能在今年有重大调整,以前“坐地发财”的模式可能一去不复返了。制度变迁的过程会有很多剧烈的变化,可能的应对之道是认清趋势,及......

阅读全文>>
2012年03月21日 15:02

京版11条”推出后,用小儿科思路分析房地产走势—-2010年5月3日 …

没有想到,北京政府终于出台了房地产调控历史上最严厉的政策。据此有两个合理的推理,一是政府已经把住宅高房价问题上升到影响民生和社会稳定的高度上了,政策导向已不仅仅是稳房价,而是下狠心把房价的泡沫打下来。二是政府对采用市场手段缺乏信心,根本的原因是不能在短期大量推出房产供应。行政手段自然能立竿见影,但如果只是用“头疼治头,脚疼治脚”的方式是很难治本的。房地产畸形发展的本是什么?就是土地的单一供给政策以及地方政府的土地财政实质。如果不能用市场手段系统解决问题,忽视地产投机的成因及易产生泡沫的原因,自然是短期房价虽然会应声而落,但当经济低落到不得不放开行政手段约束需求时,房价自然又是反弹,......

阅读全文>>
2012年03月21日 15:01

新政后“恐慌”下的北京房地产—2010年4月23日

周一下午一闭市,中金公司的股票操盘高手就急忙打电话找我,劈头就问“地产怎么了,今天大盘大跌4.8个百分点,绝大多数地产股都跌停,地产后市你怎么看”。

其实上周日晚上,“限外地人按揭”的新政刚出我们“地产酒人”沙龙朋友就进行了讨论,超过90%的人认为“北京住宅的成交量会大跌,跌幅可能超过50%,价格下行不可避免”。理由也空前的统一“限外地人按揭”打了地产投机的“七寸”。

记得2007年9月银行提高二套房首付款及利息调高到同期基准利率的1.1倍。同年第四季度深圳市场成交量大幅跳水50%以上,而北京的成交跌幅不超过15%,以至于2008年初出现了潘石屹......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:59

半年感言 —2010年4月9日

今天对我来说是个特别的日子,半年前的今天,我从SOHO中国离职正式创办了高和投资公司。通过半年的实践总的说来,初创时的市场判断和生意模式还是顺应潮流的。

从SOHO出来时我做了三个重要判断,一是看到投资资本具有了不同的属性,使人民币地产基金运作成为可能;二是看到了地产资产化带来的波动性,为规避风险,因此决定不投土地,而投房产;三是看到住宅的泡沫化及商办与住宅的严重倒挂决定投资核心区域的商业类物业。

一般的街铺,开发商通常是期房阶段就快速销售。到了现房,投资者为了短期利益纷纷把铺子租给出高租金者,这样就大量的租给了中介公司或没有经验的商家,结果是铺面形......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:59

让朋友快乐的人 —2010年3月10日

上周刚刚送走了一个高中时代的朋友,他得了罕见的白血病;他的离去使人扼腕并叹息生命的脆弱。

他的大名叫陈宝军,外号叫“宝刀”;因为上中学的时候瘦瘦的,乒乓球打的很好,惯用“横板”(老家俗称“大刀”);也因为爱玩,没能考上大学,高中毕业后就成为“光荣的”个体户;他有小聪明,又肯卖力气,起早贪晚的“吆喝”,很快就成为万元户,也是我们同学中第一个收入进“万字”级的。

一晃两三年过去了,男大当婚。他也是男同学中最早结婚的,这符合他的性格,人老实、憨厚,容易成为女人的“可靠肩膀”。他......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:58

对2010年投资房地产的建议——“低位买商办” —-2010年2月25日 …

2010年2月中原地产的研究报告指出,今年1月四大城市写字楼销售面积环比减少仅15.9%,而同期住宅成交量的跌幅达37.5%,同时在租赁淡季租金依然表现出稳中有升的态势。而中国经济网的《三方面因素推动2010年商办物业投资机会显现》中指出三大动力。分别为:新保险法使大量保险资产进入(近期上海、北京商办地块的“楼王”火爆成交就是例证);人民币升值预期下的外资涌入;通涨预期的强化带动的投资资金。

其实做投资判断不需要这么繁杂的专业分析,最简单的投资理念反而是最有效的。我对2010年地产投资的建议如下:

一、在整体风险较大的时候投“结构性的风险较低”的资产

......
阅读全文>>
2012年03月21日 14:57

为什么是电影?为什么还是电影? —-2010年2月10日

本周思考的命题本应是“2010年的地产投资要点”,但总觉得快到新年了应找些轻松的话题为好。

平时工作繁忙,就没有太多的时间读小说。后来受好友张颐武教授的启示喜欢上了看电影。我很少到电影院看大片,但热衷于欧洲或美国的大导演拍的所谓小众文艺片。开始觉得很沉闷看不进去。张教授就开导我说“要想真的看懂电影,就要像读小说一样要多读名著,最好不断重复的看名导名片。”我家没有电视机,家里电脑几乎唯一的功能就是看碟了,夜深人静的时候一个人看着电脑屏幕,情绪跟着故事的延展而起伏,每每看完好的片子就会有一种心里“沉甸甸”的感受,让我思绪万千,最终能达到心......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:56

从政策立意角度对今年房地产进行预判—2010年2月4日

虽然在12月3日的“每周思考”中我们准确预测了“明年一季度北京商品房成交量将下挫”;在12月25日中的“再谈明年房价走势”中也提到了2010年政策的波动。但是几乎没有人能够预测到这么快就上调了存款准备金利率。这更使我坚信要从政策立意的角度来思考问题。

一 、从今年货币政策的立意角度看“银根”松紧可能呈“W型”波动

今年的货币可能受两个因素的影响较大:一是通胀压力;二是经济不稳的担忧。近期的宏观经济数字出来后,乐观派高参会说“经济过热要收紧货币防止通胀”;悲观派高参会提“经济......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:46

对2010年投资房地产的思考 —-2010年1月30日

对于房地产来说,2010年注定是不确定性很强的一年。近期媒体上热议的几个问题,如商业工地物业税是否会优先征收;房价是否中幅下调;政府打压房价是否真出重拳;货币政策走向到底如何?就单以上几个问题来看好像正反两方面的答案都有非常充足的理由,看起来都很有道理。其实正确的思维是到上一层面来思考政策立意的问题,我们就能处于登高俯视之势,看得更准确一些。

针对2010年投资房地产的思考我想分三次以三个层面梳理一下思路,不知能否对大家有帮助。一是对2009年房地产市场的观察并试着解释其原因;二是从政策立意角度对今年房地产进行预判;三是提出投资房地产的具体建议。

第一篇 &nbs......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:45

阿凡达?篷奇骗局?理性投资—2010年1月22日

首先声明我没有看过阿凡达,所以也不会写观后感。但它的热卖,却使我不得不关注。

阿凡达1月4日上映的头两天,某些电影院的上座情况与以往叫座的大片也没什么两样,会出现某些场次有一些空座,然而几天后上座率火速升温,出现多年不见的黄牛党。我们有个80后的小同事,为了看IMAX3D版,特意排队买了一周后凌晨12点的电影票,看后兴奋不已,俨然比额外拿了奖金还要高兴。

是什么原因成就了“阿凡达”现象呢?是网络的热炒,媒体的好评率吗?不是这些,媒体只能让我们把注意力转移到这一事件上来,但真正使我们深夜顶着寒风排队买票的动力是我们的同事、朋友在茶余饭后眉飞色舞......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:43

给黄蜂系上羽毛—-2010年1月15日

去年底业内人士对今年房地产判断比较统一(相对乐观)。而今年初由于“国十一条”政策的出台,提高了存款准备金,市场的信心不稳,房地产股出现了大幅波动,对今年地产的判断就出现了分化。那么到底怎样才能看清地产的趋势呢?

BBC有一套介绍中国风景的电视片,画面拍的非常漂亮,有些故事也很有意思。有两个老猎人很喜欢吃黄蜂的幼虫,但在偌大的森林里光凭肉眼去寻找就如大海捞针。苗族人的先辈很聪明,他们有一种古老的方法,猎人先用木枝穿着一个肉虫,举得高高的“递到”正在允食花粉的黄蜂眼前,黄蜂就会一头扎到肉虫的身上享受美味。这时老猎人把木枝抽回到眼前,另一位猎人把准备......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:42

模式就像捏陶土—-2010年1月8日

去年十月我从SOHO出来创业很多人不理解,两个月前在一次饭局上认识了一个朋友,他的跳槽我都不理解。此前他的从政仕途很顺,不到40岁时已成为沈阳一个开发区的主管主任了。去年突然辞官不做,去一家民营企业打工。很多朋友给他做了半年的工作都扭不过。我好奇的问他原因,他说“这个老板很有人格魅力,企业的商业模式很独特”,他相信“在这样的平台下能发挥更大作用,心情也舒畅。”

这个公司就是庞大集团,是中国汽车销售行业的龙头。2008年的销售额为243亿,公司的商业模式被业内称为“冀东模式”,就是帮客户申请贷款,帮银行收缴本息,全程为用户担保服务的汽车消贷模式......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:41

再谈明年房地产走势 —–2009年12月25日

前段时间绝大多数人对明年房地产走势还是非常乐观的,但到12月份由于三次会议放出不同的信号,分歧加大了,甚至让人感觉“方向”混乱。

12月7日中央经济工作会议召开,强调继续实施积极的财政政策和适应宽松的货币政策;提出增加普通商品房供给,支持居民自住和改善型购房需求。

12月9日国务院常务会议提出促进消费的八条政策措施,其中提到个人住房转让营业税的征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策持续实施。

12月14日国务院常务会议,针对房地产市场健康发展提出四个指导方向。          </......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:41

迪拜危机——黑灯率与中国房地产风险 —–2009年12月10日

第一次听到迪拜的名字是五年前,一个做阿拉伯生意的朋友兴冲冲地劝我到那儿投资,他说一年就能翻一番,投资回报率比北京高多了!两年前我的另一个朋友从迪拜回来,我问他感觉如何,他第一个判断就是“那是个大泡沫!”我不太理解,追问他为什么?他答道,迪拜可是个不宜居的城市,夏天室外温度五十度,虽然有世界上最豪华的酒店和最大的购物中心,但这些不能成为让你定居的理由。两年前的预言今天终于实现了。

迪拜的快速发展是通过过度融资,炒作房地产而形成的虚假繁荣;是建立在没有实体经济支撑,只凭资产价格飙升所形成的泡沫之上的。经济学家樊纲在对比迪拜与上海的经济时,有如下论述:“迪拜比上海的塔吊多,是......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:39

情商与房地产投资 (2009-12-3日 )

情商与房地产投资                                          

几天前,一个EMBA的同学急急忙忙打来电话,问我三里屯SOHO小面积的公寓能不能给他留一套。我说我已经离开SOHO了,他说:“不行,你得帮这个忙!人虽然离开来了,毕竟人情在嘛!”我问他买房子的原因,他解释说:“我看要涨价才出手的,这地方好,未来与上海比,潜力很大!” 同样是这位仁兄,在一个月前私聊时,并没有......

阅读全文>>
2012年03月21日 14:37

睡屋顶的农民青年 (2010-12-17 )

睡屋顶的农民青年

                                      
                                         -----2009年11月25日
 

一个朋友知道我回来创业,特......

阅读全文>>
2011年11月14日 07:09

置顶:2011地产基金年的感悟

    2011地产基金年的感悟

去年的这个时候我曾总结2010年是地产的基金元年,并预测2011年将是地产的基金年。因为两方面的原因推动了预言的实现。原因一:开发商间接融资渠道被堵塞;原因二:民间资本高利贷风险的显现。

今年的房地产环境发生了重大转变,从去年和煦的春风转变为今年刺骨的寒风。开发商的主要融资渠道被堵塞,按揭、销售回款都出了大问题,开发商只能从间接融资转为直接融资。由此导致地产信托膨胀性增长,同时也为地产基金提供了快速发展的空间。但是,地产基金与开发商的合作确不是一帆风顺。首先,开发商嫌基金的钱贵。其实道理很简单,是开发商以前用惯了银行相对便宜的......

阅读全文>>