财新传媒
2013年07月01日 16:02

房子该买还是不买?

——从财经剧《做局》看“中国式钱荒”对房地产的影响

     最近应姚长盛先生邀请,再次参演系列财经剧《拆弹专家》第二季,名为《做局》,讲述了收藏品市场中通过对一匹难辨真伪的古董银马流转的故事,用戏剧化的台词,分析银马暴涨暴跌的财经案例。国家信息中心首席经济师范剑平是首次触电,我们演得是同一个职业——银行行长。行长们的金融创新如“艺术品抵押”、“艺术品信托”,在货币超发的大时代背景下,对真伪难辨的古董银马,经各路美女、二炒家和三行长的轮番接力,价格从100万翻倍至2亿元。这不是荒诞的故事,而是“中国式钱荒&r......

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2013年06月24日 16:34

上海“地王”为何北京制造

上海“地王”为何北京制造

4月25日刷新上海长宁区楼面地价纪录的虹桥路地块,以及在5月29日刷新上海单幅土地成交总价纪录的长宁区新华路地块,两块新“地王”的出现为2013年第二季度的上海土地市场打下了深深的烙印。

但少有人注意到两块“地王”的共同点,制造者均为来自北京的开发商——SOHO中国联合体及北京福润天成房地产开发有限公司;它们均为商务办公用地。

再联系到5月9日以12.12亿出让,一度也曾创下楼面单价纪录的世博地块,今年上海的高价土地几乎均由商办用地创造。这似乎不难理解,在楼市调控持续深化的今天,住宅地王让各方承受的压力实在太过巨大了。相反,随着经济的逐步复苏,商业地产,尤其是核心城市核......

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2013年06月17日 13:00

“预售配额管理”只是治标,“限价首套房”才是治本

近日北京楼市中的两大热门话题是“预售配额管理”和“预售资金监管”。所谓配额管理是指每平米4万元以上的楼盘北京每月只批准一个楼盘;后者是指6月6日北京最新出台的预售资金监管办法,规定除了增加预售资金支取节点外,豪宅和商业地产的预售资金的监管更严格了。

客观来看,配额管理很直接的把着力点指向房价,短期内高价房无法销售,这对抑制高房价有明显效果;而预售资金监管则直接控制和影响了开发商的现金流、拿地节奏和推盘策略。但不管政策出台的初衷如何,这两项政策实际的结果很可能是减少了市场中原本有限的供应量,而当前一线城市楼市问题的症结恰恰在于供应不足。

显然,这些政策只是“......

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2013年06月09日 10:42

直接融资与资产配置的两大趋势

住建部政策研究中心与高和资本联合调研发现,房企融资结构悄然生变直接融资占比不断攀升

(2013年6月6日发表于上海证券报,记者采访稿)

http://finance.sina.com.cn/stock/t/20130606/023815711834.shtml

不断收紧的房地产调控,极大地改变了房地产企业的融资环境与资金来源,房地产直接融资的比重不断攀升。记者昨日获悉,住建部政策研究中与高和资本联合开展的民间资本调研发现,房地产开发企业的融资结构正悄然变化,直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一,其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

“未来要做大房地产就必须关注直接融资方式,关注新的......

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2013年06月08日 16:13

从一线市场的声音透视不动产投资五大趋势

这份问卷,从北京传到郑州,再传到成都,从成都辗转到沈阳,再到上海,最后回到北京,跨越了五个城市,历经81位房地产顶级销售精英的慎重思考。81位的样本访谈,在统计学的世界中并非是很大的样本。但如果你熟知这些被访谈人的业绩,或许你会驻足。

你或许没有听过她的名字,但你听过在三里屯SOHO开盘时有位销售精英单笔成交20亿元;你或许没有听过他的名字,但你知道,有一位销售总监在东三环高和萃单笔成交了2.18亿元;你或许没有听过她的名字,但或许听过,在郑州这样一个二线城市中,她带领着团队在一年的时间里攻下了8个亿的业绩,但这不是最关键的,最关键的是平均销售价格高出市场水平25%;你或许不知道他的名字,但你知道他的......

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2013年05月31日 11:17

苏鑫:在起始点“寻求改变”

新民周刊专访(记者)张襦心

有部电影剧本写道:“一个农民青年来到了北京不自量力,想平等地和城里人过同样的生活,可是他身无分文,怎么办?只好白天出去找工作,晚上就爬到屋顶,拉开睡袋,一边数着星星,一边憧憬着未来,慢慢地微笑着就睡着了。多年后他已成为一家大型房地产公司的高管,买了摩天大楼的Town-house,但仍然习惯睡在屋顶。”

高和资本的董事长苏鑫说:“我刚创业那会儿的状态,特别像这个‘睡在楼顶的农民兄弟’。”

下半生要做自己喜欢的事情

《新民周刊》:我采访过多位40岁创业者,其中有位前企业高管告诉我:这个年纪出来创业,是对自己人脉、积累、个人信......

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2013年05月30日 16:58

房产税为何急于推出?

国五条“空调”后,能希望通过房产税增加试点而降房价吗?

流传了数月的小道消息最终在5月24日被坐实。而这已经被写入了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》的文件当中。所以媒体上有人预期政府此时推动房产税试点是为了将房价,真的如此吗?

消息本身并不令人意外,尤其是在近期楼市及土地市场又开始剧烈升温,新“国五条”逐渐演变为一场“空调”之时。通过发改委证实的有关房产税试点扩容讯息, 显然无法迅速有效地改变当下的楼市走向,但官方的思路或许也开始调整。“头痛医头,脚痛医脚”,过于注重短期效应的调控显然已难以为继,而且很明显,遭遇 了从上至下几......

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2013年05月27日 11:28

“地王频现”如何遇上“限价管理”

近日地产圈有两件事引发关注,一是一线城市的地王频现,二是限价管理的传言日盛。如果限价管理正式出台,正印了冯仑的那句笑谈,政府既发结婚证,又管做爱姿势,但就是不管有无高潮和生不生孩子。随着有形之手越伸越长时,原本畸形的市场也越来越扭曲。

镜头一:地王频现

日前广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后,佳兆业以超过18亿元的价格力压中海,一举刷新摘得该区域的地王。无独有偶,5月10日上海青浦一块地中止出让4个月后重新挂牌,地价居然从13亿元飙升至44亿;同样,上海世博区连续推出6宗地块,两天内上海楼板价成交纪录被连续刷新三次;5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让,吸引了23家房企竞相举牌,最终溢价率高达2......

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2013年05月22日 11:41

新型城镇化与楼宇经济

改革开放之后三十余年快速的经济增长,在中国形成了一股史无前例的城市化浪潮,至今我们依旧身处其中。

谈到城市化,就会提到两个争议性的问题:问题一:城市化与经济发展谁促进了谁? 问题二:是城市化还是城镇化?

针对第一个问题,要论及城市化与经济发展的关系的话,毫无疑问,城市化是经济发展的一个结果,同时城市化本身也在为未来的经济发展提供源源不断的动力。

针对第二个问题,我们先看一下城市化的表述,其进程表面上是如何实现农民为市民的过程,实际上整个转变过程涉及到人口就业结构、经济产业结构和城乡空间结构的转变,其核心解决的是农村中低收入群体在城镇化进程中自身可持续生存、生活和发展的问题。......

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2013年05月13日 10:53

商办物业的证券化曙光

截止到4月底,已经披露年报的39家信托公司2012年共实现净利润213.01亿元,增幅达43.96%,这一幅度远超过商业银行业去年19%的净利润增速,成就了金融业新的财富传奇。我们眼前呈现的只是一个细分行业的个例吗?非也!信托只是财富管理庞大蜘蛛网中的一缕细丝而已。

如何从更宽更广的视角来审视投融资市场的新趋势,并基于理性判断做出恰当的投资决策才是我们真正的关注点。无论你是否愿意,房地产直接融资的时代已悄然来临。据央行数据,2012年开发商自筹资金占比40.5%,该比例较2009年相比上涨了近十个点。所谓的自筹资金,新增部分中很大程度上就是房地产基金和房地产信托。截止到2012年年底,房地产信托的规模已高达6881亿元,其中纯......

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2013年05月10日 14:57

房产税试点悬念

在信息不尽透明的中国,谣言总是重要谈资。因为,谣言并非均是空穴来风。尽管,杭州五月开征房产税的新闻,被证明又是一则谣言,但笔者从一些权威渠道获取的信息却表明,继重庆、上海之后,新一轮的房地产试点,已箭在弦上,且势在必发。

在经历了政府换届的一段政策空窗期之后,房产税——很可能成为新一届政府率先祭出的调控政策,并代表未来对房地产行业的调控新思维。

新国五条尽管在出台后遭受争议,且目前看,并未在地方政府层面得到严格执行,但是,依靠税收等更为市场化的手段,取代简单短效的行政命令手段,建立一套长效调控机制,显然,将成为房地产调控的新趋势。

房产税加快加大试点力度,显然是......

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2013年04月25日 16:25

黄金的崩塌

4月中旬,国际金价的突然暴跌毫无征兆,但更让人无法预料的是国内突然掀起的一股黄金抢购热潮。

有媒体报道称,国际金价的连续大跌也牵扯到了国内黄金价格的大跌。单一周跌幅甚至逼近10%。不过很多国人并不认为这样的趋势将持续下去,相反,他们视之为“抄底”黄金市场的良机。这也导致多地出现了“投资金条”被抢购断货的现象。

这样一种现象,与人们群涌而上购买房产的景象何其相似。如果要细细分析,恐怕得说着与人们的“通胀恐惧症”息息相关。长期通货膨胀带来的恶果早已为人所熟知,任何人只需将当下人民币的购买力与10年前的相对比就能有切身体会。在这样的“通胀恐惧”驱动下......

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2013年04月08日 17:22

商办市场已真正进入了下半场

摘要:

当前的写字楼市场主要发生了两大变化:第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主;第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。面对变化,我们认为会出现两大趋势:第一、产品的差异化趋势凸显;第二、核心位置面临再聚集趋势。而楼宇经济将大有作为。

正文:

近日高和资本与五大行针对京沪写字楼市场进行了闭门讨论会。这些人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家,但没有一个人或一家机构精准的预测到了2011年北京写字楼租金会飙涨73%。为什么呢?这是一个值得每个人反思的问题!当然,事后我们有许多解释:如由于住宅市场火爆使得大量写字楼改为了住宅、四万亿货币的超发、许多科技公......

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2013年04月07日 10:26

楼市调控的新路

终于到了最后一天,3月31日。

新“国五条”的地方细则纷纷出炉,几乎所有被要求的城市均在最后时刻发布了自己的调控方案。但却远没有新“国五条”刚出炉时给市场带来的那种震撼。

各地细则方案给人们的感觉是地方政府的敷衍。对于这么一项有些不切实际的调控措施,多个城市政府仅按最低要求出台配套细则。

细则文件最为简略的城市是南京,全文不含标题仅134字,被网友戏称为“微博”细则。内容也仅为公布房价控制目标。这也是新“国五条”按最窄意理解,地方政府必须给出的回应。至于统一限购标准,20%差额所得税等政策条款,包括南京在内的大部分城市均未涉及。

唯一可......

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2013年03月27日 11:10

人的城镇化

“人的城镇化。”

对于本届政府提出的“新型城镇化”概念,政府总理李克强在两会期间曾如此言简意赅地进行阐述。

有西方经济学家说过,中国的城镇化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。

几乎没有人否认这点,中国每年上千万的农民变成市民的这场城镇化运动在人类历史上史无前例。但对于城镇化过程中的许多问题却依旧有许多争议。

争议最大的莫过于“城镇化”的提法。有不少专家依旧认为,更为准确的表述应为“城市化”。过去欧美国家的经验表明,农村人口首先会流向就业机会最多的核心大都市,其后在慢慢辐射到周边小城镇。而在这一过程中,......

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2013年03月20日 11:35

商业地产与开发商转型

近期,万科、龙湖等大型房地产公司陆续发布2012年公司年报。尽管在国家鼓励刚需政策的刺激下,房地产企业在去年的销售额大多实现了不同程度的增长,但年报公布的业绩显示,销售额增长的幅度与往年相比显著放缓,而开发商的毛利率普遍出现下降。如万科、远洋的2012年结算净利率均已降至13%左右。万科总裁郁亮在记者见面会上公开表示,房地产企业的毛利率本来就不该维持在高位,回到合适的水平是大势所趋。甚至分析称,万科的毛利率回到制造业的水平是大势所趋。

作为中国最大的住宅开发商万科集团的领军人物,郁亮此言令人玩味。过去十年间,房地产行业经历了爆发性的增长,尽管在住宅开发进入成熟期之后,地产公司的利润率普遍降至20%......

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2013年03月18日 15:48

房地产下半场幕布拉开

文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

王石近日在美国哥伦比亚广播公司CBS老牌栏目《60 Minutes》中表示,中国房地产存在泡沫。有关泡沫论的PK由来已久,似老生常谈。但作为中国房地产领袖人物王石,在美重提泡沫论,则令喧嚣再起。

支持者有之。同样接受《60 Minutes》采访的SOHO中国CEO张欣认为,中国住宅市场的发展已走到终点。反对者亦有之。河南建业集团董事局主席胡宝森针锋相对地表示,“他们才3亿人,燕雀安知鸿鹄之志。2、3亿人的国家怎么能预测14亿人口国家发生的的事情,不能用你们的经验预测我们的发展轨迹和趋势。”

与往日关于房地产泡沫论的PK所不同的是,原本PK的双方多为学者VS开发......

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2013年03月06日 10:35

楼市调控最后的一局

文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

靴子终于落地了,但结果明显扑朔迷离。

这是上一轮调控的大结局,还是新一轮调控的发轫?许小年说,博弈论中有个说法,最后一局不算局。华生——“价格双轨制”理论的提出者——则认为,以税收手段调节为主的该轮调控,正走在正确的道路上。

但究竟如何评价,却仍绕不开国五条细则出台的背景。

暂且抛开如今被炒得沸沸扬扬的细则内容,国五条细则在两会召开前这一敏感时期出台,仿佛从二楼扔下来的靴子,显得有些突兀。此次出台的调控政策与过去历次国字号调控政策有几点细微的差异,引人玩味。

首先,签署国五条细则文件的仅......

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2013年02月26日 18:51

调控的靴子真的落地了吗?

“靴子终于落地了”,这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。

2月20日,本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施,被业界戏称为“最温柔调控”,各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

资本市场甚至将其引为“利好”,认为随着新“国五条”出台之后,中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施,靴子落地了,过程非常温柔。

但或许更接近事实的表述是,这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已,更为严厉的调控措施则早已储备好,一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。
 
温柔的背后:重......

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2013年01月16日 16:46

房地产投资由炒房时代将进入资产配置时代

全球范围将进入高通胀时代。前段时间潘总给我讲了一个越南的小故事,他在越南亲眼看见一位老太太拿了一篮子钱换了一篮子菜,越南的钱已经彻底 毛了,那其他国家呢?从QE3到QE4,再到日本政府推出的20万亿刺激政策“放手一搏”。面对经济萧条的冲击,各国政府都没有真正的解决方案。尤其是西 方高福利国家面对养老金困境,亦没有解决方案。唯一能做的就是缓解表面的阵痛---超发货币。这让我们不得不反思,当今社会到底处在一个什么样的时代?答:这是一个不折不扣的泡沫化生存的时代。泡沫化生存不再是阶段性的,而是常态化的。在这个“吹泡泡、印票票”的时代中,全球经济势必重回“高通胀时代”!

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