财新传媒
2013年05月30日 16:58

房产税为何急于推出?

国五条“空调”后,能希望通过房产税增加试点而降房价吗?

流传了数月的小道消息最终在5月24日被坐实。而这已经被写入了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》的文件当中。所以媒体上有人预期政府此时推动房产税试点是为了将房价,真的如此吗?

消息本身并不令人意外,尤其是在近期楼市及土地市场又开始剧烈升温,新“国五条”逐渐演变为一场“空调”之时。通过发改委证实的有关房产税试点扩容讯息, 显然无法迅速有效地改变当下的楼市走向,但官方的思路或许也开始调整。“头痛医头,脚痛医脚”,过于注重短期效应的调控显然已难以为继,而且很明显,遭遇 了从上至下几......

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2013年05月27日 11:28

“地王频现”如何遇上“限价管理”

近日地产圈有两件事引发关注,一是一线城市的地王频现,二是限价管理的传言日盛。如果限价管理正式出台,正印了冯仑的那句笑谈,政府既发结婚证,又管做爱姿势,但就是不管有无高潮和生不生孩子。随着有形之手越伸越长时,原本畸形的市场也越来越扭曲。

镜头一:地王频现

日前广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后,佳兆业以超过18亿元的价格力压中海,一举刷新摘得该区域的地王。无独有偶,5月10日上海青浦一块地中止出让4个月后重新挂牌,地价居然从13亿元飙升至44亿;同样,上海世博区连续推出6宗地块,两天内上海楼板价成交纪录被连续刷新三次;5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让,吸引了23家房企竞相举牌,最终溢价率高达2......

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2013年05月22日 11:41

新型城镇化与楼宇经济

改革开放之后三十余年快速的经济增长,在中国形成了一股史无前例的城市化浪潮,至今我们依旧身处其中。

谈到城市化,就会提到两个争议性的问题:问题一:城市化与经济发展谁促进了谁? 问题二:是城市化还是城镇化?

针对第一个问题,要论及城市化与经济发展的关系的话,毫无疑问,城市化是经济发展的一个结果,同时城市化本身也在为未来的经济发展提供源源不断的动力。

针对第二个问题,我们先看一下城市化的表述,其进程表面上是如何实现农民为市民的过程,实际上整个转变过程涉及到人口就业结构、经济产业结构和城乡空间结构的转变,其核心解决的是农村中低收入群体在城镇化进程中自身可持续生存、生活和发展的问题。......

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2013年05月13日 10:53

商办物业的证券化曙光

截止到4月底,已经披露年报的39家信托公司2012年共实现净利润213.01亿元,增幅达43.96%,这一幅度远超过商业银行业去年19%的净利润增速,成就了金融业新的财富传奇。我们眼前呈现的只是一个细分行业的个例吗?非也!信托只是财富管理庞大蜘蛛网中的一缕细丝而已。

如何从更宽更广的视角来审视投融资市场的新趋势,并基于理性判断做出恰当的投资决策才是我们真正的关注点。无论你是否愿意,房地产直接融资的时代已悄然来临。据央行数据,2012年开发商自筹资金占比40.5%,该比例较2009年相比上涨了近十个点。所谓的自筹资金,新增部分中很大程度上就是房地产基金和房地产信托。截止到2012年年底,房地产信托的规模已高达6881亿元,其中纯......

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2013年05月10日 14:57

房产税试点悬念

在信息不尽透明的中国,谣言总是重要谈资。因为,谣言并非均是空穴来风。尽管,杭州五月开征房产税的新闻,被证明又是一则谣言,但笔者从一些权威渠道获取的信息却表明,继重庆、上海之后,新一轮的房地产试点,已箭在弦上,且势在必发。

在经历了政府换届的一段政策空窗期之后,房产税——很可能成为新一届政府率先祭出的调控政策,并代表未来对房地产行业的调控新思维。

新国五条尽管在出台后遭受争议,且目前看,并未在地方政府层面得到严格执行,但是,依靠税收等更为市场化的手段,取代简单短效的行政命令手段,建立一套长效调控机制,显然,将成为房地产调控的新趋势。

房产税加快加大试点力度,显然是......

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2013年04月25日 16:25

黄金的崩塌

4月中旬,国际金价的突然暴跌毫无征兆,但更让人无法预料的是国内突然掀起的一股黄金抢购热潮。

有媒体报道称,国际金价的连续大跌也牵扯到了国内黄金价格的大跌。单一周跌幅甚至逼近10%。不过很多国人并不认为这样的趋势将持续下去,相反,他们视之为“抄底”黄金市场的良机。这也导致多地出现了“投资金条”被抢购断货的现象。

这样一种现象,与人们群涌而上购买房产的景象何其相似。如果要细细分析,恐怕得说着与人们的“通胀恐惧症”息息相关。长期通货膨胀带来的恶果早已为人所熟知,任何人只需将当下人民币的购买力与10年前的相对比就能有切身体会。在这样的“通胀恐惧”驱动下......

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2013年04月08日 17:22

商办市场已真正进入了下半场

摘要:

当前的写字楼市场主要发生了两大变化:第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主;第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。面对变化,我们认为会出现两大趋势:第一、产品的差异化趋势凸显;第二、核心位置面临再聚集趋势。而楼宇经济将大有作为。

正文:

近日高和资本与五大行针对京沪写字楼市场进行了闭门讨论会。这些人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家,但没有一个人或一家机构精准的预测到了2011年北京写字楼租金会飙涨73%。为什么呢?这是一个值得每个人反思的问题!当然,事后我们有许多解释:如由于住宅市场火爆使得大量写字楼改为了住宅、四万亿货币的超发、许多科技公......

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2013年04月07日 10:26

楼市调控的新路

终于到了最后一天,3月31日。

新“国五条”的地方细则纷纷出炉,几乎所有被要求的城市均在最后时刻发布了自己的调控方案。但却远没有新“国五条”刚出炉时给市场带来的那种震撼。

各地细则方案给人们的感觉是地方政府的敷衍。对于这么一项有些不切实际的调控措施,多个城市政府仅按最低要求出台配套细则。

细则文件最为简略的城市是南京,全文不含标题仅134字,被网友戏称为“微博”细则。内容也仅为公布房价控制目标。这也是新“国五条”按最窄意理解,地方政府必须给出的回应。至于统一限购标准,20%差额所得税等政策条款,包括南京在内的大部分城市均未涉及。

唯一可......

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2013年03月27日 11:10

人的城镇化

“人的城镇化。”

对于本届政府提出的“新型城镇化”概念,政府总理李克强在两会期间曾如此言简意赅地进行阐述。

有西方经济学家说过,中国的城镇化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。

几乎没有人否认这点,中国每年上千万的农民变成市民的这场城镇化运动在人类历史上史无前例。但对于城镇化过程中的许多问题却依旧有许多争议。

争议最大的莫过于“城镇化”的提法。有不少专家依旧认为,更为准确的表述应为“城市化”。过去欧美国家的经验表明,农村人口首先会流向就业机会最多的核心大都市,其后在慢慢辐射到周边小城镇。而在这一过程中,......

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2013年03月20日 11:35

商业地产与开发商转型

近期,万科、龙湖等大型房地产公司陆续发布2012年公司年报。尽管在国家鼓励刚需政策的刺激下,房地产企业在去年的销售额大多实现了不同程度的增长,但年报公布的业绩显示,销售额增长的幅度与往年相比显著放缓,而开发商的毛利率普遍出现下降。如万科、远洋的2012年结算净利率均已降至13%左右。万科总裁郁亮在记者见面会上公开表示,房地产企业的毛利率本来就不该维持在高位,回到合适的水平是大势所趋。甚至分析称,万科的毛利率回到制造业的水平是大势所趋。

作为中国最大的住宅开发商万科集团的领军人物,郁亮此言令人玩味。过去十年间,房地产行业经历了爆发性的增长,尽管在住宅开发进入成熟期之后,地产公司的利润率普遍降至20%......

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2013年03月18日 15:48

房地产下半场幕布拉开

文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

王石近日在美国哥伦比亚广播公司CBS老牌栏目《60 Minutes》中表示,中国房地产存在泡沫。有关泡沫论的PK由来已久,似老生常谈。但作为中国房地产领袖人物王石,在美重提泡沫论,则令喧嚣再起。

支持者有之。同样接受《60 Minutes》采访的SOHO中国CEO张欣认为,中国住宅市场的发展已走到终点。反对者亦有之。河南建业集团董事局主席胡宝森针锋相对地表示,“他们才3亿人,燕雀安知鸿鹄之志。2、3亿人的国家怎么能预测14亿人口国家发生的的事情,不能用你们的经验预测我们的发展轨迹和趋势。”

与往日关于房地产泡沫论的PK所不同的是,原本PK的双方多为学者VS开发......

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2013年03月06日 10:35

楼市调控最后的一局

文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

靴子终于落地了,但结果明显扑朔迷离。

这是上一轮调控的大结局,还是新一轮调控的发轫?许小年说,博弈论中有个说法,最后一局不算局。华生——“价格双轨制”理论的提出者——则认为,以税收手段调节为主的该轮调控,正走在正确的道路上。

但究竟如何评价,却仍绕不开国五条细则出台的背景。

暂且抛开如今被炒得沸沸扬扬的细则内容,国五条细则在两会召开前这一敏感时期出台,仿佛从二楼扔下来的靴子,显得有些突兀。此次出台的调控政策与过去历次国字号调控政策有几点细微的差异,引人玩味。

首先,签署国五条细则文件的仅......

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2013年02月26日 18:51

调控的靴子真的落地了吗?

“靴子终于落地了”,这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。

2月20日,本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施,被业界戏称为“最温柔调控”,各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

资本市场甚至将其引为“利好”,认为随着新“国五条”出台之后,中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施,靴子落地了,过程非常温柔。

但或许更接近事实的表述是,这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已,更为严厉的调控措施则早已储备好,一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。
 
温柔的背后:重......

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2013年01月16日 16:46

房地产投资由炒房时代将进入资产配置时代

全球范围将进入高通胀时代。前段时间潘总给我讲了一个越南的小故事,他在越南亲眼看见一位老太太拿了一篮子钱换了一篮子菜,越南的钱已经彻底 毛了,那其他国家呢?从QE3到QE4,再到日本政府推出的20万亿刺激政策“放手一搏”。面对经济萧条的冲击,各国政府都没有真正的解决方案。尤其是西 方高福利国家面对养老金困境,亦没有解决方案。唯一能做的就是缓解表面的阵痛---超发货币。这让我们不得不反思,当今社会到底处在一个什么样的时代?答:这是一个不折不扣的泡沫化生存的时代。泡沫化生存不再是阶段性的,而是常态化的。在这个“吹泡泡、印票票”的时代中,全球经济势必重回“高通胀时代”!

<......
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2013年01月14日 17:38

从理财市场乱象看资产配置趋势

近日投资市场有两件事值得关注,同时它们也再次将财富管理话题推到聚光灯之下:第一事是华夏银行客户1.4亿元理财产品无法兑付。华夏银行方面称是其前员工私自代售,但客户投诉称在华夏银行嘉定支行享受的是一站式服务,从大堂经理引荐,到理财经理说明,再到柜台汇款,均系在嘉定支行内完成;第二件事是中融信托发行的“青岛凯悦”房地产信托计划因到期无法兑付,最终以拍卖兑付而告终。相对我国银行、保险、证券、信托和基金以及第三方理财机构的资产管理总规模25万亿的财富管理市场,1.4亿元可谓沧海一粟,但它引发出的思考的意义却让人醍醐灌顶,合同中预期收益率的“预期”二字与“保本”有着天壤之别!</......

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2012年11月27日 16:53

寻找不动产投资的“圣杯”

寻找不动产投资的“圣杯”
   抽文:在除了需要明白“投趋势而非投机会”,我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”

   从 2002年开始,我就不断接触投资不动产的人群。最初1000-2000万就是大客户,到2005年4000-5000万才能称为大客户,再到2009年 销售三里屯SOHO的时候,1亿才是大客户,几千万的客户都排在后面轮不到分房。因为从事房地产投资工作,所以我常常会被问及“现在是不是投资房地产的最 佳时机?”、“投资什么样的房子增值潜力最大?”等问题。每当我回答这些问题的时候,我也会在心中问自己,这是你心中真正所想吗?许多人往往渴望听到的建 议是具体楼盘名称,甚至是找哪......
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2012年10月11日 18:53

三年创业感悟

三年创业感悟
   几天前接受美国 《商业周刊中文版》 的采访,谈到了创业经历以及房地产基金行业未来的发展,感慨万千。

   三年前自己充满了梦想,来到华贸中心的五平米办公室开始创业,当时只有我和吴锋两个人,对怎样组建房地产基金也不很清楚,但充满了热情。为了找项目我们坐着地铁到处看楼,为了找钱我整天都要在华贸的咖啡厅里泡着,一天见七八拨人。现在想来当时的状态特别像那个“睡在楼顶的农民兄弟”,这个故事是我朋友在电影剧本里讲的,“一个农民青年来到了北京不自量力,想平等地和城里人过同样的生活,可是他身无分文,怎么办?只好白天出去找工作,晚上就爬到屋顶,拉开睡袋,一边数着星星,一边憧憬着未......
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2012年09月12日 11:30

向销售人员致敬

   我不是一个好的销售员,因为我自己从来没有卖出去过一套房子,但我有幸领导了中国最强大的房地产销售团队。从他们身上我学到了很多,因此,对于销售员我心底一直怀揣着一份敬意。

首先我们思考,SOHO销售团队以前为什么强大?传统的房地产销售模式为坐销,即“销售1.0版本”。主要卖的住宅产品是消费品,相对简单,客户完全有能力判断其价值,所以代理公司仅仅是劳动输出。但商办物业是投资品,客户单凭自身有限的经验根本无法判断其价值,这时销售员就扮演着格外重要的角色。但投资品就意味着“可买可不买”,购买的前提往往建立在彼......

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2012年09月12日 10:11

从SOHO转型看商业地产的机会

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年9月号

如果要盘点过去一个月内商业地产界发生的最吸引眼球的事件,毫无疑问是SOHO从散售转向自持的战略转型。与此同时,老牌港资地产商九龙仓却选择了另一条路,即把在中国所有的商办物业,除购物中心外,全部散售。市场上呈现的两种完全不同的声音,而且都是用钱投票。如何解读这两种不同的模式?如何洞悉商办市场短期内暗藏的机会?成为我们亟需思考得问题!

商业地产到底是持有好还是散售好?目前看商业地产还属于散售时代。首先我们追寻商业地产的价值源泉在哪里?主要由三部分构成:地段、产品和运营,其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。对于SOHO从散售转向持有,......

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2012年08月20日 18:04

让老百姓公平分享城市化带来的红利

让老百姓公平分享城市化带来的红利
——苏鑫:2012年博鳌房地产论坛演讲

各位朋友下午好,大家听了两天,都很累,讨论房产调控,讨论太多了以后,就会被别人指责成怨妇,所以我们往更高层的顶层设计来讨论,讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策,后来发现我们没有办法制定这些政策。很多人从房产角度来考虑房地产市场未来的走势,我想换一个角度,从消费者的角度来看,他们是市场组成的重要部分,从消费者角度来看房地产,看什么问题呢?看房地产投资。

首先,用四句话来介绍一下高和。高和资本是中国首支人民币商业地产基金,在北京的核心区域并购了很多项目,总规模是50亿元,其中2010年并购了北京最大的商业地产。

......

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