财新传媒
2012年06月19日 11:27

温州式危机后的民间资本出路

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年7月号

抽文: 温州民间资本要改变投资房地产的形式,未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。

暴风雪后极寒冷的市场

一年后再来温州调研,城市绿化和高楼大厦明显漂亮了,但温州经济却经历了重的危机。担保协会秘书长告诉我们,2007年全市共有370多家担保公司,今年风暴过后协会成员只有51家,客户中有3个老板跑了,他本人也有几千万的损失。全市原有40万家企业(包括个体工商户),今年跑了200多家扩张快负债高的中型企业,倒闭的约有10%,受到危机影响的企业占八成。

市房管局临着绿油油的公园,大楼的外墙和会议室却很破旧。房管处长语气有......

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2012年05月10日 17:20

从财经剧《拆弹专家》看投资

从财经剧《拆弹专家》看投资

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年6月号

腾讯财经 :# 微电影:拆弹专家 # 潘石屹 @赵晓 苏鑫 @马布里 等主演的财经微电影《拆弹专家》正式发布,以智慧拆解经济炸弹,用电影演绎商业评论。【微博专题】:http://z.t.qq.com/zt2012/chaidan/index.htm

从财经剧《拆弹专家》看投资

有幸参加了财经剧《拆弹专家》的出演很是过瘾,片中名人如集:不仅与潘石屹、任志强、赵晓、张颐武、马布里等一起参演,更有与他们面对面的讨教、交流的机会,还有许多趣闻花絮,体现了他们有趣的性格,也引发了我对投资的思考。

花絮:有关潘总、任总、赵晓 张颐武等 
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2012年04月06日 11:44

从温州试点看民间金融生态的撕裂与再平衡

从温州试点看民间金融生态的撕裂与再平衡  (苏鑫 李慧忠)

3月28日国务院正式批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》,这对民间资本流向的动态预判无疑具有重要意义。去年的宏观紧缩、楼市调控以及外部市场需求萎缩使得民间金融生态难以为继,大量的中小型实体企业倒闭潮以及老板跑路的消息不绝于耳。而民间金融生态如何从“撕裂”中走向“再平衡”是我们亟需思考的问题!温州试点或许为我们提供了思考的方向。

一、为民间资本摘去“半地下化”的帽子

相对于实体企业而言,金融支持相当于营养系统。不同规模和性质的企业需要对应不同的营养系统。大企业,尤其是大型国......

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2012年03月23日 09:24

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

一、住宅市场“超调”风险加剧

从2011年11月至2012年3月,房地产市场经历了一次“断崖式”成交量暴跌。几乎所有城市,无论住宅还是商业地产,均出现交易量大幅下滑。主要因为,在11月中央经济工作会议前后,国务院再次传递出十分明确的调控信号,而且促“房价合理回归”的措辞,很容易被公众理解为:此次调控的最终目的,是令房价真正出现下跌。这一预期令市场出现了浓重的观望情绪。

在局部区域,例如一线城市远郊区县,或供应量很大的二三线城市,住宅市场“超调”风险加剧。所谓“超调”,即超出&ldqu......

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2012年03月21日 15:27

2011地产基金年的感悟 —2011年11月14日

去年的这个时候我曾总结2010年是地产的基金元年,并预测2011年将是地产的基金年。因为两方面的原因推动了预言的实现。原因一:开发商间接融资渠道被堵塞;原因二:民间资本高利贷风险的显现。

今年的房地产环境发生了重大转变,从去年和煦的春风转变为今年刺骨的寒风。开发商的主要融资渠道被堵塞,按揭、销售回款都出了大问题,开发商只能从间接融资转为直接融资。由此导致地产信托膨胀性增长,同时也为地产基金提供了快速发展的空间。但是,地产基金与开发商的合作确不是一帆风顺。首先,开发商嫌基金的钱贵。其实道理很简单,是开发商以前用惯了银行相对便宜的钱,但银行的钱便宜是有条件的,即它不承担任何风险;而基金的钱却要承......

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2012年03月21日 15:26

温州“老板跑了”,民间资本不能“一堵了之”—-2011年10月17日 …

温州""老板跑路事件""震惊中国最高层
     十一期间跑到国外休息了几天,电视、网络一概“屏蔽掉”。回国后被两条新闻震惊了,一是苹果的创始人乔布斯病逝,看后心里沉沉的,头脑空白了好久;二是温总理率财经高官赴温州考察民间借贷。为了《中国民间资本生态研究》课题研究,我和建设部研究中心的秦虹主任于今年五月曾去温州进行了实地考查。当地的一位专家透露:“今年紧缩银根的影响超过2008年的金融危机。”开始我还认为是危言耸听,我问:“为什么没有报道,政府不知道吗?”他又透露,领导说:“你参加汇报会最多只可能讲一半真话。”参考鄂尔......

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2012年03月21日 15:25

民间借贷崩盘前兆下的房地产投资—-2011年9月15日

引子:民间借贷是否会崩盘

从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧,到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃,再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭,使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。这种心态一定会对房地产投资产生影响,追求更安全是趋势。

货币政策与民间投资的趋势与背景

首先,看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点:第一,信贷收紧,而且收的特别快。第二,社会上的钱非常多。第三,高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显,今年已经有6次上调存款准备金,三次加息,跟去年累积就是1......

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2012年03月21日 15:24

房地产投资、融资市场下半场的预判———2011年8月15日

房地产投资、融资市场下半场的预判———2011年8月15日

最近一位知名的业内专家认为目前房地产市场,正处在中场休息阶段,而下半场的走势将取决于保障房、市场预期等关键因素。中场休息是个很有意思的比喻,但我觉得还不够准确。为了了解调控对房地产投资、融资的影响,最近两个月我们走访了中国民间资本最活跃的几个地方:如山西、鄂尔多斯、陕西榆林及温州等地。最深刻的感受是中国的房地产市场正发生着巨大的变化,如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风的中,调控后就是置身于刺骨的寒风中了。
房地产调控政策有两个核心:一是建设保障房,二是坚决控制房地产投资。此将必然导致两个趋势的形成,一种趋势是使单一的商品房市场裂变为双轨制市场,另一个趋势是普通住宅的去投资化。这两种趋......

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2012年03月21日 15:23

山西的黎明静悄悄——2011年7月13日

“这里的黎明静悄悄”,这部苏联老电影,有点像如今刚刚完成煤炭整合以后的山西。所有人都知道,黎明的背后并不平静,但表面上,一切都显得波澜不惊。今年5月,山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成,70%煤炭已实现规模化和国有控股。尽管,在山西展开整合之初,人们对煤炭整合可能释放出来的大量资金有各种各样的预测,如来自山西省官方预测将有6000亿左右资金从煤炭业撤出,而德意志银行一份报告对此大胆预测超过万亿。但是,无论是银行还是市场,似乎都并没有看到这个巨大钱流的踪影,山西民间资本仿似夜幕下的大军。

    山西省央行一位领导表示,在煤炭整合的过程中,银行贷......

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2012年03月21日 15:21

陕北:民间资本新沃土——–2011年6月10日

大柳塔距康巴什仅半小时车程,但这里的气候明显偏暖,绿树明显增多。这几乎是一个围绕中国最大的能源集团——神华集团兴起的小镇。围绕已经干涸的河床是绵延至远方一眼望不到边的露天煤矿。沿河床颠簸的县道向西便是神府煤田——世界八大煤田之一。煤炭预测储量达到2800亿吨,天然气预测储量达5万亿立方米,是迄今我国陆上探明最大整装气田的核心部分。此外,还有约6万亿吨的岩盐,约占全国已探明总量的26%,以及6亿吨石油。

从外表上看,在行政规划上隶属于陕西的榆林,还是一个经济欠发达的区域。没有像鄂尔多斯一样宽敞的高速公路,更没有康巴什一样宏伟现代......

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2012年03月21日 15:19

没人能看懂鄂尔多斯———2011年6月9日

4月11日,是鄂尔多斯的植树节,因为严重缺水,树木的成活率可能只有一半。但是,从东胜通向康巴什道路两旁的茫茫戈壁,已种满树苗,据说,自从鄂尔多斯开始大规模绿化后,河北树苗价格上涨了30%。

在鄂尔多斯,一颗树苗抽出新枝,需要一年的时间,这证明它熬过漫长的严冬,活了下来,但是,一座新盖的高楼拔地而起,却只需要很短的时间。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平米,这意味着每天都有近6万平米住房推向市场,而鄂尔多斯市区人口仅有40多万,下辖各旗县全部人口,也只有160多万。

1994年,当潘石屹得知海南每个人必须购买20平米的房屋,才能消化掉当年数量巨大的新建住房之时,决定逃离海南,......

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2012年03月21日 15:19

从商业地产赚钱的本质看商业地产基金的运作————2011年4月26日 …

商业地产的火热

今年3月参加在青岛召开的商业地产论坛,现场人潮涌动,气氛热烈。一位投行的朋友评价说,由此想到了十年前参加IT峰会的情景。我自己2009年10月从SOHO中国出来创业时,选择了商业地产,只是觉得住宅市场的政策风险大,商业地产的价值被低估,但绝没想到商业地产会迎来今天的热潮!

商业地产的风险

论坛席间也有泼冷水的,万达地产总裁王健林先生在演讲中诚恳的告诫刚刚投身商业地产的同仁:不要认为商业地产是淘金桶,最初很可能是花钱池。商业地产不是简单的盖房子,核心是要运营,商业地产运营的好坏,决定了其未来的资产价值。

我在会上也提出了商业地产可能面临的风险,首先是二三线城市的供给......

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2012年03月21日 15:18

2011年的商业地产真的会泡沫化吗?—-2011年4月15日

调控的核心是普通住宅的去投资化

刚刚出台的国十条延续了去年国八条的核心内容,即三限:限购、限贷、限售,但更加严厉。一二线城市的成交量应声大幅下滑,其中北京、上海的成交量更下降了80%,上海在限购和房产税的双重影响下,2月份千万元以上的豪宅成交量仅为7套,限购对需求的杀伤力举个例子就可见一斑。北京东区一著名楼盘在限购令前有500多人排号,按限购令的要求严格排查,仅有50多个人符合要求。限购政策的目的就是把可能的投资需求全部扼杀——本地人的第三套,外地人的第二套。限购令会持续多久?似乎很难得出结论,但联想到温总理在两会前与网民网聊时的观点,也许就能回答这个疑问了。温总理说“......

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2012年03月21日 15:17

向销售精英致敬—–从说客子贡想到的 ——2011年2月25日

孔子有三个最喜爱的徒弟,分别叫颜回、子路、子贡。颜回以德闻名,子路以勇义闻名、子贡以说客著称。

子贡还是个著名的大商人,司马迁在《史记》里把大商人列了一个传记叫《货殖列传》,而子贡排在第二位。不过在司马迁的文字中,对子贡最传神的描述是子贡的外交才能。作为中国最著名的说客子贡一出马,落得个“存鲁、乱齐、破吴、强晋和霸越。”

故事是这样的,春秋时期,齐国强大,齐王就派田常攻打鲁国。孔子听到了很担心,就派弟子子贡解救自己的父囯之帮。

子贡去了齐国,见到田常,就说“你要攻打鲁国,鲁国可难攻打啊。鲁国城墙低矮,国军愚昧、百姓怕战,因此很难攻打。所以我劝你攻打吴国,吴国......

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2012年03月21日 15:16

纯洁的眼睛———-2011年2月10日

大学的一位同学,阔别二十一后突然因公事从美国来到了北京。他曾是我最好的朋友,出国后就渐渐失去了联系。再次相见多少有些忐忑,不知还能说些什么。

为了营造气氛,我特别选择了具有北京特色的南锣鼓巷咖啡厅。 在夕阳的音乐声中,我们的话题很快回到了大学时代,他谈起大学的种种,娓娓道来纯洁而又感人,这时我才发现他的眼神依然和大学时代一样的纯洁,没有一丝世俗的污染。他说在北京一周的社交活动,密集程度超过了在美国的一年。在美国平时他都是和孩子们在一起,饱览美国境内的各大自然景观。他还有两个哥哥,一个在瑞士,一个在加拿大,每年他们都会和父母一起共同度一次假,其乐融融,共享天伦之乐。谈话时他的语调平静,眼......

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2012年03月21日 15:15

谁解房企资金之渴——-2011年1月17日

2010年末,开发商在盘点好收成后,没有太多喜悦,反而“愁上眉梢”,大家都为2011年的融资苦恼。近期一则关于银监会要求信托公司对房地产行业合规性风险自查的通知,使房地产企业的悲观情绪更浓。我认为回答标题中的问题要从以下三个方面来解读:

首先,2011年宏观经济中的钱是紧是松?

回顾2010年,资金流动性充裕,新增信贷额度达7.5万亿,而“表外的信贷款”还有3万亿(即变相的票据业务和变相的理财产品)。2011年的宏观经济政策是“紧货币、宽财政”,紧货币包括加息,升值等收缩流动性,即使最乐观的经济学家,预期新增贷款额度增长约为7.5万亿。但表外业务全部叫停,相当于贷款增量下降了......

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2012年03月21日 15:14

感 激 —-2010年10月21日

感    激 —-2010年10月21日

总有一些事和一些人会让我们终身难忘,对待他们最应该有的情怀就是感激!

今天,我们欢聚一堂,共度高和一周岁生日,与朋友们一起分享我一年来的感受,心情无比激动。

一年前我离开像家一样温暖的SOHO中国时,不知路在哪里,是你们的鼓励和帮助让我一步步走到了今天!回想一年的风雨历程,感慨万千。

感激我的朋友们,是你们给了我心灵上的慰籍和鼓励,使我有勇气一次次坚定信念,战胜困难,迎接挑战!

记得,读中欧时有个内蒙古的同学,平时不爱说话,外形和我一样憨憨胖胖的,去年底得知我创业了,特意坐火车来北京,非要请我吃饭。碰杯之后,第一句话就是:“被潘总辞退了,也要放宽心,天下的事......

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2012年03月21日 15:13

博鳌论坛有感—商业地产基金的机会—-2010年8月17日

博鳌论坛有感—商业地产基金的机会—-2010年8月17日

今年的博鳌房地产论坛已是第十届,依然是大腕云集,人数也是历届最多的一次,有700多人参加。大家最热议的是“政策走势以及市场走势”,简要的综述有三种观点:一是以施永青先生为代表的乐观派,认为调控政策已出尽,成交已到底部,七月份部分城市二手房成交已反弹,未来几个月成交将持续回升到最高位的60%-70%,价格也会上调;第二种以刘晓光先生为代表的中间派,认为调整政策已有成效,不会再出更严厉政策,也许市场能价稳量升;第三种是以“永远乐观”的任总为代表的悲观派,建议开发商调低价格,“你不从,政府还有原子弹等着呢!”。

我在大会上做了“商业地......

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2012年03月21日 15:11

中服地块背后的地产基金机遇——2010年12月17日

CBD最后一块核心土地,中服地块出让终于尘埃落定。与以往的土地招拍挂不同,此次中服地块出让,有两个特点值得关注,一是以保险为主的金融资本成了主角,二是设定开发商需自持一段时间。

以金融资质背景为主导的土地招标新方式,催生了11家企业联合拿地,而这又决定了一些中标企业的开发模式,更类似于基金,而有别于传统的开发商。

2010年房地产行业受调控影响,表现出两个趋势一是由于普通住宅去投资化而引发的商业地产热。二是由于“地松钱紧”逼出了金融创新产品----房地产基金热。

商业地产和基金,两个房地产的冷门,一下子成为媒体关注的黑马。CBD核心地块出让所展示的热点不过是2010年行业特点的折射......

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2012年03月21日 15:09

下半年的房地产市场走势 —-2010年7月28日

调控新政已经百日了,下半年房地产市场的走势如何已成为大家关注的焦点。近期由于我参与的沙龙活动频繁,不约而同的以此当成了主话题。以下是“地产酒人沙龙”,“金融酒人沙龙”、“中欧房地产同学会”上一些精彩观点,包括赵晓教授,任兴洲主任、李忠先生、王威先生等专家意见。

对中国经济的判断:多数人认为中国经济今年将前高后低,季度GDP可能增长率滑到约9%。而明年一季度经济将重提保八。理由是经济增长的三架马车:出口、消费、投资的动力都不足;我们近年来严重依仗的投资由于收紧货币对地产的打压政策,后劲也略显疲态。投资能否持稳把宝押在西部大开发、保障性住......

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