财新传媒
2013年01月14日 17:38

从理财市场乱象看资产配置趋势

近日投资市场有两件事值得关注,同时它们也再次将财富管理话题推到聚光灯之下:第一事是华夏银行客户1.4亿元理财产品无法兑付。华夏银行方面称是其前员工私自代售,但客户投诉称在华夏银行嘉定支行享受的是一站式服务,从大堂经理引荐,到理财经理说明,再到柜台汇款,均系在嘉定支行内完成;第二件事是中融信托发行的“青岛凯悦”房地产信托计划因到期无法兑付,最终以拍卖兑付而告终。相对我国银行、保险、证券、信托和基金以及第三方理财机构的资产管理总规模25万亿的财富管理市场,1.4亿元可谓沧海一粟,但它引发出的思考的意义却让人醍醐灌顶,合同中预期收益率的“预期”二字与“保本”有着天壤之别!</......

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2012年11月27日 16:53

寻找不动产投资的“圣杯”

寻找不动产投资的“圣杯”
   抽文:在除了需要明白“投趋势而非投机会”,我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”

   从 2002年开始,我就不断接触投资不动产的人群。最初1000-2000万就是大客户,到2005年4000-5000万才能称为大客户,再到2009年 销售三里屯SOHO的时候,1亿才是大客户,几千万的客户都排在后面轮不到分房。因为从事房地产投资工作,所以我常常会被问及“现在是不是投资房地产的最 佳时机?”、“投资什么样的房子增值潜力最大?”等问题。每当我回答这些问题的时候,我也会在心中问自己,这是你心中真正所想吗?许多人往往渴望听到的建 议是具体楼盘名称,甚至是找哪......
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2012年10月11日 18:53

三年创业感悟

三年创业感悟
   几天前接受美国 《商业周刊中文版》 的采访,谈到了创业经历以及房地产基金行业未来的发展,感慨万千。

   三年前自己充满了梦想,来到华贸中心的五平米办公室开始创业,当时只有我和吴锋两个人,对怎样组建房地产基金也不很清楚,但充满了热情。为了找项目我们坐着地铁到处看楼,为了找钱我整天都要在华贸的咖啡厅里泡着,一天见七八拨人。现在想来当时的状态特别像那个“睡在楼顶的农民兄弟”,这个故事是我朋友在电影剧本里讲的,“一个农民青年来到了北京不自量力,想平等地和城里人过同样的生活,可是他身无分文,怎么办?只好白天出去找工作,晚上就爬到屋顶,拉开睡袋,一边数着星星,一边憧憬着未......
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2012年09月12日 11:30

向销售人员致敬

   我不是一个好的销售员,因为我自己从来没有卖出去过一套房子,但我有幸领导了中国最强大的房地产销售团队。从他们身上我学到了很多,因此,对于销售员我心底一直怀揣着一份敬意。

首先我们思考,SOHO销售团队以前为什么强大?传统的房地产销售模式为坐销,即“销售1.0版本”。主要卖的住宅产品是消费品,相对简单,客户完全有能力判断其价值,所以代理公司仅仅是劳动输出。但商办物业是投资品,客户单凭自身有限的经验根本无法判断其价值,这时销售员就扮演着格外重要的角色。但投资品就意味着“可买可不买”,购买的前提往往建立在彼......

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2012年09月12日 10:11

从SOHO转型看商业地产的机会

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年9月号

如果要盘点过去一个月内商业地产界发生的最吸引眼球的事件,毫无疑问是SOHO从散售转向自持的战略转型。与此同时,老牌港资地产商九龙仓却选择了另一条路,即把在中国所有的商办物业,除购物中心外,全部散售。市场上呈现的两种完全不同的声音,而且都是用钱投票。如何解读这两种不同的模式?如何洞悉商办市场短期内暗藏的机会?成为我们亟需思考得问题!

商业地产到底是持有好还是散售好?目前看商业地产还属于散售时代。首先我们追寻商业地产的价值源泉在哪里?主要由三部分构成:地段、产品和运营,其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。对于SOHO从散售转向持有,......

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2012年08月20日 18:04

让老百姓公平分享城市化带来的红利

让老百姓公平分享城市化带来的红利
——苏鑫:2012年博鳌房地产论坛演讲

各位朋友下午好,大家听了两天,都很累,讨论房产调控,讨论太多了以后,就会被别人指责成怨妇,所以我们往更高层的顶层设计来讨论,讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策,后来发现我们没有办法制定这些政策。很多人从房产角度来考虑房地产市场未来的走势,我想换一个角度,从消费者的角度来看,他们是市场组成的重要部分,从消费者角度来看房地产,看什么问题呢?看房地产投资。

首先,用四句话来介绍一下高和。高和资本是中国首支人民币商业地产基金,在北京的核心区域并购了很多项目,总规模是50亿元,其中2010年并购了北京最大的商业地产。

......

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2012年08月15日 19:21

再访鄂尔多斯危机后的民间金融生态

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年8月号

时隔一年,再去鄂尔多斯。据当地人介绍,由于今年雨水充沛,鄂尔多斯的植被是近十年来最繁茂的。草原因为雨露之水而滋养,而楼宇却因为投资泛滥之水而被浸泡!同一座城市,去年热火朝天、随处可见的造城热潮,今年再次漫步在鄂尔多斯的大街,却发现70%的房地产项目都处于停工状态;同一条大街,去年随处可见的路虎等高档越野车。今年依然可见,只不过车的主人已几经易手,几百万的车只能抵账几十万;同一家酒店,去年的入住率高达120%,......

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2012年06月19日 11:27

温州式危机后的民间资本出路

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年7月号

抽文: 温州民间资本要改变投资房地产的形式,未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。

暴风雪后极寒冷的市场

一年后再来温州调研,城市绿化和高楼大厦明显漂亮了,但温州经济却经历了重的危机。担保协会秘书长告诉我们,2007年全市共有370多家担保公司,今年风暴过后协会成员只有51家,客户中有3个老板跑了,他本人也有几千万的损失。全市原有40万家企业(包括个体工商户),今年跑了200多家扩张快负债高的中型企业,倒闭的约有10%,受到危机影响的企业占八成。

市房管局临着绿油油的公园,大楼的外墙和会议室却很破旧。房管处长语气有......

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2012年05月10日 17:20

从财经剧《拆弹专家》看投资

从财经剧《拆弹专家》看投资

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年6月号

腾讯财经 :# 微电影:拆弹专家 # 潘石屹 @赵晓 苏鑫 @马布里 等主演的财经微电影《拆弹专家》正式发布,以智慧拆解经济炸弹,用电影演绎商业评论。【微博专题】:http://z.t.qq.com/zt2012/chaidan/index.htm

从财经剧《拆弹专家》看投资

有幸参加了财经剧《拆弹专家》的出演很是过瘾,片中名人如集:不仅与潘石屹、任志强、赵晓、张颐武、马布里等一起参演,更有与他们面对面的讨教、交流的机会,还有许多趣闻花絮,体现了他们有趣的性格,也引发了我对投资的思考。

花絮:有关潘总、任总、赵晓 张颐武等 
<......

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2012年04月06日 11:44

从温州试点看民间金融生态的撕裂与再平衡

从温州试点看民间金融生态的撕裂与再平衡  (苏鑫 李慧忠)

3月28日国务院正式批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》,这对民间资本流向的动态预判无疑具有重要意义。去年的宏观紧缩、楼市调控以及外部市场需求萎缩使得民间金融生态难以为继,大量的中小型实体企业倒闭潮以及老板跑路的消息不绝于耳。而民间金融生态如何从“撕裂”中走向“再平衡”是我们亟需思考的问题!温州试点或许为我们提供了思考的方向。

一、为民间资本摘去“半地下化”的帽子

相对于实体企业而言,金融支持相当于营养系统。不同规模和性质的企业需要对应不同的营养系统。大企业,尤其是大型国......

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2012年03月23日 09:24

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

一、住宅市场“超调”风险加剧

从2011年11月至2012年3月,房地产市场经历了一次“断崖式”成交量暴跌。几乎所有城市,无论住宅还是商业地产,均出现交易量大幅下滑。主要因为,在11月中央经济工作会议前后,国务院再次传递出十分明确的调控信号,而且促“房价合理回归”的措辞,很容易被公众理解为:此次调控的最终目的,是令房价真正出现下跌。这一预期令市场出现了浓重的观望情绪。

在局部区域,例如一线城市远郊区县,或供应量很大的二三线城市,住宅市场“超调”风险加剧。所谓“超调”,即超出&ldqu......

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2012年03月21日 15:27

2011地产基金年的感悟 —2011年11月14日

去年的这个时候我曾总结2010年是地产的基金元年,并预测2011年将是地产的基金年。因为两方面的原因推动了预言的实现。原因一:开发商间接融资渠道被堵塞;原因二:民间资本高利贷风险的显现。

今年的房地产环境发生了重大转变,从去年和煦的春风转变为今年刺骨的寒风。开发商的主要融资渠道被堵塞,按揭、销售回款都出了大问题,开发商只能从间接融资转为直接融资。由此导致地产信托膨胀性增长,同时也为地产基金提供了快速发展的空间。但是,地产基金与开发商的合作确不是一帆风顺。首先,开发商嫌基金的钱贵。其实道理很简单,是开发商以前用惯了银行相对便宜的钱,但银行的钱便宜是有条件的,即它不承担任何风险;而基金的钱却要承......

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2012年03月21日 15:26

温州“老板跑了”,民间资本不能“一堵了之”—-2011年10月17日 …

温州""老板跑路事件""震惊中国最高层
     十一期间跑到国外休息了几天,电视、网络一概“屏蔽掉”。回国后被两条新闻震惊了,一是苹果的创始人乔布斯病逝,看后心里沉沉的,头脑空白了好久;二是温总理率财经高官赴温州考察民间借贷。为了《中国民间资本生态研究》课题研究,我和建设部研究中心的秦虹主任于今年五月曾去温州进行了实地考查。当地的一位专家透露:“今年紧缩银根的影响超过2008年的金融危机。”开始我还认为是危言耸听,我问:“为什么没有报道,政府不知道吗?”他又透露,领导说:“你参加汇报会最多只可能讲一半真话。”参考鄂尔......

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2012年03月21日 15:25

民间借贷崩盘前兆下的房地产投资—-2011年9月15日

引子:民间借贷是否会崩盘

从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧,到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃,再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭,使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。这种心态一定会对房地产投资产生影响,追求更安全是趋势。

货币政策与民间投资的趋势与背景

首先,看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点:第一,信贷收紧,而且收的特别快。第二,社会上的钱非常多。第三,高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显,今年已经有6次上调存款准备金,三次加息,跟去年累积就是1......

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2012年03月21日 15:24

房地产投资、融资市场下半场的预判———2011年8月15日

房地产投资、融资市场下半场的预判———2011年8月15日

最近一位知名的业内专家认为目前房地产市场,正处在中场休息阶段,而下半场的走势将取决于保障房、市场预期等关键因素。中场休息是个很有意思的比喻,但我觉得还不够准确。为了了解调控对房地产投资、融资的影响,最近两个月我们走访了中国民间资本最活跃的几个地方:如山西、鄂尔多斯、陕西榆林及温州等地。最深刻的感受是中国的房地产市场正发生着巨大的变化,如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风的中,调控后就是置身于刺骨的寒风中了。
房地产调控政策有两个核心:一是建设保障房,二是坚决控制房地产投资。此将必然导致两个趋势的形成,一种趋势是使单一的商品房市场裂变为双轨制市场,另一个趋势是普通住宅的去投资化。这两种趋......

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2012年03月21日 15:23

山西的黎明静悄悄——2011年7月13日

“这里的黎明静悄悄”,这部苏联老电影,有点像如今刚刚完成煤炭整合以后的山西。所有人都知道,黎明的背后并不平静,但表面上,一切都显得波澜不惊。今年5月,山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成,70%煤炭已实现规模化和国有控股。尽管,在山西展开整合之初,人们对煤炭整合可能释放出来的大量资金有各种各样的预测,如来自山西省官方预测将有6000亿左右资金从煤炭业撤出,而德意志银行一份报告对此大胆预测超过万亿。但是,无论是银行还是市场,似乎都并没有看到这个巨大钱流的踪影,山西民间资本仿似夜幕下的大军。

    山西省央行一位领导表示,在煤炭整合的过程中,银行贷......

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2012年03月21日 15:21

陕北:民间资本新沃土——–2011年6月10日

大柳塔距康巴什仅半小时车程,但这里的气候明显偏暖,绿树明显增多。这几乎是一个围绕中国最大的能源集团——神华集团兴起的小镇。围绕已经干涸的河床是绵延至远方一眼望不到边的露天煤矿。沿河床颠簸的县道向西便是神府煤田——世界八大煤田之一。煤炭预测储量达到2800亿吨,天然气预测储量达5万亿立方米,是迄今我国陆上探明最大整装气田的核心部分。此外,还有约6万亿吨的岩盐,约占全国已探明总量的26%,以及6亿吨石油。

从外表上看,在行政规划上隶属于陕西的榆林,还是一个经济欠发达的区域。没有像鄂尔多斯一样宽敞的高速公路,更没有康巴什一样宏伟现代......

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2012年03月21日 15:19

没人能看懂鄂尔多斯———2011年6月9日

4月11日,是鄂尔多斯的植树节,因为严重缺水,树木的成活率可能只有一半。但是,从东胜通向康巴什道路两旁的茫茫戈壁,已种满树苗,据说,自从鄂尔多斯开始大规模绿化后,河北树苗价格上涨了30%。

在鄂尔多斯,一颗树苗抽出新枝,需要一年的时间,这证明它熬过漫长的严冬,活了下来,但是,一座新盖的高楼拔地而起,却只需要很短的时间。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平米,这意味着每天都有近6万平米住房推向市场,而鄂尔多斯市区人口仅有40多万,下辖各旗县全部人口,也只有160多万。

1994年,当潘石屹得知海南每个人必须购买20平米的房屋,才能消化掉当年数量巨大的新建住房之时,决定逃离海南,......

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2012年03月21日 15:19

从商业地产赚钱的本质看商业地产基金的运作————2011年4月26日 …

商业地产的火热

今年3月参加在青岛召开的商业地产论坛,现场人潮涌动,气氛热烈。一位投行的朋友评价说,由此想到了十年前参加IT峰会的情景。我自己2009年10月从SOHO中国出来创业时,选择了商业地产,只是觉得住宅市场的政策风险大,商业地产的价值被低估,但绝没想到商业地产会迎来今天的热潮!

商业地产的风险

论坛席间也有泼冷水的,万达地产总裁王健林先生在演讲中诚恳的告诫刚刚投身商业地产的同仁:不要认为商业地产是淘金桶,最初很可能是花钱池。商业地产不是简单的盖房子,核心是要运营,商业地产运营的好坏,决定了其未来的资产价值。

我在会上也提出了商业地产可能面临的风险,首先是二三线城市的供给......

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2012年03月21日 15:18

2011年的商业地产真的会泡沫化吗?—-2011年4月15日

调控的核心是普通住宅的去投资化

刚刚出台的国十条延续了去年国八条的核心内容,即三限:限购、限贷、限售,但更加严厉。一二线城市的成交量应声大幅下滑,其中北京、上海的成交量更下降了80%,上海在限购和房产税的双重影响下,2月份千万元以上的豪宅成交量仅为7套,限购对需求的杀伤力举个例子就可见一斑。北京东区一著名楼盘在限购令前有500多人排号,按限购令的要求严格排查,仅有50多个人符合要求。限购政策的目的就是把可能的投资需求全部扼杀——本地人的第三套,外地人的第二套。限购令会持续多久?似乎很难得出结论,但联想到温总理在两会前与网民网聊时的观点,也许就能回答这个疑问了。温总理说“......

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